流拍來了

　　政策強壓之下，土地市場“流拍、流標、底價成交”漸趨猛烈。
　　
　　伴隨著銀行信貸政策的收緊，越來越多的開發商無心攻城略地，長沙土地市場寒意漸濃。
　　據長沙市國有建設用地使用權網上掛牌出讓系統顯示，6月29日至7月28日，長沙市全市掛牌出讓10宗土地，流拍4宗。
　　長沙的土地市場持續低迷。一方面是由于宏觀調控政策趨嚴，另一方面是商品房市場未來前景并不明確。在這樣的市場背景之下，8、9月份的土地市場仍將持續在低谷徘徊。
　　其實，長沙只是一個不太典型的縮影。政策強壓之下，土地“流拍、流標、底價成交”風漸趨猛烈。斷言中國土地市場已成買方市場或許為時尚早，但各種已經披露或正在披露的年中數據，確實讓人看到了上半年土地一級市場披上的那層寒霜。
　　
　　低谷徘徊的開始？
　　初步統計，截至2011年7月，長沙土地共成交僅39宗，1月份14宗，2月份2宗，3月份3宗，4月份4宗，5月份5宗，6月份4宗，7月份9塊，部分土地出現流拍；和去年同比，土地成交量下滑，且多數以底價成交，溢價率低。
　　據湖南省上半年房地產市場分析報告顯示，全省房地產投資和信貸增速均逐漸放緩，商品房開工建設量明顯回落。由此帶來的是，在大量的庫存面積及對政策預期不明朗的前提下，房地產商觀望情緒漸濃，拿地意愿明顯減弱。
　　7月觀望的趨勢最為濃郁。7月份長沙市全市招拍掛出讓土地掛牌9宗，土地面積31.39萬m2。其中，商業(綜合)用地掛牌5宗，土地面積17.33萬m2；純住宅用地掛牌1宗，土地面積5.48萬m2；工業用地掛牌3宗，土地面積8.58萬m2。 泊富恒嘉地產市場研究中心分析，大河西先導區的發展條件相對優越，發展潛力巨大，加上土地儲備較多，已經成為眾多開發商必爭之地。泊富恒嘉認為，7月掛牌數量有所上漲，雖然受宏觀政策影響土地交易一直持續低迷，但是土地價格在商品房價格持續上升的推動下保持快速上升的態勢。商業、住宅用地供應和需求均較前幾個月有大幅增長，迫于商、住用地計劃任務壓力，未來政府將繼續加大商、住用地的供應。
　　值得注意的是，7月份，流拍土地宗數也達到4宗，也是近幾個月來流拍數的新高，交易低迷也不容回避。
　　從目前公開掛牌的情況，8月份，長沙市掛出的三宗土地均為工業用地，在7月土地流拍情況明顯增加的情況下，8月份沒有商住地入市，也說明了市場正處在一個調整和觀望的時期，而這種情況在9月份會有所改變。
　　目前9月上半月已經有6宗土地公開掛出，其中工業用地和商住用地各占三宗，三宗商住用地位于雨花、天心、芙蓉區。9月下半月會否有土地持續入市，成交情況如何，依然值得關注。
　　
　　還是另有其因？
　　一半是海水，一半是火焰。與流拍增加不同的是，地價依然屢創新高。
　　7月29日，長沙市國有建設用地使用權網上掛牌出讓系統上，2011網掛013號(洋湖生態新城G-68地塊)由浙江中天房地產集團以3204元/m2的樓面地價成交，創下了今年以來長沙土地市場純住宅用地出讓樓面單價新高。
　　一個細節是，在同一天5宗掛牌的土地中，另外兩塊底價分別為32278萬元和84830萬元的網掛10號、網掛11號均流拍。
　　“8億多的那塊地流拍還是總價太高。”河西一位開發商稱。事實上，這并非洋湖垸片區地塊第一次流拍。
