京城商業的下一站“風水寶地”

趙子暮/文

通州新城規劃大規模的地下商業、前門地區現身地下商業街、西城區、豐臺區紛紛將“發展地下商業”列為規劃重點……“十二五”期間，有近10個區縣布局地下空間建設，近期開工的地下空間項目超過500萬平方米。

“地下商業”——成為北京“城市發展規劃”的關鍵詞。

京城核心商圈的地上商業資源稀缺，不少商家不得不選擇將商場開到遠離市中心的地方。當城市密集度達到一定程度時，除了向城市邊緣擴展、向高空發展之外，越來越多的商家看到了“地下商業空間”頗佳的性價比。隨著北京地鐵線路的布局日益完善，衍生商業初具規模，“地下商業”這種曾經邊緣化的商業模式，成為了京城商業的下一站“風水寶地”。

地下商業“起飛”

星期三的傍晚，時鐘指在十九點二十分，這是公主墳“淘尚地下街”經營女士飾品、化妝品的劉先生一天中最繁忙的時刻。

根據自家店鋪所售商品的特點，劉先生有針對性地向過往的剛下班的白領們招攬生意，不過一小時光景，銷售額就輕松過了千元。

位于公主墳海育大廈地下一、二層的“淘尚地下街”，今年5月份剛開業。在5000多平方米的面積里，一家家經營珠寶玉器、化妝品、辦公用品以及服裝、箱包等小商品的店鋪鱗次櫛比。

“公主墳算是西三環的交通樞紐，地鐵每天200萬人的客流量就是我們的巨大商機。我是這里第一批入駐的商戶，別看現在還有那么多空置待租的店鋪，估計很快就會滿了，因為這里的租金實在比地上便宜不少，而且上下班高峰期購買力還是很強的。”

劉先生搞個體經營已經十余年了，店鋪從2004年依托西單地鐵站而開發的“西單77街文化廣場”，到直通永安里地鐵站的“新秀外貿城”，如今開到了本月初亮相的“淘尚地下街”，作為從事地下商業經營的“資深人士”，談到地下商業，他頗有些自己的見解。

近年來，北京地下空間建設的速度驚人：平均每年增加的建筑面積約300萬平方米，占總建筑面積的10%，商業設施占七成。

然而，這一切或許只是個開始，據悉，北京計劃在2020年以前，重點發展17個大型地下空間項目，并達到9000萬平方米的地下使用面積，是目前3000萬平方米使用面積的3倍。

地下空間大開發是一座城市建設發展的大趨勢，功能越是多元化，開發和利用價值就越大。對此，業內人士分析說，過去在北京的城市發展過程中，地下商業僅作為商業地產的一個補充形式而存在?，F如今，在北京城市空間資源愈加稀缺、城市交通捉襟見肘的背景下，地下商業將有望借力北京大力發展地下空間的歷史機遇。

此前，北京市委書記劉淇曾提出緩解交通擁堵，向地下挖潛力，加強地下交通系統的規劃、建設是北京緩解交通擁堵的重要戰略。據悉，“十二五”期間，北京的地下空間商業進入全面建設期。規委相關負責人曾表示，北京市將制定全市統一的地下空間規劃綱要，將各區縣的規劃進行統籌安排，優化設計?！侗本┲行某侵行牡貐^地下空間開發利用規劃綱要》也將于年內出臺。

經營模式三足鼎立

“我開店的這些地方只能算‘老牌地下商業區域’，比較原始，多是由人防工程或地鐵通道改造的。購物環境和乘坐地鐵上下班的消費人群，決定了我們的經營特點：小商品多、檔次低、 賺‘順路’錢。但是，后來新興的地下商業，經營模式已經完全不同了?！?劉先生如是說。

地下空間的商業化利用，正在經歷一個空前的轉型期。一方面，地下商業街正從政府投資的人防工程兼做地下商業街，向開發商主動進行商業化開發、兼有人防功能的趨勢轉型。從被動利用地下人防工程進行商業化利用，轉向主動開發城市核心地段的地下空間，有目的的發展特色地下商業。

