房產(chǎn)稅版本之爭(zhēng)還是定位之爭(zhēng)

劉關(guān)

房產(chǎn)稅版本之爭(zhēng)還是定位之爭(zhēng)

劉關(guān)

無(wú)論滬渝哪個(gè)版本的“房產(chǎn)稅”都必然面臨眾多尚未清晰的問(wèn)題，甚至引發(fā)爭(zhēng)議。這其中，計(jì)征對(duì)象、稅基、稅率是如何確定的？稅收將用于何處？這一系列問(wèn)題屢被提及，而這背后，則暗含著該種稅賦的定位這一核心問(wèn)題。

一邊是渝、滬兩個(gè)試點(diǎn)城市政策的相繼出臺(tái)，一邊是房產(chǎn)稅暫行條例修改緊鑼密鼓進(jìn)行，久未樓梯響“房產(chǎn)稅”正在從猜測(cè)走到人們面前。

上海、重慶首當(dāng)其沖。最近召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省份人民政府制定。備受關(guān)注的上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則1月27日“浮出水面”：上海增量房按人均60平米起征，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%，還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，試點(diǎn)開(kāi)始后，三部委將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國(guó)推開(kāi)的改革方案。條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

幾乎同時(shí)，1月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》，對(duì)7件行政法規(guī)予以廢止，對(duì)107件行政法規(guī)的部分條款予以修改。其中，《決定》第76條提到，將《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第八條中的“《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》”修改為“《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》”。

在此關(guān)口修改此條例，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，可以將這一修改作是為房產(chǎn)稅改革作法理依據(jù)的鋪墊，“修改后，國(guó)務(wù)院可以據(jù)此出臺(tái)規(guī)定，同意地方試點(diǎn)”。

而有關(guān)官方的動(dòng)態(tài)也絕不局限于此，已有消息傳出，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局正擬將房產(chǎn)稅和土地使用稅 (即城鎮(zhèn)土地使用稅)兩稅合一，且按照市價(jià)計(jì)征。

2011年伊始，開(kāi)征房產(chǎn)稅似乎一下從之前的“該不該”轉(zhuǎn)入到“怎么征”的環(huán)節(jié)，進(jìn)展之快出乎業(yè)內(nèi)預(yù)料。然而，在“該不該”的問(wèn)題尚未回答清楚之際，以及房?jī)r(jià)高低頗為敏感輿論甚囂塵上之時(shí)，無(wú)論滬渝哪個(gè)版本的“房產(chǎn)稅”都必然面臨眾多尚未清晰的問(wèn)題，甚至引發(fā)爭(zhēng)議。這其中，計(jì)征對(duì)象、稅基、稅率是如何確定的？稅收將用于何處？這一系列問(wèn)題屢被公眾關(guān)注，而這背后，則暗含著該種稅負(fù)的定位這一核心問(wèn)題。

中國(guó)民眾的“不動(dòng)產(chǎn)憂慮”

在上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局官網(wǎng)上，上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告“滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)”范圍內(nèi)的多數(shù)地塊的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中均出現(xiàn)了“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無(wú)償收回”等內(nèi)容。這立刻在業(yè)內(nèi)掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。若上海這個(gè)規(guī)定得到承認(rèn)并落實(shí)，那將意味著，賣完地的地方政府在70年后又可以將所有土地收回來(lái)，重新再賣一次。

70年后，我們的房子會(huì)不會(huì)成為沒(méi)有土地使用權(quán)的“空中樓閣”？這與房產(chǎn)稅一樣，一直都是橫亙?cè)诠娦念^的“不動(dòng)產(chǎn)憂慮”。這些最受關(guān)注的核心問(wèn)題至今還未得到明確，但“出讓人收回”甚至是“無(wú)償收回”的上海新規(guī)，卻已讓人頓感振聾發(fā)聵。

渝滬上演不同版本

近一兩年來(lái)，坊間討論已久的房產(chǎn)稅擁有眾多版本，可謂五花八門。目前，據(jù)記者了解，有關(guān)房產(chǎn)稅的各種版本傳言至少七八個(gè)之多，其中有只針對(duì)新購(gòu)房者人均面積超過(guò)70平方米以上新增住宅進(jìn)行征稅的說(shuō)法；也有針對(duì)存量市場(chǎng)征稅；還有針對(duì)高端住宅征稅一說(shuō)……

2011年，隨著重慶和上海兩地官方所做出的點(diǎn)滴表態(tài)，以及坊間的各種消息，兩個(gè)不同城市級(jí)別的版本正在逐漸清晰，而由于兩個(gè)城市分別來(lái)自二線城市和一線城市梯隊(duì)，其代表性不言自明：

重慶版本具有以高檔商品房為征收對(duì)象的版本特征。因此，征收范圍不僅包括增量房，還包括存量房，稅率起點(diǎn)為0.5%-1.2%。此前，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆曾公開(kāi)表示，只要國(guó)家批準(zhǔn)了，重慶就會(huì)對(duì)高端商品房、別墅用房征收房產(chǎn)稅，以實(shí)施“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制”的住房制度體系建設(shè)。

