重慶保障房模式研究

　　摘要：文章通過對于在全國中西部城市具有示范意義的保障房模式（重慶模式）研究和總結，得出一些有益的經驗，為中國其他省市地區保障房問題提供一些有益的啟示。
　　關鍵詞：保障房；重慶模式；大面積供給；低價供給；地票制度
　　
　　一、引言
　　重慶地處中西部，與安徽的經濟發展有很多相似的條件，因此以此為契機，對于其保障房模式進行了研究，力求對懷寧縣的保障房制度有借鑒意義。
　　重慶市的保障房供給模式已經跳出了單純的“建房-供房”模式，而是一項系統浩大的民生工程，其結合了自身身處中西部、土地廣闊、城市化未完全完成以及房價相比于一線城市仍有很大上升空間的特殊性對于保障房的各項工作進行了“重慶化”的創新。重慶市按照“市場歸市場，保障歸保障”的雙軌制原則，提出了“低端有保障，中端有市場，高端有保障”的思路，將以廉租房和經濟適用房10%，公共租賃房20%，商品房70%的“1︰2︰7”的供給格局規劃未來住房比例（見圖1）。
　　其計劃的特色在公共租賃房的建設供給中體現最為突出，表1以公共租賃房為研究重點闡明其保障房政策的特點和可借鑒之處。
　　在這個計劃中，重慶市未來十年將建設4000萬平方米的公共租賃房，在不考慮人均住房面積變化和每戶家庭人口數變化的條件下，如果按照2009年重慶城市居民人均房屋建筑面積為27.41平方米來計算就可以解決約1459321.42人或者約為498061.92家庭的住房問題。2010-2012年三年內完成2000萬平方米的建設任務，即約可解決729660.71人次或249030.96家庭的住宅問題。
　　二、制度分析
　　（一）申請條件
　　對于保障房的供給條件，重慶市采取的是“寬進嚴出”的模式，具體分析以下方面。
　　1、申請公共租賃住房的收入限制：單身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府將根據經濟發展水平、人均可支配收入、物價指數等因素的變化定期調整，并向社會公布（見表2）。
　　根據重慶市2009年的統計數據，這就意味著占城鎮人口80%的中等偏上以下收入人群均有符合收入限制的資格，可以申請公共租賃房，也就意味著依據2009年城鎮常住人口1474.92萬人來計算，在不考慮人口增長的前提下，約有11799360千萬人口符合申請的收入要求。這一點體現了其“寬進”的思想。
　　2、申請人應年滿18周歲，在重慶有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規定收入限制的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職業院校畢業后就業和進城務工及外地來渝工作的無住房人員。市、區政府引進的特殊專業人才和在重慶工作的全國、省部級勞模，全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人等住房困難家庭按屬地申請公共租賃住房，不受收入限制。
　　對于重慶市內居民，其對于公租房的申請僅限于住房面積小于13平方米的家庭改善居住環境，而這一點遠低于當地的人均房屋建筑面積，因此，此項政策旨在惠及更廣大的城市貧困者，從而改進了非傳統以戶籍為劃分的做法，而是對于外來務工人員、畢業學生以及城市低收入者一視同仁，并對于特殊人群予以特殊照顧，更大程度上保障了城市發展的動力，也在一定程度上防止投資以及投機資金的進入。
　　（二）租金
　　本文以中等偏下戶以下的居民消費支出為例，來研究其保障房定價的合理性（見表3）。
　　根據歷年統計資料，知其歷年居住支出在其收入中所占比重較穩定，故可用柯布·道格拉斯型效用函數，對于其效用進行模擬，近似用2009年數據進行模擬，可得函數形式為：
　　其中，i=1，2，3，4；1：最低收入戶；2：困難戶；3：低收入戶；4：中等偏下戶。易知α1＝0.101，α2＝0.105，α3＝0.08，α4＝0.78，β1＝1-αi