　　在去年2月26日，長沙市土地市場8宗進入掛牌截止時間的土地，有3宗土地流拍，其中流拍的土地均位于岳麓區學士聯絡線以南，即規劃中的洋湖垸片區。在當時的媒體報道中，一位不愿意透露姓名的開發商抱怨說：“政府的規劃一個比一個宏偉，地價相應地飆升，吸引開發商蜂擁而上。然而，土地賣出了，配套規劃卻總是遲遲跟不上。”
　　而從此次土地出讓情況來看，政府對于區域地塊價值的期望值相較于市場存在一定差距。“按照新成交的土地價格來看，3204元/平方米的價格，已經與周邊商品房價格相差只有1000多元/平方米，這意味著一旦中天的項目入市，價格不到7000元/平方米幾乎是沒有利潤。”一位業內分析人士稱。
　　現實是，地方政府對于區域發展的規劃藍圖提升了這種地價預期——底價成交的地塊，意味著政府定價也在高漲。
　　湖南省國土資源廳的數據顯示，隨著土地供應量減少，長沙土地市場整體均價急劇走高，成交均價為1036.31萬元/畝，同比上漲227.82%;芙蓉區價格最高，1763.13萬元/畝，主要是因為東牌樓純商業黃金地塊的出讓拉高地價;岳麓區均價為五區最低，300.01萬元/畝。
　　價格快速上漲的態勢背面或許是土地市場的日漸冷淡。“今年很多開發商拿地會謹慎很多，同時，政策打壓帶來的回款速度減慢，也使得不少開發商拿地有心無力。”湖南天翔房地產有限公司相關負責人說。
　　在長沙市房產研究中心的判斷中，上半年土地市場的冷清已是不爭的事實，下半年土地市場可能會有所回暖，但難現去年的火爆，同時對于保障性住房的供地會有所增加。
　　
　　不只是長沙
　　8月10日和11日，沈陽土地儲備交易中心公開拍賣7塊土地，其中4塊土地因無人競買而流拍，其余3塊土地則低價成交。沈陽于今年3月出臺限購令之后，土地頻頻流拍流標，7月更是成為全國土地流拍最多的城市。
　　在此前的7月25日，東莞樟木頭生態城首批5幅用地全部流拍。業內人士認為，這是市場對東莞可能會進入新一輪限購名單的反應。
　　實際上，從6月份開始，全國范圍內土地流拍流標數量開始大增。據國信證券統計，今年1月至5月，住宅土地流拍宗數僅為31宗。而從6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗數就高達37宗。
　　鏈家地產市場研究部人士表示，被限購的城市住宅土地流標明顯。在全國土地流標前十的城市（沈陽、濟南、大連、東莞、北京、成都、太原、臺州、溫州、武漢）中，除東莞和臺州之外，其余8個城市均已執行限購政策。
　　“后市走勢不明朗是開發商拿地積極性減弱的重要原因。同時，隨著市場下行，開發商的資金壓力進一步加大，在拿地上趨于謹慎，這使得最近兩個月土地流拍流標大幅增加。”中國指數研究院分析師王亮向記者表示。
　　其中，長三角區域實行限購的二三線城市是土地流拍的重災區之一。以蘇州為例，在6月底舉辦限購后的首場大型土地拍賣會上，共有34宗地塊入市，超過20%的土地流拍。
　　顯然，對一些資金鏈趨緊的開發商而言，“占有”土地資源已顯次要，怎樣“消化”這些資源則越來越急迫。
　　國土資源部數據顯示，上半年主要城市地價環比增速也在趨緩。“在經濟軟著陸的要求下，貨幣緊縮政策將會維持一段時間。受此影響，諸如土地這類的資產價格將會處于下行的通道中，土地的溢價率繼續走低，土地市場下行的趨勢在中長期內難以改變。”西南證券房地產分析師肖劍告訴記者。
　　王亮則認為，由于今年上半年全國僅完成供地計劃的25%，下半年的土地供應力度將加大。“流拍流標現象預計會更加嚴重。”