“地票”交易空間廣闊

　　“地票”交易制度創新可以有效解決當前城鎮化和工業化加速期，城市建設用地指標緊張的矛盾。
　　
　　2008年12月5日，重慶市成立了全國第一家農村土地交易所，簡稱 “地票交易所”，至今已掛牌運作了兩年半的時間。
　　筆者最近進行了考察，感受深刻，讓人思路頓開：重慶市的地票交易整套制度設計及實踐運作，是促進城鄉生產要素有序流動、建立城鄉統一土地市場、增加農民財產性收入以及破解城市化進程中用地瓶頸的一項創舉。
　　地票交易所主要從事地票交易。所謂“地票”，指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過墾復并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標。
　　“地票”交易制度，是上述指標以票據的形式通過重慶農村土地交易所在全市范圍內公開拍賣。
　　地票購買者包括土地儲備機構、園區建設單位、民營企業、國有企業、自然人。
　　這種交易制度設計是“先造地后用地”，農村閑置土地資源依法有序退出，先把農村集體建設用地墾復轉化成耕地之后，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。
　　同時，“地票”交易制度創新可以有效解決當前城鎮化和工業化加速期，城市建設用地指標緊張的矛盾，而城鄉建設用地總量不增加、耕地總量不減少。
　　城市土地市場的巨大需求與用地指標嚴控的矛盾就是城市化進程中的用地瓶頸，有效破解這一瓶頸有賴于建立城鄉統籌的統一的土地市場，對城鄉建設用地采取異地平衡、先補后占，這就是地票交易制度的出發點和目的。
　　不過，也正因為地票交易制度是一種城鄉統籌用地指標，建立城鄉統一有效土地市場的一種制度創新，時間不長，還受到原有一些土地制度的束縛，加之配套制度一時還跟不上，存在一些需要完善的地方是很正常的。
　　首先，通過競拍拿到地票的法人、機構或自然人在參與城市土地競拍時，一是沒有優先權，二是如沒拍到手，其地票轉給拍到手的對手只能按原價轉讓。這種制度設計會壓抑地票需求市場，沒有旺盛需求、沒有地票炒作，地票增值得不到補償，市場效率會大打折扣。
　　筆者認為，作為探索，地票市場建立運作初期，不準炒買炒賣是必要的，因為主要是為了培育市場、發展市場。
　　一是可以讓地票成為某些地塊競拍的入門門檻條件；
　　二是允許地票擁有者在競拍失敗轉讓地票時獲取其增值收益（即按市值轉讓）。一旦條件成熟，放開地票交易二級市場，允許炒作。
　　其次，如何保證復墾土地不拋荒，也是地票交易制度現時沒有解決的問題。
　　土地管理部門雖然設立了土地復墾檔案，但被復墾的土地的承包權仍舊歸宅基地主人所有，這些宅基地地主大多數在城市務工經商，不會去耕種經營這些土地，又舍不得流轉，這樣就會導致拋荒。
　　筆者認為，應在地票交易后，從其價款中扣留一定比例保證金，經過3~5年驗收確認未拋荒而成為熟地后，才能領取剩余保證金。
　　總之，地票交易制度作為城鄉統籌，破解城市化、工業化進程中用地指標緊張矛盾的一項制度創新，已顯示出其強大的生命力。我相信，隨著地票市場的發育、配套制度的跟進，一定會闖出一片發展空間。