值得注意的是，重慶版本背后有著當(dāng)?shù)卣闹鲃?dòng)之意。據(jù)了解，早在2010年3月，重慶征收房產(chǎn)稅的政策就在黃奇帆的主持下起草并上報(bào)國(guó)家有關(guān)部門。此后，黃奇帆還在法新社等30家國(guó)際媒體上高調(diào)表態(tài)，重慶將開(kāi)征房產(chǎn)稅。記者還曾獲悉，重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是重慶市政府“主動(dòng)請(qǐng)纓”的結(jié)果，而重慶市的征收方案也主要由重慶市政府?dāng)M定。

相較而言，上海版本的房產(chǎn)稅則來(lái)源于中央的授意。從去年年底傳出消息，到新年兩會(huì)上海市政府明確表態(tài)，在上海版本中，“高檔房”一詞并沒(méi)有出現(xiàn)，而是將“超過(guò)一定人均面積的新購(gòu)住房”定為征收對(duì)象。但是，與重慶的主動(dòng)態(tài)度不同，針對(duì)坊間，上海市此前并沒(méi)有就多少算超出人均面積、稅率等細(xì)節(jié)作出明確的表態(tài)以及解釋。

爭(zhēng)議之聲瞄準(zhǔn)何處？

顯然，作為試點(diǎn)城市，重慶和上海兩個(gè)房產(chǎn)稅版本在風(fēng)口浪尖之際尚未可以完全清晰理解。同時(shí)，也有媒體報(bào)道，盡管目前僅有重慶、上海兩個(gè)城市在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但消息人士稱，首批試點(diǎn)預(yù)計(jì)會(huì)在2011年到2012年期間再增加兩個(gè)左右，“重慶和上海將不再孤獨(dú)”，以便進(jìn)行政策效果的比較和參照，并且在未來(lái)五年時(shí)間里，適用于全國(guó)的房產(chǎn)稅框架性辦法將逐步成熟。

但是，毫無(wú)疑問(wèn)的，從官方零星的表態(tài)，到坊間的傳聞，人們看待這兩個(gè)城市更多的是關(guān)注這兩個(gè)城市的特征以及房產(chǎn)稅制定者的應(yīng)對(duì)策略，并進(jìn)行討論。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)就分析認(rèn)為，重慶、上海房產(chǎn)稅征收方案的試點(diǎn)情況將會(huì)給未來(lái)同類城市起到示范作用。上海對(duì)應(yīng)著北京、廣州等一線熱點(diǎn)城市以及杭州、寧波、福州、廈門等東南地區(qū)房?jī)r(jià)較高城市，而重慶則與成都、武漢、天津等二線城市具有可比性。

因此，在兩個(gè)版本逐漸清晰之際，圍繞一些基礎(chǔ)且敏感的問(wèn)題，爭(zhēng)議聲自然地迭起——

第一個(gè)問(wèn)題，計(jì)征對(duì)象如何確定的？

重慶版本定位為“增量+存量”，政策性更強(qiáng)。按照重慶市市長(zhǎng)黃奇帆去年4月接受媒體采訪時(shí)透露，重慶設(shè)計(jì)的是“特別房產(chǎn)稅的政策設(shè)計(jì)方案”，對(duì)高端住房房?jī)r(jià)和消費(fèi)必須要約束。其征收對(duì)象有兩種方案：一，凡城市獨(dú)棟住房（別墅）或住房建筑面積超過(guò)200平方米，且評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。二，住房評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場(chǎng)平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。

而上海版房產(chǎn)稅比較傾向“新老劃斷”，僅對(duì)“增量房”進(jìn)行調(diào)節(jié)。至于何謂“超過(guò)一定人均面積”，僅有坊間“要么按照總面積超過(guò)200平方米, 或者人均面積超過(guò)60平方米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收”的傳聞。

“增量”或“存量+增量”兩種版本都引發(fā)不小爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，若要征個(gè)人房產(chǎn)稅，正確的做法就是對(duì)所有個(gè)人住房一視同仁，只對(duì)增量不對(duì)存量的試點(diǎn)將導(dǎo)致一線城市甚至全國(guó)出現(xiàn)搶購(gòu)潮；而“存量房”業(yè)主則更希望不要在已有的稅負(fù)之外“火上澆油”。

第二個(gè)問(wèn)題是，稅基怎么評(píng)估？

目前來(lái)看，兩個(gè)版本基本鎖定以市場(chǎng)評(píng)估值征收房產(chǎn)稅。

但是，問(wèn)題在于價(jià)值怎么評(píng)估？由誰(shuí)來(lái)評(píng)估？特別是重慶，超過(guò)均價(jià)3倍的房產(chǎn)作為征收對(duì)象，由誰(shuí)來(lái)評(píng)估？委托權(quán)威中介可能是個(gè)辦法，但是，所謂權(quán)威中介怎么產(chǎn)生，能否得到普遍認(rèn)同，會(huì)不會(huì)受制于聘用者，這都將難免產(chǎn)生爭(zhēng)議。

