淺談商業地產的開發與成本控制

深圳市梓盛發實業集團有限公司 謝本移

深圳信息職業技術學院 周德偉

淺談商業地產的開發與成本控制

深圳市梓盛發實業集團有限公司 謝本移

深圳信息職業技術學院 周德偉

近幾年來，商業地產投資已經成為房地產投資熱潮中最引人關注的亮點，本文詳細闡述了商業地產開發的投資特點、運作模式及其開發程序，并從商業地產開發的不同階段和投資企業自身制度兩個方面，闡述了商業地產開發過程中成本控制的措施。

商業地產 項目開發 開發周期 成本控制

隨著我國經濟的不斷發展，地產經濟成為中國經濟增長的新亮點。近幾年來，商業地產投資也逐漸成為房地產投資者關注的新方向，并將成為未來幾年內我國房地產開發的新趨勢。在商業地產的開發過程中進行有效的成本控制是提高商業地產投資回報的關鍵。

一、商業地產的投資特點、運作模式及其開發程序

商業地產指的是專門用于商業發展的非住宅性房地產，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購物中心、大賣場、商業街、ShoppingMALL等專屬于特定商業用途的房地產。

從根本上來講，商業地產是一個國家第三產業發展狀況的重要反映，是社會經濟發展狀況的重要體現，它是城市住宅結構發展變化的結果，也是一個城市從分散、單一向集中化、現代化轉變的重要體現。

(一)商業地產的投資特點及其運作模式

區別于一般房地產的開發，商業地產有其特定的投資特點和投資環境，也有著特定的高收益、高風險的特點。商業地產的開發過程十分復雜，投入極為巨大，投資回收期很長，從而決定了商業地產的開發具有很大的挑戰性。

商業地產開發一般有三種運作模式：一是只租不售，其優點是：開發商始終掌握招商的主導權，能提升物業的價值，能很好的進行融資；其缺點是：完全靠租賃收入來盈利，投資回收期長，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優點是：投資回收較快，風險較小；其缺點是：開發商失去招商主導權，招商難度加大，不利于物業升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優點，克服了前兩種模式的缺點，是現在比較流行的商業地產運作模式。

(二)商業地產項目的開發程序

1、項目開發前的綜合分析和整體規劃

根據商業地產的投資特點，在進行商業地產開發前，進行全面、細致的前期市場調研和綜合分析，并作出專業、成熟的項目開發策劃是非常必要的。任何投資都需要一個詳盡的投資策劃，作為商業地產投資，更需要進行專業的投資策劃和成熟的項目策劃，并做好開發后期的營銷策劃。在進行項目策劃中，要進行投資環境、投資風險以及投資效益的綜合分析，并做出準確的項目目標市場定位、項目主題概念定位、項目總體形象定位、項目開發過程綜合安排以及目標客戶的精準定位和價格定位等。

2、商業地產項目的營銷策劃

房地產投資從根本上來說是一項大型營銷活動，商業地產的投資更需要進行專業的營銷策劃方能達到良好的投資回報。根據商業地產的投資特點，商業地產的營銷策劃主要包括商業地產產品的策略、廣告宣傳策略、產品銷售策略、地產招商策略等，商業地產的營銷策劃是進行地產投資做進一步項目策劃的基礎，是制定有效地商業地產銷售目標和項目開發過程安排的重要依據，也是保障商業地產投資項目成功的重要前提。

眾所周知：市場=人口+購買力+購買欲望，其中具有決定意義的是購買力，但只有三者結合才能構成現實的市場，故無論是選址，還是定目標客戶、規模大小、運營模式，都須同時考慮這三個因素，缺一不可。

3、商業地產項目的市場定位

商業地產開發的最終目的是盈利，因此，精準確定商業地產所面對的目標客戶，并作出準確的市場定位是進行商業地產開發的重中之重。一般來講，商業地產所面對的客戶分兩個層次：銷售階段的商業投資經營者；物業經營階段的最終購買者（消費者）。

針對商業地產面臨客戶的具體狀況，在進行項目投資策劃時，就要周全考慮商業投資經營者的需求特點和最終購買者的需求特性，并分析其不同的消費心理和消費行為，為所投資的商業地產項目做出準確的市場定位。

4、項目開發要進行有效的資源整合

在商業地產項目的開發過程中，要特別注重對客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經過有效整合，使其為整個項目開發服務。通常來講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發現的，項目投資者要善于發現挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項目開發服務。

5、項目開發要以人為本，努力挖掘人文亮點

在商業地產的項目開發中，項目投資者的目的都是投資回報，然而，在進行項目操作過程中，要以人為本，注重挖掘傳統文化、區域特點、民族特色等文化因素，使項目投資更富有人文性，把傳統的空間及現代的文明元素相結合，建設舒適宜人、極具特色、富有人文性的現代商業空間，以滿足現代人對經濟生活的需要。

6、商業地產項目的規劃設計

經過上述幾個方面的可行性研究分析，接下來就是進行項目的規劃設計。工程規劃設計十分重要，有研究表明，規劃設計對工程造價的影響達75%以上。一個商業地產項目，經過前期的可行性分析，就確定了業態，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業經營的模式，從而最大限度地避免了規劃設計的盲目性，降低了設計圖紙翻來覆去更改的頻度，也有效地控制了項目成本和工程造價。工程規劃設計完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。

此外，在商業地產的規劃設計中，尤其還要關注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區域的安排；高度、荷載要根據業態需求確定；此外，在規劃設計時還要盡可能留有余地，以供變化之需。

