樓市降價太匆忙？

□ 本刊記者 嚴碧華

樓市降價太匆忙？

□ 本刊記者 嚴碧華

剛剛過去的10月份，持續兩年的房產市場“金九銀十”沒有出現，反而降價與退房成了熱點詞，仿佛回到了三年前的2008年。

日前，上市公司紛紛放棄持股房地產、而一線城市地產也呈現量價齊跌的頹勢。

對此，多位業內人士均表示，當前房產存在泡沫，合理地擠掉一些泡沫，有利于整個房產行業正常發展。

上市公司逃離房地產

近段時間以來，經常關注資本市場的人士有一種明顯的感覺，那就是上市公司開始逃離房地產市場，轉而進軍其它行業，這其中包括一些以房產為主業的公司。

10月19日，西部礦業股份有限公司發布公告稱，將2007年、2008年在北京購置的兩處房產微利出售。

9月份，北京華業地產股份有限公司發布公告稱，擬出資5400萬元收購一家礦業開發有限公司90%的股權。

同樣在9月份，福建水泥發表公告也表示，以4474萬元轉讓莆田建福大廈等多處房產。

據記者初步統計，今年以來，在內地126家主業包含房地產開發的上市公司中已有13家公司進入礦產行業，總投資超過29億元，涉及銅礦、鐵礦、煤礦、錳礦和金礦等礦產資源。如果算上去年早已轉向的企業，進軍礦業的上市房企則接近二成。

還有一些原本計劃進軍房地產的企業，開始打起退堂鼓。

國美電器9月27日發布公告稱，將與全資附屬公司鵬潤、北京鵬潤以及北京國美訂立合營協議，設立物業公司從事物業開發及投資業務，但公告發布后，股價不斷下跌，并創下兩年來的新低。國美緊急召開董事會，10月3日便發布公告稱，決定暫停該計劃。

此外，五糧液明確否認進入房地產領域，長虹、杉杉進軍房地產領域也僅為總部大樓或商業地產……

房地產尤其住宅地產一夜之間似乎成了各大上市公司避之不及的項目。而在此之前數年，從資本市場融資然后用于在房產市場上市，一些公司甚至通過銀行授貸投向民間借貸再轉向房產市場，脫離主業和實體經濟。

量降與價跌

多家上市公司逃離房地產市場，顯然跟近幾月來北京、上海、深圳等一線城市房產市場的持續低迷有關。

從國慶期間，記者走訪了北京房山、通州和河北燕郊多個樓盤與中介機構，以及一些樓盤售樓處，都頗顯冷清。在這些地區的樓盤附近，一見看房客，銷售人員往往會一擁而上，售樓現場，活動不斷，但簽約者寥寥。

中原地產根據北京房地產交易管理網數據統計，9月份，北京商品房住宅成交量為5236套，二手房住宅成交量為8750套，成交量依然維持8月的低迷狀態，總套數環比微漲了2.4%，其中二手房上漲了7.3%，商品房住宅則下調了4.9%。

對比三年來的“金九”可以發現，今年的“金九”成交量屬于最低迷狀態，總成交量不足1.4萬套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下調幅度達到了51.4%。

深圳亦是如此，其中10月份的一周數據顯示，環比下降13.8%；成交面積3.79萬平方米，環比下降11%。

其實量跌在一線城市已經持續了一段時間，但價格一直堅挺。而在“銀十”結束之際，受多重因素影響。一些開發商開始選擇了降價或者所謂的特價房盡快回籠資金。

北京市通州區的京貿國際城，在2010年初只有1萬元/平方米左右，但在2010年3月份這些樓盤就因新城規劃坐地起價，兩、三個月內價格迅速翻番，竄至2萬多元/平方米。而在今年10月下旬，這一樓盤放出1.34萬元/平方米的起價，重新回到2010年初的水平。

在與通州一河之隔的燕郊，雖然并不在一線城市之列，但因其與北京樓市的緊密性，而備受關注。

北京房地產交易管理網數據顯示：9月份成交的商品房住宅均價21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延續了下調趨勢。

