“地票”交易空間廣闊

　　“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當(dāng)前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設(shè)用地指標(biāo)緊張的矛盾。
　　
　　2008年12月5日，重慶市成立了全國第一家農(nóng)村土地交易所，簡稱 “地票交易所”，至今已掛牌運(yùn)作了兩年半的時間。
　　筆者最近進(jìn)行了考察，感受深刻，讓人思路頓開：重慶市的地票交易整套制度設(shè)計(jì)及實(shí)踐運(yùn)作，是促進(jìn)城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素有序流動、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入以及破解城市化進(jìn)程中用地瓶頸的一項(xiàng)創(chuàng)舉。
　　地票交易所主要從事地票交易。所謂“地票”，指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過墾復(fù)并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)。
　　“地票”交易制度，是上述指標(biāo)以票據(jù)的形式通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。
　　地票購買者包括土地儲備機(jī)構(gòu)、園區(qū)建設(shè)單位、民營企業(yè)、國有企業(yè)、自然人。
　　這種交易制度設(shè)計(jì)是“先造地后用地”，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，先把農(nóng)村集體建設(shè)用地墾復(fù)轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對耕地的保護(hù)力度更大、保護(hù)效果更好。
　　同時，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當(dāng)前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設(shè)用地指標(biāo)緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少。
　　城市土地市場的巨大需求與用地指標(biāo)嚴(yán)控的矛盾就是城市化進(jìn)程中的用地瓶頸，有效破解這一瓶頸有賴于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的統(tǒng)一的土地市場，對城鄉(xiāng)建設(shè)用地采取異地平衡、先補(bǔ)后占，這就是地票交易制度的出發(fā)點(diǎn)和目的。
　　不過，也正因?yàn)榈仄苯灰字贫仁且环N城鄉(xiāng)統(tǒng)籌用地指標(biāo)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一有效土地市場的一種制度創(chuàng)新，時間不長，還受到原有一些土地制度的束縛，加之配套制度一時還跟不上，存在一些需要完善的地方是很正常的。
　　首先，通過競拍拿到地票的法人、機(jī)構(gòu)或自然人在參與城市土地競拍時，一是沒有優(yōu)先權(quán)，二是如沒拍到手，其地票轉(zhuǎn)給拍到手的對手只能按原價(jià)轉(zhuǎn)讓。這種制度設(shè)計(jì)會壓抑地票需求市場，沒有旺盛需求、沒有地票炒作，地票增值得不到補(bǔ)償，市場效率會大打折扣。
　　筆者認(rèn)為，作為探索，地票市場建立運(yùn)作初期，不準(zhǔn)炒買炒賣是必要的，因?yàn)橹饕菫榱伺嘤袌觥l(fā)展市場。
　　一是可以讓地票成為某些地塊競拍的入門門檻條件；
　　二是允許地票擁有者在競拍失敗轉(zhuǎn)讓地票時獲取其增值收益（即按市值轉(zhuǎn)讓）。一旦條件成熟，放開地票交易二級市場，允許炒作。
　　其次，如何保證復(fù)墾土地不拋荒，也是地票交易制度現(xiàn)時沒有解決的問題。
　　土地管理部門雖然設(shè)立了土地復(fù)墾檔案，但被復(fù)墾的土地的承包權(quán)仍舊歸宅基地主人所有，這些宅基地地主大多數(shù)在城市務(wù)工經(jīng)商，不會去耕種經(jīng)營這些土地，又舍不得流轉(zhuǎn)，這樣就會導(dǎo)致拋荒。
　　筆者認(rèn)為，應(yīng)在地票交易后，從其價(jià)款中扣留一定比例保證金，經(jīng)過3~5年驗(yàn)收確認(rèn)未拋荒而成為熟地后，才能領(lǐng)取剩余保證金。
　　總之，地票交易制度作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，破解城市化、工業(yè)化進(jìn)程中用地指標(biāo)緊張矛盾的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，已顯示出其強(qiáng)大的生命力。我相信，隨著地票市場的發(fā)育、配套制度的跟進(jìn)，一定會闖出一片發(fā)展空間。