　　公租房的租金主要由貸款利息、房屋維修管理費用兩個部分組成，重慶市計劃與同地段、同品質的商品房的出租價格比，公租房的租金在前者的60%以內。
　　根據物價部門、公租房管理局的調研，重慶公租房房租目前定價為最高11元/平方米，最低的9元/平方米。如果按10元/平方米的價格乘以人均27.41平米的住房面積則可知月支出約為274.1元左右，低于社會平均住房消費但高于中等偏下戶以下消費群體的住房消費，但考慮到由于重慶地處中西部且其人均擁有住房率已很高，因此住房支出占家庭收入比重明顯偏低，其人均值的參考價值不高。而所占人口5%的困難戶也可憑轉移性收入（約2631.58元）按9元/平方米的租金享受24.37平米人均的住宅面積。
　　由粗略計算的效用函數可知，此舉大大提高了收入為中等偏下戶以下的居民的效用水平，僅以最貧困戶為例，則可在住房單項費用上提高效用約1.60倍，考慮到節約的資金可以用于其他商品（B）上的消費，則估計對于其效用的提高遠不止于此，此舉表明了其定價對于改善民生的積極作用。
　　（三）退出機制
　　2010年6月9日出臺的《重慶公租房管理辦法》規定，公租房出售價格以綜合成本價為基準，包括土地成本、安建成本、稅費和利息等。購房時可選擇一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金分期付款時，未付款面積按照規定交納租金。按照此規定，在租房五年后，租房人就可申請購買，并保持公租房仍在5000元/平方米以下的低價。
　　“回購”制度就是退出環節的一道關卡。公共租賃住房不得上市交易，購買公租房之后如果想把房子賣掉，只能賣給公租房管理局，由政府回購，回購時的價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。這一點就徹底堵住了公租房流向市場的管道，從而使得政府供給的保障房能與市場商品房供給分開，抑制阻截了公租房的投資、投機渠道。
　　（四）相關配套措施
　　在此同時，重慶市還利用產業中心從沿海向內陸轉移的趨勢，采取給予45%的企業所得稅以及1%的契稅等優惠減免其稅負以及實行融資優惠和給予其勞工的住房、戶口等方面的優惠政策，大力引進類似惠普、思科等公司以及配套廠商富士康、廣達等勞動密集型企業，幫助解決重慶市本地及外來務工人員的工作問題，僅2010年重慶市就計劃引進300萬農民工。
　　在融資方面，主城區公租房預計造價2500元，財政資金投入至少達到20%，除了中央安排的專項資金和財政年度預算安排資金，重慶市計劃將公租房建設資金來源渠道擴充到土地出讓收益的5%，銀行、非銀行金融機構和公積金貸款以及發行債券等。
　　在土地來源方面，重慶政府從2002年開始進行進行土地儲備，2003年成立了重慶地產集團專門負責政府土地儲備有關工作。2010重慶主城用于城市建設的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府儲備的土地。
　　由于重慶市通過建立農村土地交易所，開展“地票”交易和實物交易，這也為包括保障房在內的城市擴張提供了土地來源。同時，為城鎮化過程中農民轉戶入城提供了利益補償機制。農民通過獲取“地票”和承包人股權分紅的雙重收益，保障農民收益總體不低于“地票”平均價款的80%，而且在戶籍改革政策扶持下，能夠解決好就業、住房、養老、醫療、教育等社會保障問題。
　　（五）局限性
　　綜上可知，重慶市的保障房模式較為系統，而且其大面積的住宅提供和低價的供給能夠使得廣大人群受益，這一點的制度設計值得肯定。但是其成功也在于其身處內陸，面積廣大，人口密集度相對與沿海發達城市較為稀疏，同時系城市化進程尚較低的特殊省情有關，對于廣大東北沿海地區的借鑒意義不大。
　　其地票制度雖有所創新，但是仍無法從根本上解決中國農村土地流轉問題，土地仍然只能轉讓給政府。
　　同時其制度的實施依賴于實業產業中能夠真正吸收大量的勞動力，相關工作的相互依賴性巨大，工程周期長，耗費大，更多地依賴于政府的行政決心。
　　參考文獻：
　　1、趙沛楠.重慶公租房新政:試解保障房難題[J].中