珠三角養(yǎng)老地產發(fā)展的問題與建議

　　摘 要：我國正在快速進入到了老齡化社會，養(yǎng)老成為政府、社會和家庭共同關注的問題。珠三角區(qū)域由于特殊的自然環(huán)境和經濟條件，應該成為老齡宜居環(huán)境體系的最佳實踐區(qū)域，政府應該在土地、規(guī)劃、金融、稅收等政策上向養(yǎng)老地產傾斜，開發(fā)商在產品和運營模式上不斷創(chuàng)新，才能滿足社會養(yǎng)老的需求。
　　 關鍵詞：珠三角 養(yǎng)老地產 問題 建議
　　 我國正快速邁入老齡化社會，成為“未富先老”型國家。截至2010年年底，中國老年人已經達到1.7個億，占總人口的12.8%，而我國社會養(yǎng)老服務，尤其是養(yǎng)老宜居環(huán)境建設明顯滯后。
　　 一、珠三角養(yǎng)老地產的發(fā)展優(yōu)勢
　　 養(yǎng)老地產是結合養(yǎng)老的社會主題和地產的商業(yè)概念形成的一種房地產概念，產品針對老年人的心理特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養(yǎng)老地產的保障性需求和市場化需求是有區(qū)別的，政府和開發(fā)商應該各負其責，低收入社會保障性老年住宅應由政府主導開發(fā)建設，中高端養(yǎng)老住宅則應由市場開發(fā)解決。廣東目前老年人口已突破千萬，達到1072萬，全省65歲以上的老人占總人口比例已達8.17%。預計到2015年，全省老年人口將達到1288萬人，占全省總人口的13.64%，80歲以上的老年人口將達到184萬人。當前，國家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的9073養(yǎng)老政策，全國將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的發(fā)展迫在眉睫。
　　 珠三角是特別適合探索養(yǎng)老地產發(fā)展的實踐區(qū)。首先，廣東省已經成為全國人口第一大省，老年人口龐大，當前政策允許退休父母將戶口遷至兒女戶口所在地，使得養(yǎng)老產業(yè)需求旺盛。第二，廣東地區(qū)經濟持續(xù)快速增長，2010年，廣東實現地區(qū)生產總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達到中等發(fā)達國家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬，人均GDP為9841美元。富庶的經濟條件使得區(qū)域內養(yǎng)老地產的有效需求穩(wěn)定。第三，珠三角地區(qū)的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候屬于熱帶海洋性氣候，四季差別不明顯，廣州超過35℃的炎熱日數不過6天，夏無酷暑，冬無寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對養(yǎng)老地產的開發(fā)運營早有探索，如廣州祈福新 運營的“廣州祈福護老公寓”，依托國家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長者公寓。這些因素成為珠三角區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老地產的優(yōu)勢所在。
　　 二、珠三角發(fā)展養(yǎng)老地產面臨的主要問題
　　 (一)政府扶持政策不明晰
　　 由于養(yǎng)老地產帶有一定的社會福利性質，所以，政府的政策扶持對養(yǎng)老地產的發(fā)展至關重要。從廣東省來看，目前已經充分意識到發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養(yǎng)老機構的政策，對民辦養(yǎng)老機構給予資金補貼。而這些優(yōu)惠政策并沒有對養(yǎng)老地產的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，大多數養(yǎng)老地產項目只能以旅游地產、工業(yè)地產的名義來運作，存在較大的投資風險。對養(yǎng)老地產項目缺乏稅收和規(guī)費的減免政策，而養(yǎng)老地產投入高于普通的地產開發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒有相應的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進入。政府在養(yǎng)老地產的融資政策方面也缺少相應的扶持，養(yǎng)老地產投入周期長，需要政府在金融政策上給予大力扶持。
　　 （二）城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后
　　 城市規(guī)劃是對一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展、土地利用等各項建設的綜合部署。對指導城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細規(guī)劃指標體系中，既包含土地使用性質和使用強度的控制，也包括道路、公共設施配置的控制。而對養(yǎng)老服務的相關指標，卻甚至在指導性指標中也沒有體現，對于老年人口超過千萬的經濟發(fā)達地區(qū)，不能不說是一種明顯的滯后。
　　 （三）市場定位同質化現象嚴重
　　 目前區(qū)域內的養(yǎng)老地產開發(fā)，大多針對的是60-70年齡段的活躍富裕長者消費群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生之道，花甲之年對養(yǎng)生之道更加關注，房地產開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產開發(fā)建設的區(qū)域特色。如珠江地產在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經濟狀況是在不斷變化中的。不做市場細分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產健康發(fā)展的另一個問題。
　　 （四）產品設計與后期管理簡單復制
　　 開發(fā)商對養(yǎng)老地產開發(fā)的具體產品的類型和建筑形式考慮比較簡單。養(yǎng)老地產的開發(fā)商以前大都是開發(fā)一般的住宅，如公寓