衡南縣縣城房地產業發展情況調研報告

　　 摘要：衡南縣治自喬遷云集鎮以來，房地產業迅速起步并得到迅猛發展，開發勢頭強勁，但也存在市場秩序混亂、房產規模較小、房屋閑置偏高、物業管理混亂等問題。這就要求我們必須強化規劃引導，加強土地調控，促進住房合理消費，同時還要加強市場監管，規范市場行為，改善投資環境，推進物業管理力度，引導房地產企業做大做強，促進衡南縣房地產業的健康發展。
　　 關鍵詞：縣城；房地產；發展
　　 衡南縣位于湖南省東南部，居湘江中游，面積2688平方公里，總人口102.35萬人，2007-2010年連續四年位居湖南省經濟強縣。2010年衡南縣GDP150.6億，財政收入6.86億，財政收入五年平均年遞增23%以上。衡南縣治自2003年喬遷云集鎮以來，縣委、縣政府強力實施“三搬”工程，人氣聚集效應初顯成效，常住人口已經達到10萬人。隨著縣城建設的快速發展，縣城房地產業迅速起步并得到迅猛發展，不僅拉動了縣城經濟增長，也提高了縣城人居質量，提升了縣城品位，成為縣域最有活力、最具影響力和從業人員最多的支柱產業。房地產業的發展對于提高衡南縣的城市化率，提升縣城城市品位，促進衡南經濟社會率先突破發展具有十分重要的意義。
　　 一、縣城房地產業發展現狀
　　 第一，開發勢頭強勁，投資主體增多。2004年以來，縣城建設掀起一輪熱潮，房地產業發展迅速，投資規模不斷擴大。截至2009年，衡南縣完成房地產開發投資1.12億元，同比增長74.0%，直接帶動了建筑、建材、裝修、家具、家電等相關行業的快速發展。同時，房地產開發投資主體呈現多元化格局，縣城內既有正規房地產開發企業投資開發，也有單位、個體等社會經濟主體進行開發建設活動，還有大量私人聯建項目房屋流向商品房交易市場。
　　 第二，開發成本上漲，房產價格攀升。由于土地、材料、人工工資及稅費上漲，加上開發商根據形勢發展主動提高的住房品質成本，房地產開發成本大幅上漲。土地價格從最初的每畝幾萬元，上漲到目前的每畝三、四十萬元，報建及稅費達每平方米150元左右。目前縣城住宅開發成本達每平方米1200元以上。成本上漲直接推動房屋價格的持續上升，幾年內翻了一倍。2008年縣城商品住房銷售均價還在每平方米800元左右，目前已經漲到了1500元，電梯房在每平方米2600元左右，門面銷售均價已經突破4500元，但與衡陽地區周邊同類城鎮相比，房價仍處于略低水平。
　　 第三，開發質量提高，市場日趨活躍。總體上住宅建設正從傳統的戶型結構逐步向景觀舒適型過渡，住宅小區普遍注重環境營造和配套建設，以南國明珠、江灣明珠為代表的高檔、規模住宅小區，對縣城內房地產開發起到了很好的示范帶動作用。2010年，衡南商品房竣工面積近100萬平方米，財政稅收貢獻超過1億元。
　　 第四，區位優勢明顯，發展前景廣闊。云集鎮區位優勢明顯，既是衡南縣的區域中心，又鄰近衡陽市區，城市建設、經濟發展既能自成一體，又能受到大城市的輻射。交通十分便利，周邊有數條高速公路、國省道縱橫交錯，湘江、耒水穿境而過，衡陽南岳機場也落戶云集，讓衡南縣城具有了現代化的立體交通網絡優勢。衡南縣城的生態環境優越，三面環水，湘江東岸群嶺逶迤，特別是衡陽市委提出打造“西南云大”經濟圈，要將云集建設成為衡陽市的后花園。衡南的區位優勢將為房地產業發展提供強大支撐，發展前景廣闊。
　　 二、縣城房地產市場存在的主要問題
　　 第一，市場秩序混亂，行業監管不嚴。一是無證違規開發行為大量存在，市場準入把關不嚴，未建先售、無證售房行為較為普遍。部分開發商實力較弱，為解決資金周轉問題，在未達到預售條件，或項目一動工就對外出售房屋，購房者權益得不到合法保障。二是市場誠信度不高。如房屋質量存在問題、不能按期交房、配套設施不落實以及面積糾紛、合同欺詐等現象逐漸增多，引發糾紛和社會不穩定的因素和隱患日益增加。三是隱性市場發展壯大，私下交易行為增多，這在機關家屬房轉讓中比較普遍。四是在縣城建設初期為加快建設速度，大量私人聯建房屋取得了土地使用權，特別是一些房地產開發項目，也通過分戶審批披上個人合作建房的外衣，既造成國家稅費大量流失，又給商品房市場形成有效沖擊。
