上海:“被保障”擴大化

吳凡

盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列創(chuàng)新舉措，不過，面對2011年全年1500萬平方米的開工目標，動遷安置房在上海與全國其他城市類似，也當仁不讓地成為保障房的主力

坐落在上海市楊浦區(qū)國權(quán)北路和國秀路的交口處的“新江灣尚景園”，擁有 16棟棕褐色為主色調(diào)的15層住宅，從外觀上看，這16棟住宅與周圍的在售的商品房并沒有區(qū)別。

這個外觀上看不出區(qū)別的尚景園，是上海市公積金中心收購的公共租賃住房項目。公共租賃住房是繼經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房之后的一種保障房新品種，主要面向“夾心層”，惠及的是一些大學畢業(yè)生和在城市就業(yè)的外來人口。去年6月，上海正式推出公共租房住房政策，將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口擴大至有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。上海市公積金中心使用公積金增值資金收購該項目，總投資14.98億元。

靠近地鐵三號線的尚景園，不但緊鄰復旦大學新江灣校區(qū)，而且周圍的樓盤均價大約1.8萬元每平方米，兩房一廳的租金則在3000元/月左右。根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍的估計，“同樣面積的房子，尚景園的租金應該不會超過2500元/月，略低于市場價格。”

白領(lǐng)也能“被保障”

像尚景園這樣的公租房，符合一定條件的、有基本穩(wěn)定工作，不管有沒有上海戶籍的上海常住人口都可以申請。這就意味著除了中低收入、住房困難家庭外，白領(lǐng)階層有機會享受到保障性住房。

2011年7月26日，上海市市長韓正在上海市十三屆人大常委會第二十八次會議（擴大）上作關(guān)于2011年上半年工作情況的報告時表示，“明年1月開始，我們將再次放寬（保障房）準入標準，使一部分青年人，特別是年輕白領(lǐng)能夠納入這一保障體系?！?/p>

另外，按照計劃，2011年下半年，上海市將按照“雙定、雙限”的原則啟動建設一批限價商品房。所謂“雙定”，是指“定區(qū)域、定項目”，在臨港新城滴水湖周邊選擇2個區(qū)域，針對相關(guān)符合條件的單位沒有首套房的員工；“雙限”則是“限交易、限房價”，相關(guān)房源10年內(nèi)不得上市交易。

“將白領(lǐng)納入到保障房體系，是上海市嘗試從吸引人才方面來進行住房保障。鼓勵一些年輕人才到上海的一些新城、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作，在住房方面給他們一些便利?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《中國新聞周刊》，“針對白領(lǐng)的保障房政策會在區(qū)域上、人群上，都有特殊之處，實際上將是全是保障房體系里額外多出的一塊，并不是和全市范圍的公租房、經(jīng)濟適用住房相接軌?！?/p>

金融創(chuàng)新解決融資難

在整個保障房建設中，資金問題是最引人關(guān)注的，也是關(guān)系保障房是否能順利按計劃完成的關(guān)鍵。在8月4日的外灘金融法律論壇上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東表示，上海市正積極探索保障性住房建設的金融創(chuàng)新。

“根據(jù)公租房租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%，和目前的貸款利率有著較大差距?！敝性禺a(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對《中國新聞周刊》表示。

如何在傳統(tǒng)的融資模式之外，尋找到新的合適的途徑，更成為公租房建設中必須破解的難題。從實際情況看，得以較快推進的融資渠道是保險資金。

今年1500萬平方米保障性住房建設和籌措中，上海市區(qū)兩級政府投入不少于100億元，同時優(yōu)先吸收保險資金在內(nèi)的低成本資金進入?！跋啾容^來說，政府的投入有限?！崩顤|說。

保險業(yè)的發(fā)展沉淀了龐大的“靜態(tài)”資金，面臨著巨大的保值增值的內(nèi)在動力，截至2011年一季度末，中國保險業(yè)資金運用余額達到5.02萬億元，理論上可有5000億元保險資金投入不動產(chǎn)。

“保障性住房的投資期限一般比較長，符合保險資金（尤其是壽險資金）期限長的資金特點，可以和保險資金的周期相匹配，有助于實現(xiàn)保險資金的資產(chǎn)負債管理?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉告訴《中國新聞周刊》，“同時，保障性住房屬于債權(quán)投資，與股票、債券類資產(chǎn)的特點不同，有利于增強公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。”

于是，以保險資金注入保障房建設的金融創(chuàng)新率先在上海“試水”。2011年3月，由太平洋保險旗下負責保險資金運作的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設立的“太平洋——上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”正式通過保監(jiān)會的備案。

這是國內(nèi)首單保險資金海泉投資不動產(chǎn)項目，計劃募集40億元資金，主要用于上海地產(chǎn)（集團）有限公司在上海市區(qū)建設的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。

