城市規劃與土地利用的思考

□甘 文

城市規劃與土地利用的思考

□甘 文

現在如果提及房價高漲的原因，無論是開發商還是普通居民，都普遍把土地價格的上漲作為最主要的原因之一。按照這一推論，房價上漲是由于樓房供給不足，土地供給不足又從根本上影響了樓市的供給量。誠然，土地供給方式的單一，對土地市場上的需求方和最終承擔者來說，無疑提高了土地的獲取成本，增強了土地市場買方的競爭力，最終導致土地價格節節高升，使各地頻頻出現地王。如果僅僅從市場的供需雙方來看，建筑用地占用面積小和土地供給數量少，以及需求方的大手筆，土地確實是房價高升的推手。

房地產只是一個產業，并不涉及一座城市的規劃與運營。當我們看到一座城市道路狹窄，沿途垃圾如山，下水道口經常堵死，水電經常無緣無故短供，老百姓依舊生活在破舊的樓房的時候，相信沒有幾個人會想到這事和開發商有關系，因為開發商并沒有責任讓所有老百姓居住在寬敞明亮的高樓大廈里。

城市規劃如同一局棋，輸贏并不決定于當前的某一兩步。以商業發展為例，近年來隨著市場的不斷發展和完善，各地縣級城市也紛紛通過招商引資的辦法，在城市繁華地帶建設商業街、步行街、商業廣場等商業性地產，出現了“小城市大商業”的現象。為了刺激和帶動當地消費，促進商業發展而引進外資投資本無可厚非，但在一些以農業為主、人口稀少的縣城大力投資興建大型商業街，結果是這些商業街和當初設想帶動當地經濟的目標并不一致，除逢年過節比較熱鬧外，其余時間基本上處于閑置。這些商業性的建筑推高了周圍樓房價格和房屋租賃價格，對城市規劃發展來說，這等于閑置了大量土地，卻沒有帶來任何經濟和社會效益，對于當地居民來說，增加了不必要的生活負擔。

與此相似的是，道路交通建設正在改變人們的生活節奏，然而隨著城市軌道建設和地下交通的逐漸成熟，也催生了房價的不斷上漲。以北京市為例，最近幾年一直發展的城市輕軌和地鐵線路，導致房價沿著地鐵線路延伸的方向出現大幅的增長。以北京天通苑為例，該地區原本屬于城鄉結合部，但是自從地鐵五號線從這里經過，房價就大幅增長。隨著北京六環路的逐漸成形以及北京市市區的快速擴張，相信在不久的將來，北京房價會出現“農村包圍城市”的新型局面。

房地產近幾年來的暴漲，一方面是來自于所謂城市土地供給總量的稀缺，另一方面是房地產開發中大量的土地用于商品房的建設。開發商們為了追求商業利益，盡量增高樓盤的高度，增加樓房容量，同時大力開發周邊設施，如草地、娛樂場所、休閑中心等，以吸引消費者的目光，而大部分城市居民都望樓興嘆，無力承受高房價給生活帶來的壓力。反觀周圍地區和國家，雖然城市人口也同樣面臨著居住困難的壓力，但是他們卻沒有選擇通過大量囤地和新開樓盤的方式增加供給。以香港和日本為例，前者在公租房建設方面和管理運營方面有很多成功經驗，后者在經濟適用房的供給方面有獨到的做法。

香港在城市規劃時就已經把公屋建設用地的問題一并解決，統一劃撥用于建設公屋的土地，專門解決“夾心層”的居住問題。香港針對平民的房屋政策基本實現了租售并舉：一方面以政府出資建房為主，繼續提供公屋；另一方面以特惠折扣價，一般為市場價的一半左右出售居屋，適當引入私營企業參與建設，協助中低收入家庭和公屋租戶置業。香港免地價提供土地和注資給房委會，以較低的租金集中給低收入群體提供住房，避免了大量土地用于商品房的開發導致房價高企、低收入家庭望樓興嘆的現象發生。香港自1954年實施“公屋”計劃以來，有效解決了香港社會居住保障問題。截至目前，已經有約三分之一人口居住公屋，六分之一人口住居屋。

日本東京是世界上人口密集程度最高的城市之一，房價高位運行在情理之中。為了保障低收入者的居住，當地政府在土地供給上，增加經濟型住房建設的土地供給，減少商品房建設的土地供給。該政策與香港“公屋”計劃有異曲同工的效果，無形中增大了住房市場的供給，保障了中低收入家庭的居住需求。

按照經濟學假說，土地資源的供給在短期之內是恒定不變的。如果既要保障城市擴張和城市建設對土地的需求，又要警惕農業用地供給總量的紅線，城市規劃不僅要考慮整個城市未來的健康發展，還必須向土地要效率。與房地產開發商的思維相反，土地供給不足是導致房價上漲的重要原因之一，但是向市場提供足夠數量的樓房供給，滿足普通居民對樓房的剛性需求則是另外一件事情。

（原載國土資源網）