新會計準則對房地產開發企業會計工作的影響

　　摘要：新會計準則的實施對我國會計管理工作與國際接軌、規范企業經營管理具有積極的意義。文章首先介紹新會計準則實施后的主要變化，然后系統論述其對房地產開發企業會計工作的影響，并規劃相應的改進舉措。
　　關鍵詞：新會計準則；房地產開發；企業；會計；影響
　　
　　房地產行業的發展變化促使會計計量工作產生相應的變化，2006年我國推出新會計準則，對投資性房地產的會計處理做出專門要求。房地產開發企業也應與時俱進，運用科學的方法，努力推進會計管理工作的改革。
　　一、新會計準則的主要變化
　　公允價值計量模式的提出是新會計準則最突出的變化。新會計準則指出“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。”公允價值計量模式強調會計信息的真實性，它要求企業以實際取得的收益或產生的負債作為計量的依據。新會計準則對房地產開發企業的影響是顯著的，因為在我國房地產行業的發展歷史中，房價的明顯遞增已成共識，房價的變化和企業的收益有著直接的關聯，沿用原有的成本計量模式不能完全展現企業的會計信息，公允價值計量模式開始得到廣泛應用。
　　二、新會計準則對房地產開發企業會計工作的影響
　　在新會計準則下，適應公允價值計量模式的要求，我國房地產開發企業的會計工作將受到以下影響：
　　第一，會計計量模式的選擇影響。投資性房地產從根本上是指企業可以從中獲得收益或是資本增值，而能否選擇以公允價值模式計量取決于企業投資地區房地產價格的信息供給。如果企業能夠獲得同類房地產商品的比較價格，對投資性房地產的公允價值做出有效估計時，應使用公允價值計量模式，不再計提攤銷和折舊。對于不符合公允價值計量模式要求的房地產，企業應繼續沿用成本計量模式。采用公允價值計量模式后，由于房地產商品的價格處于變動之中，而且很多時候是呈現上升式變動，公允價值將和賬面價值之間產生差額。企業從事房地產開發過程中應增設投資性房地產賬戶，會計處理時借記“投資性房地產”，貸記“開發產品”。到資產負債日時，以實際的公允價值和賬面價值之間的差額進行會計處理。如當公允價值高于賬面價值時，借記“投資性房地產——公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”，反之則作相反的會計分錄。因為強調當期損益，所以企業如果發生資產減值，即使在以后的會計期間得到恢復，資產減值損失也不能再轉回。
　　第二，公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響。采用公允價值計量后，房地產開發企業應當時刻反映真實的資產和負債情況，企業的經營收益在會計工作中具有至關重要的意義。但是公允價值的變動特征導致收益與成本的匹配存在難度。成本對企業來說相對穩定，如果公允價值變動幅度較大，勢必會從賬面上體現企業收益的波動。一般情況下，房地產開發企業從項目選址、可行性分析與設計、項目開工，到最終完工進入銷售環節產生銷售收入，這期間需要涉及較長的周期，銷售在整個項目中處于中期和后期階段，所以項目前期支出比重很大，卻不能產生收入，中期和后期集中產生銷售收入，從而使成本的匹配成為科學分析經營收益的關鍵。企業忽視成本匹配的直接影響是片面認為后期經營收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。
　　第三，公允價值計量模式下的費用計提影響。成本計量模式下企業盈余管理問題得到了多方面的抑制，新會計準則實施后，盈余管理開始出現新的特征。房地產開發企業可以利用未來的不確定性作為利潤調節的“杠桿”。這是因為，在公允價值計量模式下，企業對未來發生的費用需要計提，但是以怎樣的標準計提卻沒有在新會計準則中明確指出。如房地產開發過程中除建筑本身的工程外，還會涉及到相關建設費用，這些費用尚未產生，只是在會計工作中進行預提，所以企業或是可借預提調節利潤，或是可能對預提的標準有所猶豫。
　　第四，公允價值計量模式下的所得稅影響。按照新會計準則的要求，采用公允價值計量應以資產負債表債務法核算所得稅。所以資產的賬面價值和計稅基礎之間會產生差額，賬面價值可能大于也可能小于計稅基礎，這種情況下計量應包含當期所得稅和遞延所得稅兩個部分，分別作為賬面價值計量得出的所得稅和差額部分計量得出的所得稅。
　　三、新會計準則下房地產開發企業會計工作的改進
　　從新會計準則對房地產開發企業會計工作的影響可以看出，公允價值具有雙重性的影響——企業在真實反映會計信息的同時，工作的難度相應增加；而利用計提標準的模糊又可以成為企業會計利潤操縱的機會。因此，今后房地產開發企業的會計工作改進應從以下方面入手：一方面，作為房地產開發企業本身，應加強對房地產性質的分析，界定其是否具有投資屬性，以便為后續的會計工作奠定基礎。會計人員應結合細化的行業信息，深入分析房地產開發過程中產生的收入和費用，使收入和成本的匹配更為清晰，為企業投資決策提供詳細的依據，避免盲目投資風險的發生。而且會計人員應以嚴謹的態度開展工作，對費用計提和所得稅處理嚴格把關，盡可能減少財務波動。另一方面，政府部門也應綜合近年來我國房地產開發行業的統計數據，對新會計準則下比較模糊的計提標準予以量化，減少公允價值計量模式存在的盲點和漏洞，抑制盈余管理的新發展。與此同時，相關的法律監管也是提高房地產開發企業會計工作嚴謹性的保障。
　　四、總結
　　房地產行業近年來呈現出如火如荼的發展態勢，成為國家經濟收入的重要來源領域。公允價值計量模式的提出從根本上有利于規范房地產企業的財務管理，促進行業整體的良性發展。因此，企業應在新會計準則的指導下進一步完善現有工作，使會計管理邁上新的臺階。
　　參考文獻：
　　1、劉琰.新會計準則下房地產企業的會計變化與優化[J].