工程招投標、工程施工、工程監理、竣工驗收、交付使用、物業管理、開業經營等等，在此不再贅述。

二、商業地產開發過程中的成本控制

商業地產的開發成本包括：土地征用費用、拆遷補償費用、前期策劃費用、基礎設施費用、工程施工費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用、銷售費用、財務費用等等。在商業地產開發過程中，進行有效的成本控制是降低開發成本，提高開發效益的重中之重。本文從項目開發的不同階段及開發商內部管理機制的完善兩個角度，闡述商業地產開發過程中的成本控制措施。

(一)項目開發不同階段成本控制的措施

1、項目開發前期的成本控制

在項目開發前期，當投資決策已然確定項目開發的地點以后，首先要做好項目的市場分析以及項目的財務評估，如項目的征地、拆遷、補償、安置；開發項目的規劃設計以及建設方案的設計制定；項目投資的機會成本以及資金的籌措等。

工程規劃設計階段是商業地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5% -2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。

同時，在項目開發前期，要積極做好市場調研工作，并對項目的可行性進行系統的研究分析，如開發項目的經濟效益測算、完整的項目投資估算等。在可行性研究報告中，應該明確整個項目開發過程中的各項初步技術所涉及到的經濟指標，這將直接決定著整個開發項目的投資成敗。

此外，商業地產開發企業還應該做好開發項目的報建工作。要積極整合資源，爭取有利的規劃條件，以有效進行成本費用的控制。項目開發前期成本的控制，關鍵在于前期費用、投資成本及投資利潤的有效估算，以做出準確的項目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創造出更多的價值，以提高投資回報。

2、項目設計階段的成本控制

商業地產開發項目是高風險、高挑戰性的投資，地產項目的設計階段對有效進行成本控制也顯得格外重要。在商業地產項目的設計過程中，要全盤考慮項目開發的綜合因素，既不片面強調節約，也不能只重視采用新技術而忽視成本的控制。這就要求在設計商業地產項目時，要通過項目設計招標、項目施工預算、設計概算等方式，把項目的方案設計進行優化選擇，從各個環節降低建筑安裝費用、工程施工費用、投資企業的支出成本等，以達到有效的降低項目開發成本的目的，最終實現預期的經濟效益。

3、項目開發實施階段的成本控制

在商業地產的項目開發過程中，項目實施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項目開發成本的關鍵時期。

(二)嚴格進行項目施工的招標

在商業地產的開發實施階段，要嚴格按照工程量的清單報價進行招標，不要不切實際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴格設計的工程量報價去亂招標。

(三)加強施工現場的控制和管理

在地產項目的施工過程中，要嚴格執行施工現場的規章制度，加強管理和控制，要確保盡可能地減少設計變更，切切實實的保障施工設備和建筑材料的質量，把好價格關。這個階段的控制和管理是直接影響到項目工程質量以及使用價值的關鍵時期，對商業地產開發項目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。

(四)做好開發項目市場營銷環節的成本控制

商業地產投資的最終目的是創造盈利，使投資回報最大化。因此，市場營銷環節的成本控制是商業地產項目開發過程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營銷管理的費用、銷售操作費用、銷售稅金、財務費用等方面。

對于商業地產的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業就要針對具體的銷售情況，做出最優的決策以有效降低銷售階段的成本費用。一般來講，投資企業在銷售階段初期，都會制定出科學合理的投資成本目標體系，這樣就比較明確的劃分了經濟責任，做到各個銷售環節的權責明確，易于計算經濟效果。

對于商業地產的租賃，應該做好營銷推廣工作，充分利用企業內外部資源，挖掘企業內外部潛力，制定一套切實可行的租賃方案，盡力采用性價比高的營銷方式，提高營銷推廣費用的使用效果，從而，達到合理有效降低營銷環節成本的目的。

(五)商業地產投資企業自身的完善對成本控制的影響

1、強化企業內部管理，構建完善的內部控制體系

商業地產投資企業的內部管理是做好成本控制的基本因素，通過強化企業內部管理，以完善的內部控制體系來有效推動項目成本的控制是降低項目成本的有效途徑。同時，投資企業要加強和完善監督機制，加強企業內部各部分之間的監督的同時，也要加大企業外部專業機構的監督，加大施工管理力度，加強施工監理和投資監理等。

2、樹立成本的系統管理理念

商業地產投資企業應該積極樹立正確的成本系統管理理念，把企業的成本管理看做是一項需要徹底執行的系統性工程。投資企業要樹立整體和全局觀念，切切實實的系統研究關于成本管理的內容、對象、方法等各項因素。從整體來看，投資企業的成本管理涉及到企業的管理層以及企業的每一個部門、每一個員工，因此，企業所有人員都是成本控制的參與者和執行者，每個人都應該明確自身所負的責任，都要有成本控制的觀念，實時對整個項目的成本進行控制。

3、注重對項目成本資料和信息的管理。

在商業地產的開發過程中，所涉及的商業項目復雜多變，而且關系到許多利益主體，因此，及時將項目過程中的施工圖紙、招標圖、招標文件、合同文件、來往信函、指令單、報價表、水電費用、獎懲通知單等資料進行歸檔整理，可以為整個項目的操作打下良好的資料基礎，為成本的控制提供有利依據。

同時，也要注重建立并完善商業地產投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復工作，提高工作效率。

三、結束語

商業地產開發投資的特點決定了對其成本控制的特殊性。投資企業要根據自身的經營狀況和項目的實際情況，采取適合企業自身的措施，對項目開發成本進行控制，實現良好的企業效益和社會效益。

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