在2010年，很多郊區樓盤開出了一萬元以上的價格，但在10月30日，記者走訪多個樓盤發現，大部分鎖定在8000多元每平方米。此外，盡管在表面上沒有明顯的降價行為，但各開發商通過各種各樣的活動在變相降價。對于現金，開發商顯得特別迫切，在東貿國際公寓，銷售人員表示全款加上其它活動可以達到9.5折，位于燕順路上的星河185樓盤打出了7000元每平方米的廣告，在北京國貿地鐵站附近大量發放。

在上海，龍湖地產成為此次降價“風暴”的焦點之一。據媒體報道，龍湖好望山預期售價2.7萬元/平米，優惠價平層公寓1.5萬元/平米；龍湖酈城前期成交均價1.7萬元/平米，優惠后精裝公寓1.2萬元/平米起，相當于7折。

龍湖之外，中海地產是另一個降價“明星”，旗下中海御景熙岸，前期公寓成交均價2萬元/平米到2.2萬元/平米、別墅3萬元/平米，優惠后一律均價1.7萬元/平米，公寓相當于8折，別墅相當于5.8折。

在深圳，從9月成交套數排行榜可以看出，目前成交情況較好的項目中大部分價格深幅下調。

2011年8月，浙江臺州某樓盤前一位女子走過。

鞏固調控成果

早就有專家和機構分析國內樓市存在較大泡沫，需要擠掉，只是這次來得似乎有點匆忙。

多位分析人士表示，從目前國內的形勢來看，除了限購政策導致樓市銷售低迷之外，全面緊縮的金融政策則是導致開發商資金鏈緊繃而不得不降價銷售以回籠資金的根本原因。記者采訪中，一些開發商盡管表示當前沒有問題，但對未來資金鏈表示了擔憂。

央行年內六次上調存款準備金率，執行銀根縮緊的貨幣政策，使商業銀行因流動性的限制而被迫收緊房貸信貸額度。而就在房地產企業大面積轉向信托業融資以緩解資金鏈危機之際，監管層又在10月初對國內各大信托公司進行窗口指導，“電話叫停”房地產信托。

“這對缺錢的地產商無疑是雪上加 霜?！狈治鋈耸扛嬖V記者，房地產信托被叫停，加上目前民間借貸風險過高，無疑斷了開發商融資的財路。

民生銀行一信貸負責人告訴記者，目前開發商的資金情況比2008年更加糟糕，溫州民間借貸危機的曝光也讓民間熱錢有所收斂。

此外，隨著北京建行首套房貸利率上浮1.1倍的消息傳出，多個城市也已開始跟進，購房者觀望情緒更濃，尤其對于投資客來說，意味著風險更大。

開發商在資金鏈繃緊的背景下，率先搶得先機降價銷售回籠資金將是首選。

“買房必賺的中國樓市怪圈終于打破?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O張宏偉直言。對于瘋狂了近10年的中國樓市來說，這可能是個歷史性的時刻。

“樓市在‘國八條’調控之下，市場出現了微妙的變化。”中國房地產學會副會長陳國強分析，在供應層面，去年以來土地的大規模供應、高開工率增加了樓市庫存；在需求層面，一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機需求，另一方面購房者普遍處于觀望態勢，整個供求關系發生了逆轉。

但懸念依然存在，業內人士普遍認為，降價周期和價格底部仍有待確認。

薛建雄提醒，從中長期來看土地成本和建設成本都在大幅上升，隨著經濟增長購買力也將大幅上升。短期的房價調整，只是上一輪上漲過快的泡沫被擠除和短期銀根較緊資金緊缺下的產物，一旦銀根和樓市調控政策放松，房價可能重新迎來新一輪上漲。

10月29日召開的國務院常務會議上，釋放出一個重要信息，那就是堅定不移地搞好房地產調控。要求各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。

□ 編輯 崔銀娜 □ 美編 閻 瑾