　　 第二，房產規模較小，人居環境較差。目前衡南共有房地產開發公司32家，主要以本地的私人老板為主，企業規模普遍較小，專業人員少，技術力量薄弱，開發經驗相對缺乏，資金實力不強，抗風險能力低，開發能力和項目規模普遍較小，市場競爭力不強。而外地的大型房地產企業認為縣城的房價較低，利潤空間有限，不愿意到縣城來投資。房地產開發商總體實力不強，也直接導致了房地產開發規模受到限制，目前縣城還沒有超過一個300畝的大型住宅小區，小區的綠化、配套設施也難以做到完整和獨立。另外為提高銷售利潤，不少開發商都將房屋的一樓統一建成開放性的商業門面，這不僅造成了縣城商鋪的結構性過剩，也導致了縣城居住小區無法封閉管理、綠化面積減少、人居環境變差等問題。
　　 第三，投資需求旺盛，房屋空置偏高。市場經濟行為，需求是市場的導向，而消費需求（有效需求）是拉動行業發展至關重要的力量。近年來縣城房地產市場需求并不缺乏，但投資性需求占的比例高，消費性需求少，特別是在縣城基礎設施和配套設施還不健全的情況下，呈現出房屋大量建設，商品房市場銷售也比較理想，但空置率居高不下的特征，據不完全統計，新建三年以內的住宅小區75%房屋空置。反過來，開發商迎合這種投資性市場需求，大量開發大戶型、商業用房等適宜于投資的產品，沒有貼近市場實際和消費者的需要，形成商品房市場中存在的一些結構性矛盾。
　　 第四，物業管理落后，推行力度不大。一是居民對物業管理的認識不到位，認為物業管理可有可無，有的人甚至認為有了物業管理反而增加了費用支出；二是制度不健全，沒有出臺相應的管理辦法，引導力度不夠；三是缺乏專業物業管理隊伍，大多數開發建設單位對開發建設的住宅小區實行“自建自管”，管理方式僅僅停留在搞衛生、守大門等層次上；四是縣城開發初期，一些開發商為降低房屋售價沒有征收房屋維修專項資金，給房屋后期社會化管理工作留下隱患。
　　 三、加快縣城房地產業發展的對策
　　 第一，強化規劃引導，加強土地調控。以科學發展觀為統領，科學制定房地產業和住房建設的中長期規劃，按年度對住房建設和房地產開發用地作出計劃安排，有效調整住房供應總量和供應結構，保持市場供需平衡，加強對房地產業發展的規劃引導作用。根據《衡南縣保障性住房建設規劃（2010-2012）》，衡南縣將在土地供應源頭著手規劃調控，具體明確開發項目用地性質、開發投資主體、建設規模和開發結構，要嚴格市場準入機制，嚴格控制小規模單體開發，避免經營性用地零星出讓、分割供應，嚴控私人聯建房屋。針對衡南部分地段商業用房過多的情況，可以適當考慮規劃純住宅開發建設。
　　 第二，健全住房制度，促進合理消費。一是要建立多層次的住房供應體系。房地產開發要堅持“以居住為主、以消費為主、以普通商品住房為主”，引導開發企業在滿足中高收入階層住房需求的同時，要更多地把目光瞄準普通消費群體。二是要健全保障性住房建設各項制度，利用國家擴內需、保民生的政策機遇期，加大廉租房和經濟適用房建設力度，以滿足不同層次消費群體的居住需要。三是要加快公共配套設施建設力度，圍繞人民群眾衣、食、住、行、入學、就醫等方面完善公共服務體系，吸引縣內外能人、富人來縣城投資興業、安居樂業。
　　 第三，加強市場監管，規范市場行為。一要加強對房地產開發行為的管理。建立房地產開發管理聯席會議制度，涉及房地產開發管理的職能部門為成員單位，完善市場監管體制，形成管理整體合力。各職能部門要加強協作、溝通，建立信息披露、通報制度，形成整體合力。對所有開發項目從用地、規劃開始，到開工建設，到預售、銷售、初登、分戶辦證，進行跟蹤監管，有效制止違規開發行為。二是加強房地產市場秩序整治力度。查處房地產開發和交易市場中的各種違法違規行為，特別是未取得資質證書進行開發、未取得預售許可證擅自預售商品房的行為，加快房地產市場誠信體系建設，防止出現違規售房和損害購房群眾利益的行為發生。三是建立房地產信息管理系統平臺，健全商品房網上登記備案和房地產市場信息發布制度，規范銷售行為，暢通信息渠道。
　　 第四，改善投資環境，引導企業發展。一是要加強服務意識，及時為企業排憂解難。對外地開發企業，要一視同仁，甚至可以在政策上適當傾斜。從而吸引優秀的外地企業，特別是吸引信譽好、資金實力強，開發經驗豐富的開發企業來衡南投資，從而帶動縣城樓盤品質、城市建設檔次的提高。二是要大力打擊原材料供應壟斷、強買強賣、欺行霸市等擾亂市場經秩序的行為，進一步優化投資源環境。三是要加大銀企對接力度，加大金融部門對房地產業發展的信貸支持。
　　 第五，規范物業管理，提升人居環境。要規范發展物業管理，根據衡南縣實際，盡快出臺相關政策，制定物業管理辦法，開征物業專項維修資金，完善資金管理辦法。在縣城范圍內，逐步推行物業管理工作，切實改善居民居住條件，提升居民的人居環境。
　　 （作者單位：中共衡南縣委黨校）