更大的爭(zhēng)議在于如果收取房產(chǎn)稅之后，房產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系如何？

如果說(shuō)房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，那么房產(chǎn)作為“財(cái)產(chǎn)”應(yīng)分為兩部分，一部分是建筑物的產(chǎn)權(quán)，另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用權(quán)。目前依照中國(guó)國(guó)情，房產(chǎn)的絕大部分價(jià)值體現(xiàn)在后者，而人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，已就此向政府繳納了土地出讓金。

有人指出，如果征收房產(chǎn)稅，硬要剔除土地出讓金部分，僅對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并以此為稅基進(jìn)行計(jì)征。然而，在今年年初財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局剛下發(fā)了一份2010年12月21日通過(guò)的通知，對(duì)地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題作出了新的規(guī)定。但是，截至記者發(fā)稿，上述被媒體爆出的“兩稅合一”的消息則徹底是反著來(lái)的，上述部門正醞釀?wù)魇找罁?jù)的變化，即合并后的新稅種將不再叫做“房產(chǎn)稅”，其性質(zhì)類似于國(guó)外一直推行的物業(yè)稅，因此可能被叫做“物業(yè)稅”或“房地產(chǎn)稅”。

第三個(gè)問(wèn)題：稅率如何確定？

重慶版房產(chǎn)稅相較傳聞中的上海版本的稅率要高一點(diǎn)。

但是，稅率如何確定，坊間仍有爭(zhēng)議。有人表示，太高的稅率，打壓刺激了整體市場(chǎng)，并不利于決策層把控市場(chǎng)走向。房地產(chǎn)專家韓世同則表示，稅率的高低與房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)有關(guān)。

如果只是為了房地產(chǎn)調(diào)控限制多套物業(yè)和高檔物業(yè)，就應(yīng)采取“高稅率、窄稅基”的做法；而如果是稅制改革使之合理化并保持穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源，則應(yīng)采取“低稅率、寬稅基”的做法。

2011年尚難有答案

因此，與政策目標(biāo)有關(guān)的絕對(duì)不局限于稅率的確定，實(shí)際上，上述征收對(duì)象、稅基都與此有關(guān)。而在跳出征收環(huán)節(jié)之外，新增房產(chǎn)稅的用途以及房產(chǎn)稅在稅賦系統(tǒng)所處地位的確定，都是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)，而這所有的一切都與房產(chǎn)稅尚不清晰的稅種定位有關(guān)。

比如，流傳的諸多上海版房產(chǎn)稅方案中，都未提及征收來(lái)的房產(chǎn)稅將用于何處。在相關(guān)地方政府財(cái)政收支不透明、不公開(kāi)的情況下，民眾對(duì)政府加稅自然會(huì)有不信任感和抵觸。更有人表示，“在土地財(cái)政越發(fā)緊張之時(shí)，政府是在借房產(chǎn)稅廣開(kāi)財(cái)路！”

再有，也有人質(zhì)疑，在已有各項(xiàng)稅種之中，房產(chǎn)稅的出臺(tái)需要解決的遠(yuǎn)不止其與土地出讓金的關(guān)系。而且，政府征收房產(chǎn)稅，必然會(huì)增加市場(chǎng)中的成本，最終還將體現(xiàn)在價(jià)格上漲和購(gòu)房人身上。

正如DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部董事王晨表示的那樣，“在許多問(wèn)題懸而未決、而住房矛盾又沒(méi)有解決的時(shí)刻，房產(chǎn)稅從懷胎之時(shí)，就必然受到各類非議，因此，“政府也會(huì)格外謹(jǐn)慎”。

雖然已聞靴子響，但是，某業(yè)內(nèi)資深代理行人士還是認(rèn)為，“房產(chǎn)稅2011年不會(huì)全面鋪開(kāi)。從目前傳言看，這一所謂房地產(chǎn)最大的利空可能成為利好，因?yàn)槿绻鼉H僅收增量，而不收存量，這個(gè)影響力會(huì)非常小，不是‘狼來(lái)了’，而是一個(gè)披著狼皮的羊來(lái)了，或者是灰太狼！”

因此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，表面上的版本之差別，背后暗藏更多的是政府對(duì)于房產(chǎn)稅的定位之惑。無(wú)論是地方層面的積極試點(diǎn)，還是國(guó)家層面的全力準(zhǔn)備，都是當(dāng)前改革的形勢(shì)所迫，因?yàn)槟壳暗呢?cái)稅體制既不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不利于社會(huì)公平正義，社會(huì)諸多矛盾的解決有賴于財(cái)稅體制改革的推進(jìn)。而如何著手，則考驗(yàn)著各級(jí)政府。