主體仍是動遷安置房

盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列創(chuàng)新舉措，不過，面對2011年全年1500萬平方米的開工目標，動遷安置房在“創(chuàng)新”的上海與全國其他城市類似，也是保障房的主力。

根據(jù)上海市2011年保障房建設計劃，像尚景園這樣白領(lǐng)們可以租住的公共租賃住房，開工建設和籌措的面積將達到200萬平方米，約4萬套，面積只占到全年總體計劃的13.3%；而主要組成上海市今年的保障性住房開工計劃的，是800萬平方米、約10萬套的動遷安置房（限價商品住房）和約500萬平方米、約8萬套的經(jīng)濟適用住房。

自2006年以來，上海舊城改造規(guī)模每年都在百萬平米上下，盧灣、靜安、黃浦等中心城區(qū)歷來是舊城改造的重點，但拆遷安置房往往建在閔行、寶山、嘉定等郊區(qū)。過去十年，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海舊城改造總面積接近5000萬平方米。

在今年9月份，位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)西部的泗涇基地的首批3042套動遷安置房項目將交付使用，這個小區(qū)名為“新凱家園三期”，臨近地鐵9號線，總建筑面積達到28萬平方米；而該項目的第二批B地塊也已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，3942套動遷安置房源預計明年上半年也可交付使用，總建筑面面積接近35萬平方米。

雖然與尚景園相比，新凱家園三期距離市中心較遠，在項目的完善程度上，配套設施也不如尚景園齊備，但是根據(jù)在場的工程負責人向《中國新聞周刊》介紹，整個泗涇基地有四大地塊，全部建成后建筑面積超過120萬平方米。“到時候幾萬戶住進來，配套設施自然就會逐漸跟上的。”這位不愿意透露姓名的負責人告訴《中國新聞周刊》。

盡管由于房地產(chǎn)新政、貨幣政策等的影響，各銀行對各家房地產(chǎn)企業(yè)承諾的貸款均被以如利率的調(diào)整、融資規(guī)模、資金頭寸、平臺問題等各種原因出現(xiàn)了不放、緩放或者少放，但是動遷安置房還是得到了較多的資金傾斜。

“經(jīng)過爭取，銀行已承諾將為保障房建設提供資金支持，向上海地產(chǎn)集團提供了幾十億元貸款?！鄙虾５禺a(chǎn)集團業(yè)務總監(jiān)金鑒中此前在接受媒體采訪時表示，“這些貸款將會首先被用來支持經(jīng)濟適用房和動遷安置房項目，原因是，還遷安置房的成本收回周期比較短，銀行的貸款進入這一領(lǐng)域，在流動性方面不會受到影響。”

進度不快，完成不難？

按照既定目標，今年上海將新開工和籌措保障性住房1500萬平方米、約22萬套，供應1150萬平方米、約17萬套。

截至今年7月底，上海保障性住房新開工和籌措面積為866萬平方米，完成全年計劃的57.73%；供應面積為697.1萬平方米，完成全年計劃的60.62。

這一組數(shù)字在全國的排名并不靠前，甚至在全國處于墊底位置。根據(jù)住建部公布的今年前7個月全國保障性安居工程建設進度，截至7月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工建設721.8萬套，開工率達到72%。在各省市區(qū)中，遼寧和陜西已經(jīng)超額完成了今年的開工建設任務，而上海、廣東、天津等地的開工率不到60%。

也許可以用上海市對保障房建設較高的質(zhì)量要求來解釋較低的開工率。根據(jù)上海建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站8月14日公布的信息，上海保障房安全質(zhì)量監(jiān)管將執(zhí)行“黑名單”制度，即將監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)等不良行為或存在質(zhì)量問題的建設工程企業(yè)、建材企業(yè)和建設單位，列入“黑名單”。上了“黑名單”的企業(yè)，1年內(nèi)限制企業(yè)承接任務和資質(zhì)升級、增項，建設單位3年內(nèi)限制或禁止承擔保障性住房開發(fā)建設。

另外，在工程竣工驗收前，要在建筑物明顯部位設置永久性標牌，載明各方責任主體和主要責任人，長期接受社會監(jiān)督，落實終身責任制。目前已經(jīng)基本完工的新凱家園三期項目更是采取“一戶一驗”的驗收方式確保住房質(zhì)量。

無論出于什么原因?qū)е略陂_工進度上落后于全國水平，上海能否在今年完成“必須在11月末以前全面開工”的任務？

“難度應該不大。上海今年的計劃里，動遷安置房占比很大，1500萬平方米里占了800萬平方米，”一位不愿透露姓名的上海房企副總裁告訴《中國新聞周刊》，“根據(jù)歷年的保障房開發(fā)經(jīng)驗，動遷配套房項目的開發(fā)速度會相對較快，在計劃中的占比多少，會對計劃完成的難易程度造成影響?！?/p>