房地產企業特殊事項的會計處理之我見

　　房地產企業由于銷售產品的特殊性，因此房地產開發企業會計處理上有許多地方有別于一般工業、商業企業，會計核算雖然比較簡單，但是也有其特殊的地方，例如稅金的核算、成本的核算，尤其是往來的核算比較繁雜，只有在應收、應付等會計科目核算中建立比較好的核算體系，才能正確核算企業的相關業務，并可以減少很多工作量，這一點非常重要。
　　
　　一、預收買樓款時相關稅金的處理
　　房地產企業的產品在房產管理部門辦理了預售登記，取得了商品房預售許可證明時即可開始銷售房產，這時候銷售的是期房。企業收到預售收入(預收購房款，包括按揭購房從銀行轉入的款項)時作如下會計處理：
　　借：現金(銀行存款)
　　貸：預收賬款—預售收入－××項目
　　同時，按規定計算應預交的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅。對于預交的各項稅金，一般的房地產企業有以下兩種會計處理：
　　第一種會計處理方法
　　在實際繳納時：
　　借：應交稅費——應交企業所得稅
　　 應交稅費——應交土地增值稅
　　 應交稅費——應交營業稅
　　 應交稅費——應交城市維護建設稅
　　 應交稅費——應交教育費附加
　　 貸：銀行存款(或現金)
　　當會計上確認營業收入時，按照營業收入對應應繳納的各項稅費結轉至營業稅金及附加：
　　借：營業稅金及附加
　　貸：應交稅金———應交營業稅等
　　這樣的會計處理符合會計核算的配比原則，操作性較強。但存在以下弊端：一是在沒有結轉稅金時因為資產負債表上反映的應交稅費是一個負數，這會向閱讀會計報表的人傳遞錯誤的信息，即企業多交了各項稅費。二是如果收到預付款后暫時沒有繳納稅金，企業無法核算因為預收房款實際應該支付的各項稅費的金額。
　　第二種會計處理方法：
　　增設“待攤稅金——待攤稅金及附加”科目。
　　在收到預收賬款時，稅費作如下會計處理：
　　 借：待攤稅金——待攤稅金及附加
　　 貸：應交稅費——應交企業所得稅
　　 應交稅費——應交土地增值稅
　　應交稅費——應交營業稅
　　應交稅費——應交城市維護建設稅
　　應交稅費——應交教育費附加
　　實際繳納時，同第一種繳納時會計處理。
　　當會計上確認營業收入時，按照營業收入對應應納的各項稅費結轉至營業稅金及附加：
　　借：營業稅金及附加
　　貸：待攤稅金——待攤稅金及附加
　　應交稅金——應交營業稅等(差額)
　　這種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補第一種方法的不足，但是也存在弊端，那就是2006年的《企業會計準則》已經取消了待攤、預提科目，如果企業執行的是《企業會計準則》，設置待攤稅金科目不符合準則要求。
　　筆者認為可以作如下處理：在預收賬款中預售收入中設置預交的各項稅金，在收到預收賬款時：
　　借：預收賬款—預售收入－××項目預交企業所得稅
　　 預收賬款—預售收入—××項目預交土地增值稅
　　 預收賬款—預售收入—××項目預交營業稅
　　預收賬款—預售收入—××項目預交城市維護建設稅
　　 預收賬款—預售收入—××項目預交教育費附加
　　貸：應交稅費——應交企業所得稅
　　應交稅費——應交土地增值稅
　　應交稅費——應交營業稅
　　應交稅費——應交城市維護建設稅
　　 應交稅費——應交教育費附加
　　實際繳納時，同第一種繳納時會計處理。
　　當會計上確認營業收入時，按照營業收入對應應納的各項稅費結轉至營業稅金及附加：
　　借：營業稅金及附加
　　貸：預收賬款—預售收入—××項目預交營業稅等
　　 應交稅金——應交營業稅等(差額)
　　這種會計處理彌補了第一和第二種會計處理的不足，而且真實地反映出了該項目因為預售收入應該實際承擔的應交的各項稅費。
　　
　　二、應付賬款的核算
　　房地產企業的應付賬款很特殊，不像工業或商業企業確認收到貨物，收到發票企業已付款即可完成各項業務處理。房地產企業付款后工程完工時還有一個財務決算的問題。因此，對應付賬款的核算有以下幾點需要注意：
　　(一)不要用對單位的二級科目核算，應采用往來核算，分一下單位的類別如：工程款、工程物資采購款、資產購置款等，如果每個類別的供應商較多最好還要分一下如：總包單位、分包單位、設計單位等，當然如果是多個項目同時開展，還要進行分項目核算。
　　(二)房地產企業的工程款大部分都是票款兩清，但是建議所有的付款都要通過應付賬款科目核算，不要直接將支付的工程款計入開發成本，即用下面的會計處理方法：
　　借：應付賬款
　　貸：銀行存款
　　借：開發成本
　　貸：應付賬款
　　 不要簡化成
　　借：開發成本
　　貨：銀行存款
　　這樣會計處理的好處有以下兩點：第一可以隨時查出對每個供應商已經支付的款項金額；第二可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬一目了然。
　　
　　三、其他應收款的核算
　　房地產企業還有一個很特殊的地方就是在報建過程中根據各地政府的不同要求會繳納一些保證金，比如墻改基金、散裝水泥保證金等，但是在實際工作中報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計通常無法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以入賬時要求報建人員把這些項目了解清楚，確認要最后退回來的款項計入其他應收款核算，并根據項目的進展情況督促報建人員及時向政府有關部門要回保證金。
　　
　　四、開發成本核算時應注意的事項
　　(一)明細科目的設置
　　房地產開發公司會計核算，在實際工作中并不像其他企業那樣是按照會計年度進行損益的核算，其經營成果只能是一個開發項目全部竣工，驗收合格、交付使用以后，才能結轉收入、成本支出，計算經營成果。平時發生的成本費用支出一般在“開發成本”科目核算。房地產企業的項目開工前有工程預算，完工時還要工程結算和財務決算。為了便于后期項目決算、對賬工作順利進行，在建立成本核算體系之前要與成本控制部門(預算部門)進行溝通，做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，如設置的核算明細分為：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費用(總包工程：建筑工程、給排水工程、采暖工程，分包工程，甲供材費)、開發間接費用，這樣設置明細既便于日常和供應商的對賬、日常提供和項目相關的成本情況，又便于決算時對賬。
　　(二)已發生未開票的項目核算
　　房地產企業有相當部分工程款由施工單位墊支，比例高達30%～50%，時間長達數年，施工單位往往對墊支部分不開發票，再加上房地產企業為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經過幾個會計年度才能完成。對此很多房地產企業的會計不入賬，理由是沒有取得發票，房地產企業就難以及時進行成本核算，造成賬面成本低于實際數。筆者認為，房地產企業的成本入賬應該依據工程節點時預算部門出具的結算單予以入賬，票到就實際入賬，票不到就暫估入賬(同工業企業的貨到票未到暫估入賬，下月票到后沖回)。這樣處理能真實反映企業工程狀況及應付工程款的金額。防止出現資產及負債都不實的現象。會計處理如下：
　　借：開發成本
　　貸：應付賬款(暫估)
　　票到時沖回，重新入賬即可。
　　 (河南正永創業咨詢有限公司)