與此同時，嗅覺敏銳的開發商們亦聞風而動，頗具超前意識地積極把握地下交通發展的機遇，提前占據地鐵通道，開發與之配套的地下商業設施。

這是一個可喜的轉型。尤其需要理性而審慎地進行規劃建設，實現科學開發，有效利用，贏得更好的經濟效益、社會效益和環境效益。

2011年初，直通周邊社區、體量為8000平方米的廣德超級馬克購物廣場，在崇文門國瑞購物中心地下二層正式亮相。其主要業態分成三部分，包括廣德鞋業、時尚購物街和生鮮產品市場。自開業以來，廣德超級馬克購物廣場的日均銷售額達到數十萬元。該購物廣場總經理袁志偉曾在公開場合表示，“按照這一數字，商場目前已經實現了盈利?！?/p>

相比于周邊地上商業項目的租金，廣德超級馬克購物廣場的租金水平只相當于其三分之一。“借客流、低租金、快盈利”——在目前北京地下商業發展大多較為低端的情況下，像“廣德超級馬克購物廣場”這種新興地下商業模式，無疑為眾多京城地下商業開發商們增添了信心。

中國商業地產聯盟副會長王永平分析，利用地下空間發展商業是國內外大城市發展的一個重要趨勢。全世界的大城市都在發展地下商業。例如東京，地下商業街遍布全城，面積超過1萬平方米的就有17條。其中，東京火車站前的八重洲地下街面積超過了10萬平方米。

“大體量、一站式的購物中心，是未來地下商業發展的趨勢?！北本┥虡I經濟學會秘書長賴陽認為，“雖然目前我國地下商業業態較為低端，但是如果加強地下空間的面積、層高和消防通道等硬件設施的規劃、改造，品牌商家并非對地下商機視而不見?！?/p>

2006年4月，中關村廣場購物中心開業。當時，中關村電子市場里近5000家中小經銷商帶來日均10萬人的客流量，每年實現銷售收入幾十億元。面對巨大的消費潛力，各路品牌商家紛沓而至。

這座沒有地上營業面積的購物中心，由商業步行街、精品專賣店、名店運動城與津樂匯百貨、家樂福大賣場、大型影城、空中花園六個主體部分組成，能滿足人們大部分消費需求。隨后，新中關購物中心落成，逐步滿足該區域中的高檔消費群體。而4號線、10號線的建成更是為中關村地下商業的發展，起到了如虎添翼的作用。

位置佳、空間大、功能全——由于身處特殊地段，這類自發出現的地下商業區域并非只有中關村。

有消息指出，今年年底，奧運中心區“地下商業街”，將正式整體對外開放。據業主單位新奧集團有限公司介紹，早在修建奧林匹克公園之時，施工方就在下沉花園附近預留出一片偌大的地下空間，總建筑面積約24萬平方米，可租賃面積為8萬平方米。

按照規劃，這座24萬平方米地下建筑，將被打造成一座設施完善的“新北京家庭休閑娛樂中心”，截至目前，業主單位已與部分高端休閑和餐飲品牌簽約。

小貼士

人防工程地下商業開發并不是指開發商獲得土地出讓地塊后挖出的地下空間，而是地下人民防空工程。從1980年以后，中國頒布了一系列規定及通告，鼓勵私人及外國企業參與發展地下人民防空工程。國家有權在戰爭時期接管人民防空工程，用作人民防空洞。非戰爭時期，人防工程的投資者擁有40至50年的使用權，可以開發、經營、管理這些設施，并取得盈利。目前全國有300多個人民防空重點城市。

根據目前國內法律規定，開發地下人民防空工程作商業用途沒有被列入房地產開發，因此不受諸多適用于中國房地產行業的法律、法規、稅收及政策的限制，不需要繳納通常占開發商主要成本的土地出讓金及土地增值稅。