義烏能否消化3.5萬的樓面價?

曹宇震

去年12月24日，義烏北門街12＃地塊拍出36.81億元，樓面價達3.5萬元／平方米。新地王折射出浙江縣域樓市的當下生態。

溫州的一幅地塊曾拍出37億元的天價，樓面價高達3.7萬元／平方米。義烏地王雖稍有不如，但溫州是地級市，而義烏則僅為縣級市。因此，不少業界人士認為，義烏地王的標志意義更為明顯，尤其是能折射出浙江縣域樓市的當下生態。

為進一步了解業內所說的這層“意義”，本刊對此進行了大量采訪了解，試圖揭秘義烏地王產生背后的原因。

三聯控股是何方神圣?

北門街地塊掛牌的消息早在數月前已經傳開。據記者了解，該地塊地段優勢非常明顯，南臨市政府和市中心內首屈一指的園林，秀湖公園，景觀資源和地段優勢在義烏幾乎無出其右，因此地塊的拍賣吸引了大量房開的目光，不但義烏本地的房產大佬悉數到場，在浙江地產界數一數二的綠城房產也加入展團，其掌門人宋衛平更是親臨督戰。

當地價超過26億時，宋衛平即黯然離場，而此時的溢價已經達到16億。此后的競價方都是義烏本土企業，主要在義烏現代房產和浙江三聯控股之間展開。至當天下午5時許，起始價為107700萬元的北門街12#地塊，最終以超過700次的舉牌，被三聯控股以36.81億元拿下。

北門街地塊的歸屬塵埃落定后，擊退宋衛平軍團的浙江三聯控股引起不少人的注意。

據資料顯示，該公司僅為二級資質企業，雖成立于1997年，但13年來的開發面積僅為20多萬平方米，有媒體聲稱，該公司的實際能量其實遠超過它的開發資質，其背后的真正大佬是新近崛起的“義烏財團”，這個聚集了數家義烏著名企業的財團中，還包括新光控股集團和萬廈房產這些當地房產界的資深角色。

此外，義烏的銀海房地產有限公司也參與了此次拍地的合作，其掌門人駱有才是義烏房產界響當當的角色。也就是說，綠城其實是敗給了半個義烏房產集團。

據知情人士介紹，駱有才此前因為一個項目上的失利沉寂多時，而此次拿下北門街駱有才出力甚多，屬于王者歸來。甚至有當地人表示，三聯控股的實際掌權人就是駱有才。

至于義烏財團，其真名為浙江富越控股集團，成立于2004年9月9日，注冊資本為一億元。該集團成立不久就參與了幾次較為引人注目的收購和并購案，包括2005年3月份以3億元拍下杭州城西的三號地塊，以及同年5月26日，以3億元收購上海美麗華集團。

記者在采訪中也發現，這種幾家企業聯手拿地的形式在浙江較為普遍，溫州企業也精通此道，一個項目可以聚集許多合作企業，等項目完成了就各奔東西，然后看看還有無繼續合作的可能。采訪中三聯控股的董事長馬文生也向媒體透露，會為該項目新成立一家運作公司。

這種抱團合作使得外來開發商很難殺進浙江當地市場。溫州是最為極端的例子，雖然當地樓市油水驚人，但除了綠城集團外，幾乎沒有一家一線外來開發商進駐，而即使是綠城的鹿城廣場項目，據溫州知情人士透露，綠城也只是占了較小的股份。

縣市的房價高過了地市?

當有人計算出北門街35000元的樓面價后，不少人驚呼，義烏作為一個縣城，其房價居然超過了更上一級的金華市。其實義烏的房價早就超越了金華市。

據記者了解，金華市中心目前的房價僅在1萬元／平方米上下，而義烏則在1.5萬元／平方米以上。即使是這個價格，也是在去年上半年隨著全國房價普漲的大潮跟著受益。至于此前，義烏的房價更是一路領先，幾乎始終是走在金華市區之前。這一現象背后的邏輯似乎也很簡單。浙江的強縣弱市現象非常突出，發達的民營經濟大多起步于鄉村，城市受土地、用工等各種條件約束，民營經濟反而落后。義烏的例子更突出，其經濟活躍度一直在金華市區之上，2009年該縣市的人均GDP已經超過了10000美元，幾乎是金華全市GDP的一倍。

其他省份大都是縣市向地級市，地級市向省會，這樣的移民模式，浙江這個現象很不明顯。紹興、麗水等市，據記者了解，其下屬各縣的居民并無移民到地市的明顯傾向，寧波臺州也或多或少有這一跡象。金華市的義烏是更極端的例子，市府在婺城區，記者去年曾在該區采訪，這是個市政建設和人文底蘊都非常不錯的城區，但當地的人口密度卻一般，不如義烏當地的商貿繁榮。整個金華市的第一高樓也不在金華市區，而是在義烏，即在建的義烏世貿中心。

