淺析房地產銷售的不同促銷方式下的會計處理

　　摘要：房地產經濟作為支撐國民經濟快速發展的重要支柱，在當今社會儼然成為波動國民經濟水平的宏觀遙控器。房地產銷售通過不同的途徑推銷樓盤或土地，從而贏得巨額利潤，這也成為眾多企業家將目光投放在房地產的重要因素。房地產銷售有不同的促銷方式，如直接銷售、渠道銷售等，不同促銷方式下的會計處理因此也會不同，房地產商該如何采取相應的會計處理方式成為房地產商當今面對的一個重要問題。
　　關鍵詞：房地產銷售；促銷方式；會計處理
　　
　　一、直接銷售方式下的會計處理
　　（一）預期售房銷售方式
　　許多樓盤在竣工前會有預期售房的活動，所謂的預期售房指的是房地產開發公司在取得開發證書后合法展開的商業活動。從投資者的角度來說，預期售房可以收攏部分資金投入工程建設，減少銀行的借貸壓力，同時也可以探索市場的發展潛力，對工程的完成收益有進一步了解。從購房者的角度來說，預期售房會有比現房相對優惠的政策，許多房地產商會做出價格上的誘餌來吸引更多的購房者，這樣購房者就節省了部分購房資金。
　　預期售房方式下的會計處理，是一項系統復雜的工作，這部分資金涉及到銀行的借貸問題、收攏資金的調度問題、工程資金的投放問題。首先會計處理人員需要將已售樓盤的投資資金做出詳細的核算；再次需要將售房資金進行詳細核算并與投資資金做比較；最后需要將銀行借貸利息與售房周期比率相比較。在得出這些詳細數據以后，房地產商需要知道的是這筆售房資金在將要建設的工程投入資金中的比重，剩下的資金需要從銀行借貸多少。
　　（二）個人客戶銷售方式
　　房地產銷售中因為存在著較大的利潤，吸引了許多個人營銷者，這些營銷者有比較穩定和龐大的交友圈，這就成為一筆豐富的營銷資源，這些人被成為個人客戶代表。個人客戶代表是房地產商與個人客戶之間的中介，這種銷售方式節省了房地產商的銷售費用，也讓客戶對房地產商有了大致的了解和信任。
　　個人客戶銷售方式下的會計處理，不僅僅是房地產公司與客戶的資金問題，也是個人客戶代表與房地產商的資金問題。個人客戶代表會從中售房利潤中收取部分中介費，房地產公司也需要制定專門的協議維系和客戶代表之間的關系，在售房制度與售房價格上應該有一定的條文規定和合同書，這樣才能避免與客戶代表直接的摩擦。很多房地產商認為個人客戶代表不值得考慮，這方面的條文規定也沒有制定完善，在后期的售房現款中出現了不必要的糾紛，也在一定程度上影響了公司榮譽。
　　二、渠道銷售方式下的會計處理
　　（一）布點式銷售方式
　　在各大商場常常會看到某些產品的打折促銷活動，而這種打折促銷活動就是廠家采取的一種渠道銷售方式，這種布點式銷售方式已經逐漸被房地產商所應用。布點式銷售指的是房地產商分配部分銷售人員在人流集中的幾個地段，進行現場推銷售房活動。這種推銷方式使房地產銷售走進潛在客戶的視野中，方便市民了解房地產公司的工程建設情況，如房價的波動、戶型大小的平米、小區附近的商業價值和交通情況，同時也避免了客戶抽出專門的時間去房地產銷售中心咨詢詢問，達到了便民的目的。
　　布點式銷售方式下的會計處理，在資金調動方面會有更多的銷售費用核算，這筆資金需要列入開發資金項目中，在某種程度上這種促銷方式擴充了客戶源，但也加大了銷售費用。布點式銷售方式因為客戶源廣，流動性大，但也存在不穩定性，這些資金過于零散，不便于統計，這就需要會計處理人員制定詳細的核算表格，進行分類處理和統計。
　　（二）網絡平臺銷售方式
　　電子商務為平臺的網上銷售方式已經成為一種趨向，從淘寶網的風靡和阿里巴巴的成功，這種新型模式也被更多的商家所利用。許多房地產商制定了網絡銷售平臺，這種銷售平臺更多意義上是給購房者提供一個咨詢平臺，目前在房地產行業的銷售中并不夠成熟，還沒有真正像其他商品一樣正常運行，因此在會計處理中所考慮的較少。
