現階段保障性住房建設面臨的問題及對策研究

柳慧標 周軒如

摘要：保障性住房大規模推進，對確保用地供應至關重要。為了合理開發建設經濟適用房，需要積極穩妥建設廉租房、加大棚戶區改造力度，同時要加強保障性安居工程用地使用監管，不斷完善各項制度，建立住房公平分配和監督管理機制，嚴禁改變保障性安居工程用地的土地用途。

關鍵詞：保障性住房建設；合理開發；建立健全監管機制

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2011）22-0054-01

1現階段保障性住房建設所面臨的問題

①保障性住房建設面臨資金短缺。當前進行保障性住房建設，第一問題就是資金的來源，尤其對于廉租房、經濟適用房或者公租房來說，在短期內難以回籠投資資本，甚至是難以盈利的項目，必須由政府來承擔投資。像社會資金如果要是無利可圖的話，是比較難參與到這個行動當中的。建設保障性住房其實存在的最大的問題就是因為利潤低所以影響了投資的積極性，現在有關房地產方面的國企，甚至包括非房地產的國企、央企都來承擔一部分保障性住房住房的建設，這是值得推崇的，但首先要制定好一定的優惠政策。

②保障性住房質量有待考驗。在一些地方，各種建設模式、融資方式和土地政策推陳出新。然而，在積極爭取政策資源、空間的同時，一些創新舉措受壓變形，淪為刻意的投機取巧，或是政策“擦邊球”。由于保障性住房建設利潤較低，甚至可能虧本運營，所以難免偷工減料。保障性住房大規模建設時期已經開始，提高保障性住房質量水平，關系群眾切身利益，關系群眾對“保障”的感受，關系黨和政府的形象，容不得半點馬虎。

③保障性住房傾向于“福利房”。福建龍巖市經濟適用房建設近日被一名叫“福建龍巖人”的網民在天涯、大旗等多家網絡論壇發帖質疑。網帖稱：龍巖市經濟適用房被某些公職人員“團購”，機關事業單位的工作人員占了申購者的近20%。像這種保障性住房已經成為當地干部福利房，而且這些限價房被大肆高價倒賣牟利的行為得嚴格查處。此次為了彌補政府建設保障性住房力量的不足，有條件的企事業單位再次被鼓勵自建保障性住房。這樣的話，就很難避免保障性住房成為“福利房”，在這方面，我們應該加大力度管理。

④保障性住房建設制度不夠完善。將產權模糊的回遷房、福利房編入保障性住房以充數字；在土地“未批先建”和“財政擔保貸款”的雙重禁令中尋求保障性住房融資突破；此外，因“重建設、輕管理”而引發的保障性住房尋租、投機等待行為也有再度抬頭的傾向。這些種種行為的發生，與我國對于保障性住房建設的制度欠缺有著千絲萬縷的關系。保障性住房制度進一步完善落實，行業持續健康發展的基礎才會穩固，才能獲得一個和諧發展的環境，民生問題才會得到較大的改善。

⑤保障性住房選址困難。多份文件均對優先供應保障性住房建設用地有明確的規定，但在實際實施過程中，個別地方政府在保障性住房建設用地供應上執行政策的偏差很大，用于商業開發的建設用地地段、市政及生活服務設施均有較大的競爭優勢，而用于保障性住房的建設用地鑒于價格問題，選址大多偏僻，交通、學校、醫療等市政、生活服務設施不齊全，導致一部分低收入居民好地段的房子買不起，偏僻的保障性住房不敢買的窘境。

2推進保障性住房建設的建議

①合理開發建設經濟適用房。不少人建議要適度發展經濟適用房，認為現在的經濟適用房已經變味了，真正達到條件的人買不起經濟適用房，能買起的不夠條件。因此，在經濟適用房建設上，應實行多渠道相結合的辦法。一是要加大地企聯建的力度；二是要鼓勵效益較好的企業集資建房；三是區屬和社會群體這部分人群的住房問題，要突出重點，明確責任，盡快解決低收入群體的住房困難問題。四是經濟適用房建設。應以小高層、多層和小戶型為主，降低建設成本，同時搞好配套設施建設，方便居民出行、購物、就醫、上學。五是加大監管力度。要從土地資源、開發建設成本、銷售價格等方面加大管理和監督力度，抑制經濟適用房價格上漲過快的問題。