其他例子如：溫州的瑞安市，早在3年前其新房價格已達20000元／平方米左右，寧波的慈溪市，其價格也在大致相同的時間達到15000元／平方米以上，均價幾乎超過了同期寧波市的水平，而現在也已高達20000多元／平方米。類似的還有紹興縣的柯橋街道，因為當地有中國最大的紡織品交易市場，使得附近樓盤的價格早早就高于紹興市府所在的越城區，商鋪價格更高的令人咋舌，十幾萬甚至幾十萬的也不在少數。

義烏的地位更特殊，這是一座商業城市，三產為2.8：43－8：53.4(該數據中的第三產業比例在浙江較為突出)，第三產業比重最高，而瑞安和慈溪則以工業經濟為主，城市更多只是居住和娛樂功能，不如義烏尚有強大的商業功能。義烏市的移民向心力一直很強，用當地一位房產策劃機構高管人員的話說，就是“供需矛盾突出”。

據悉，義烏的外來人口達100多萬，和其他以打工人群為主的縣市不同，這部分人中相當一部分是在經商，極具購買力，故此使得當地房價水漲船高。記者在調查中發現，外地人熱衷在義烏買房已是較為公認的現象，如1月12日臺州的一份報紙在列舉的四個當地人在異地購房的案例中，義烏就占了一個，其他三個則是北京、上海、杭州。據金華當地人反映：義烏人一般不會去金華買房，金華吸引更多的是永康和武義兩縣，義烏人要么住在本地，錢不多的就往東陽一帶流動(記者注：東陽的均價現在也超過了8000元／平方米)。但義烏市區的土地又少得可憐，目前的新盤也寥寥無幾，需求饑渴，拍賣又是采用原始的價高者得的模式，地王的產生也就在情理之中。

義烏炒房客實力不俗

據金華一位姓吳的官員透露，說到投資房產，人們大多說到溫州炒房團，其實義烏也有大批炒房客，實力比之溫州毫不遜色，在北京上海多有義烏炒房團的身影。只是義烏人更低調，不愿聲張，故外界傳言不多。而義烏房價如此之高和這部分人也不無關系。

這位官員的說法，從已經舉辦了十四屆的義烏住宅產業博覽會即可印證。據當地媒體透露，在去年新政后進行的一次該展會中，外來項目占到50％以上，其中大多是豪宅項目，可見義烏當地人對豪宅的熱情，以及對房產投資的精到。

2008年，有媒體披露了一個義烏原公務員下海炒房，8年時間資產從5萬炒到500

萬的案例，被各大媒體瘋狂轉載。至于義務小商品城的商鋪價格，更已紛紛創出天價。十幾萬一平米的商鋪已經屢見不鮮。

而凡是炒房團頻繁涌出的城市，其房價必然也高。溫州、杭州、寧波等地都是一個現象。義烏房價之高便不足為奇。

但北門街3.5萬元的樓面價仍要讓人存一個疑問，即使義烏有幾十個漲高房價的理由，但能否消化這樣高昂的價格?

北門街留下一個懸案

在北門街地塊拍賣的當天，義烏現代房產以24.6億元的地價競得后宅分區商業配套中心地塊。以平均容積率1.9計算，樓面價為11574.2元／平方米。該地塊也是處于市中心，雖然地段稍次，但價格卻不到北門街的1／3。即使排除25％的商業面積，價格也遠遠為低。拍賣已結束了大半個月，在義烏最活躍的稠州論壇上，還是時常能看見關于北門街地王的評論，其中質疑的占了大多數，更有人翻出駱有才在過往開發歷史中的紀錄，證明北門街項目沒有前途。

相比較而言，義烏業內大多持樂觀態度。在地塊附近還有一個項目，名為“都市·中央公園”，據當地業內人士估計，該樓盤的價格將超出原先40000元／平方米的預測，達到50000元／平方米左右，這恰又印證了土地競拍市場中的這個邏輯：“不是以現有房價決定地價，而是以地價決定現有房價的走勢”。

義烏亮劍不動產總經理吳國偉就向媒體表示，拍賣結果將影響義烏今年房價走勢，繼續走熱基本定調。義烏佳寶地產總經理王文磊也持相同觀點，他表示，3.5萬元的樓面價可能讓更多投資者將資金投向義烏房地產市場。盡管明年調控政策依然，但該地塊周邊區域的一些樓盤，尤其是部分可以進入二手市場流轉的小區成交量可能攀升。目前步步緊逼的調控氣氛，幾乎難以在這些人的發言中發現。似乎調控僅是針對北京上海等一線城市，“還輪不到我們”，這種氣氛甚至在寧波紹興等城市也很明顯，義烏作為三線城市似乎離調控更為遙遠。

然而3.5萬元的樓面價依然是個值得存疑的價位，首先這些業內人士只是肯定了地王對市場的帶動，而不是項目本身的預期價格(50000元／平方米)是否合理。其次，和義烏爭奪剛性需求的東陽和浦江，房價遠較義烏為低。再者，在義烏當地還有大量萬元左右的住宅，以投資的角度看，上漲空間還會有多大?以三聯投資的實力，是否真能開發出貨真價實的豪宅?這些疑問或許將伴隨著中國樓市調控的大方向，在此后的兩年中揭曉其答案。