　　網絡平臺銷售方式下的會計處理盡管意義上不是很重要，但在當今時代中也逐漸成為一種趨勢，提前做好網絡平臺銷售方式下的會計處理工作也是一項未雨綢繆的工作。首先在網絡方式運營方面的資金投入，這筆資金投入是一個長期的過程，也需要很多前期的準備工作，網站的聲望和信譽度也會直接影響房地產的商業價值。會計處理中首先要保障公司的網上銀行賬號安全，與商家所交易的來源資金進過正規的渠道，商家所使用的各種手續費用和最后獲得房產的流程費用。
　　（三）房展會銷售方式
　　在許多一線城市出現了房展會的售房方式，如鄭州、武漢、北京等，房展會售房方式是為了響應市民的需求而制定的經濟房或二手房售房方式。房展會售房方式針對特定的用戶群而制定專門的廣告和營銷策略，迎合這些用戶的需求心理和經濟適應能力，也使得更多的居民能夠真正擁有屬于自己的房子。
　　房展會銷售方式下的會計處理，會涉及政府和媒體的力量，具有極大的號召性，但在活動資金投入方面也不得不做考慮。會計處理需要做好大量的活動準備工作，如大量的付款方針策略、各項付費簽約合同條例等。在房展會后期也需要做大量的數據統計資料，客戶付款方式，銀行借貸的優惠政策。在房展會結束后還需要做大量的后期核算工作，將房展會后所獲得的訂單和房款的資金進行詳細核算。
　　三、房地產銷售中需要避免的會計處理問題
　　（一）資金脫鏈造成的銀行借貸無力償還
　　房地產中常常會因為資金脫鏈而造成銀行借貸無法按時償還，對公司的信譽和利潤造成直接的影響，在房地產銷售中應該核算售房回籠資金和銀行借貸的平衡力，兩者之間能否達成一定的統一性。因此，這是房地產銷售中必須注意和避免的問題，房地產商應該將該事項列入公司發展和策略的首要位置。
　　會計處理工作是負責公司財務運轉和統籌的重要崗位，在房地產公司的財務運營方式中更應該避免資金脫鏈的問題，應定期進行資金項目使用周轉的核查工作，對下一期資金的調動走向有詳細的預算和計劃。
　　（二）避免后期會計處理中資金混亂
　　房地產商業會計處理中另外存在的一個問題就是資金混亂，核算項目不精細，因為房地產銷售中有不同的銷售方式，因此每種銷售方式下的付款方式和資金核算方式也不同，用同一種會計處理方法去處理會造成資金的盲目性和不確定性。這就需要會計處理中應該針對不同的銷售促銷方式制定專門的會計處理政策和方法，有針對性地解決資金和財務問題。
　　房地產銷售的資金在商業領域的流動資金較大，同時也經過各項流程和手續，在后期的會計處理工作中也相當繁瑣，房地產公司應該成立專門的會計處理小組，進行公司的財務會計處理工作，對公司的所有資金走向都有可核實的文件。
　　（三）完善相應的會計處理法律法規
　　為適應經濟的宏觀政策，二手房和經濟適應房成為了炙手可熱的香餑餑，更多的投資者將目光開始轉向這一領域，但是由于二手房在法律制度上仍然有許多不足之處，這就使得很多不法商家和個人鉆法律的空子，因二手房轉賣問題而鬧上法庭的民事糾紛已經屢見不鮮，所以房地產商應該在制度上逐步完善，在職業道德上不斷提高。
　　法律法規是規范個人和企業行為的保障，維護商家和消費者的合理權益，制定專門的會計處理法規是為了防止在會計處理工作中出現不必要的糾紛，也是為了防止不法人員利用法律空子而盜用公司公款，給公司財務上造成損失。
　　四、結論
　　房地產銷售在時代的發展下應運而生多種不同的促銷方式，如預期售房銷售方式、個人客戶銷售方式、布點式銷售方式、網絡平臺銷售方式、房展會銷售方式，各種不同的促銷方式下使用不同的會計處理方式才是正確的方法。在房地產銷售中會計處理也不得不避免資金脫鏈的問題和財務核算的混亂，解決好會計處理中的各項問題，才能為房地產的發展打下良好的基礎，才能使房地產行業在競爭激烈的經濟變動中占有一席之地。
　　參考文獻：
　　1、樓江.房地產市場營銷理論與實務[M].上海同濟大學