②積極穩妥建設廉租房、加大棚戶區改造力度。要積極穩妥地建設廉租住房，除政府自建外，還可考慮在小區開發時讓開發商配建廉租房，逐年分批建設，讓惠民政策真正落實到下崗職工、破產企業職工和無業人員家庭。與此同時，要解決好“進易出難”的問題，實行動態管理，真正做到公開、公正、公平。棚戶區改造是解決低收入家庭住房困難，提升城市形象和品位的重點工程，因此，要按照“政府引導、招商引資、市場化運作、與保障性住房相結合”的原則，爭取將棚戶區改造項目納入國家保障性安居工程建設范圍，享受國家政策和資金支持。

③積極籌集資金，同時加大用地供應工作力度。增加政府投入，吸引民間資本投資。市本級、各縣（市、區）財政具體負責各級廉租住房保障資金和經濟租賃住房保障資金的籌集、撥付、管理和預決算審核以及監督檢查工作。住房保障資金統一納入財政專戶管理，專項用于保障性住房的開發建設、購買以及發放貨幣補貼等。確保用地供應。廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房納入土地利用年度計劃和供地計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，實行行政劃撥方式供地；限價商品住房的建設用地采取附加房屋平均銷售價格、最高銷售價格、建筑面積標準、銷售對象等條件公開出讓。土地管理部門在下達年度土地供應指標時，優先保證保障性住房建設用地的需要，確保不少于住宅總用地的20%，因建設用地計劃不足或計劃不落實影響保障性安居工程建設的，要加強督查，及時予以糾正。各類企業和其他機構、民資投資的保障性住房建設用地，可以采取出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建保障性住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施配套條件等作為土地供應的前置條件。要加強保障性安居工程用地使用監管，嚴禁改變保障性安居工程用地的土地用途。

④完善保障性住房公平分配和監督管理機制。首先，規范準入審核。要根據經濟社會發展水平、居民收入、住房狀況，合理確定保障對象的住房困難、家庭收入（財產）的具體標準，并定期調整，向社會公布。完善住房保障申請、審核、公示、輪候、復核機制，健全住房保障、民政、公安、住房公積金、社保等機構和街道（鄉鎮）、社區（村委）協作配合的保障對象住房和經濟狀況審核機制。保障性住房申請人應當如實申報家庭收入、財產和住房狀況，并對申報信息的真實性負責。各有關部門要切實履行職責，主動接受社會和公眾監督，確保保障性住房分配過程公開透明，結果公平公正。其次，健全租賃管理。加強廉租住房、公共租賃住房合同管理，明確承租對象的權利和義務，載明租金水平、租賃期限、轉借或轉租的處罰以及其他違反使用規定的責任等事項。 再次，加強日常管理。建立住房保障管理信息系統，完善各類保障性住房檔案，并對住房保障對象家庭住房和經濟狀況及其變化情況進行動態監測。住房保障部門要會同有關部門定期或不定期地對保障性住房使用情況進行檢查，對違規使用的，要按有關規定或者合同約定予以處理。保障性住房可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業機構提供物業管理服務。最后，健全退出機制。依據保障對象自行申報、住房保障管理信息系統監測、群眾舉報查實等途徑，對住房保障對象經濟狀況發生變化、不再符合保障條件，或購置、租賃、繼承、受贈其他住房的，要按規定退出。對拒不退出的，可以依照法律規定或合同約定申請人民法院強制執行。對以虛假資料騙購、騙租保障性住房的，一經查實，立即責令退還或退出，并取消其在5年內再次申請購買或租賃保障性住房的資格。

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