二三線城市限購風力幾級?

　　二三線城市限購名單的懸而未決，被認為是一些地方政府變相抵制的結果。
　　
　　7月12日，國務院常務會議要求對“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。
　　時隔一個多月，并不太起眼的浙江省臺州市卻沖在了最前面：8月25日，該市發布“限新房不限二手房、限市區不限郊區”的樓市限購措施，成為二三線城市限購“首令”。
　　目前，住建部正著手草擬新一輪的限購城市名單，業內人士預估：“上榜”的城市將從目前的四十多個，增加到一百個以上。
　　此次重點瞄準二三線城市的限購措施，被稱為自2010年4月以來的“第四波樓市調控”。然而，此波“限購風”究竟是狂風暴雨抑或和風輕拂，尚未可知。
　　
　　博弈：地方政府與限購令的懸疑劇
　　早前7月份時就有專家分析，住建部將在一個月內公布二三線城市的限購名單，但是，兩個月過去了，二三線城市限購擴容名單仍舊沒能公布。
　　二三線城市限購名單的懸而未決，被一些業內人士認為是一些地方政府變相抵制的結果。具體反映在，此輪限購擴容的步伐遭到了被約談地方政府的抵制。
　　在部分的地方政府看來，他們所在城市的房價并不高，不應該被納入限購的行列。亞太商業不動產學院院長朱凌波表示：“地方政府出于對政績和當地經濟發展的考慮對限購令有所排斥，加上國內通脹壓力大，國際上歐美經濟不明朗，更讓地方政府有所顧忌。”
　　早前有業內人士預測，應該有60多個城市加入了限購的行列。據接近住建部的相關人士透露，住建部近期在地方政府的約談限購過程中，絕大部分的地方政府不能接受自己的城市被限購。也有消息說目前住建部只談下了十多個城市，究竟什么時候公布最終的限購名單目前還不清楚。
　　
　　藍圖：二三線城市限購指向何處
　　 住建部給出的新增限購城市的5條標準包括：其一，根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數，處于房價漲幅前列的城市；其二，將省內所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購區域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；其五，群眾對當地房價反應強烈，認為調控政策執行不力或不到位的城市。住建部建議，凡符合上述兩條者就納入到限購范圍內。
　　盡管最新的限購名單尚未出爐，但按照住建部擬定的上述“5條標準”，已有專家對限購城市進行推測。
　　北京中原地產三級市場研究總監張大偉就表示，將有至少30個城市被納入限購行列。位于一線城市周邊的中小城市，如廊坊、昆山、中山、珠海，以及位于山東沿海、海南等地需求旺盛的旅游城市，都有可能被限購令納入囊中。
　　
　　反應：限購推動二三線樓市量價齊升
　　針對“限購”問題，中原地產最近對全國15個省的50個尚未“限購”的二三線城市做了一份調研。引人注意的是，無一城市的住宅價格出現下跌。其中37個城市住宅價格出現小幅上漲，其余13個城市的價格則基本持平，持平的13個城市分別分布在江蘇、遼寧、山東、浙江、湖北、湖南和云南這7個省。
　　有專家認為，如果住建部只打雷不下雨，政策遲而不發，可能致使一些城市樓市量價齊升。目前，已經有房地產商趕在限購政策出臺前加速售房，不少地方樓盤甚至出現“一日光”的銷售盛況。
　　水往低處流，資金也是如此。當一線城市遭限購之后，投資者迅速發現，二三線城市蘊藏著巨大的投資潛力。
　　廣州限購，毗鄰的清遠房價上漲；深圳限購，附近的惠州房子受到青睞；北京、天津限價，而周遭的邯鄲、廊坊、保定、石家莊、秦皇島等城市憑借半小時、一小時經濟圈概念，房價漲幅名列前茅。在這些城市的旅游概念、養老概念城市的房產，更是領漲全國。在基礎設施尚不完善的情況下，這些城市的房價已向一二線城市看齊。
　　還有，武漢和長沙同為限購城市，而“夾在”兩者中間的岳陽，加以高鐵概念，房價扶搖直上，曾以同比20％以上的房價漲幅獨占大中城市房價漲幅榜頭名；福建寧德也是如此，這座位于福州和溫州之間的三線城市，同屬于兩地各自的一小時經濟圈，而自從溫州、福州限購后，資金便向無限購的寧德集結，以致當地房價漲幅半年超過30％。
　　
　　合謀：上有計策、下有對策？
　　然而，這些“成績斐然”的二三線城市，即將面臨打擊需求的“限購令”，地產商們會如何見招拆招呢？
　　金九銀十。大部分開發商的貨量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都聲稱，下半年供應量遠高于上半年。業內人士稱，部分開發商曾期望下半年調控松動，因此有意將貨量壓到下半年，但現在調控加碼的信號，顯然打亂了他們的算盤。北京中原地產的預估是，一旦占據目前市場主體的二三線城市限購，下半年全國房地產銷售面積的減少可能會超過兩成。
　　更糟糕的是，限購未至，限貸先行。重慶、南昌、太原等二三線城市部分銀行已暫停發放個人房貸。而地產商目前自籌資金的重要來源——房地產信托也被收緊。針對地產商資金鏈問題，連萬科董事會主席王石也說：“100％的公司都感受到壓力，資金緊張。”
　　但是，地方政府顯然不愿意看到這樣的限購政策維持太久。早在去年下半年各地出臺限購政策之時，部分城市即刻公布限購令的“試行期”。例如，廈門、福州、海口10月份出臺限購政策時，將政策的結束期限定在了當年年底，為期不足三個月。而溫州市將10月中旬開始的限購政策的有效期定為半年。
　　毋庸置疑，有部分城市出臺的限購細則相對寬松，有的則在限購區域上打折扣。例如，成都出臺的限購令限購范圍為本市主城區，沒有涉及到上一年為成交主力的郊區郊縣。貴陽的限購政策更松，限購范圍只在貴陽市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房。
　　而加入限購隊列不久的石家莊，在出臺限購令的同時，也降低了當地落戶門檻，省內人員在當地購置住房并實際居住的可以辦理落戶手續——這都引來關于限購執行力度的質疑。
　　面對指日可待的限購，一位地方政府人士苦訴：“我們還要承擔保障房建設，還要償還地方政府融資平臺債務，處處都需要錢，還限購房地產，那真是無米之炊了。”
　　
　　聲音：房價的高低是個比較級
　　《國際金融報》記者分析，相較一線城市，二三線城市更不易約談。加上作為限購樣本的一線城市，也讓二三線城市看到了限購帶來的銷量減少、土地賣不出去等負面作用。此外，二三線城市認為只要到達之前公布的調控目標就可以，不一定非要限購，很多地方政府通過限價來抵制殺傷力更大的限購。
　　專家分析，限購令不能一刀切，畢竟不同城市發展差別很大。而且客觀來說，三線城市流動人口少，購房者多屬于本地剛需。三線城市另一個特殊之處在于，盡管城區人口不多，但市管縣政策下人口輻射能力強，比二線城市人口基數更大。
　　（部分資料來源：《南方周末》、《國際金融報》）