供地總量大增 商服地價漲勢兇猛

　　今年國家實行穩健的貨幣政策，宏觀調控的力度加大。
　　復雜多變的國內外經濟運行環境給湖南經濟發展帶來了嚴峻挑戰，但同時也提供了不少難得機遇。
　　今年國家計劃籌建1000萬套保障性住房，湖南的目標任務為44.72萬套，這給全省促進房地產平穩發展、改善低收群體住房困難帶來了新的機遇。國家支持長株潭“兩型社會”綜合改革實驗區建設為湖南“四化兩型”建設帶來機遇。湖南是農業大省，水利基礎設施比較落后，國家加大對水利建設的投入，將促進湖南進一步提高防汛抗災能力，增強發展后勁。
　　從半年統計數據來看，湖南上半年基礎設施用地大幅放量，保障性住房用地供應大幅增長，同時各類土地成交呈量增價漲態勢，這些構成了2011年上半年湖南土地資源形勢的主要特點。
　　
　　基礎建設成審批用地主方向
　　2011年國家下達湖南的新增用地10770公頃（其中農用地8640公頃、耕地5150公頃），較去年計劃增加2.27%。上半年全省共執行新增建設用地計劃7918.60公頃，農用地6988.45公頃，耕地3886.62公傾，占全年計劃下達指標的73.52%。保障性住房用地已安排指標585公頃。
　　上半年湖南省國土資源廳共受理建設用地預審申請763宗，用地總面積14034.79公頃，其中耕地5583.06公頃。與去年同期相比，預審申請數、用地總面積、耕地面積分別增長88.86%、 53.51%、4.77%。預審用地總面積的增長遠快于其中耕地面積的增長，從一定程度上反映了湖南嚴把預審關，保護耕地從源頭抓起，預審建設用地盡量少占耕地，多利用未利用地、閑置地、廢棄地。
　　今年上半年湖南全省共批準建設用地總面積7715.28公頃，其中新增建設用地6533.49公頃，農用地轉用面積6129.90公頃，耕地面積3397.60公頃。（見圖1）
　　省級政府審批建設用地總量位居前三位的市州為長沙、株洲、湘潭。長株潭城際鐵路工程、長沙—韶山—婁底高速公路、龍山—永順高速公路等單獨選址項目獲國務院批準，三個項目合計總用地、農用地、耕地分別為1747、1495.82、574.47公頃。長沙—昆明鐵路客運專線、石門—長沙鐵路復線兩個項目目前審查完畢，已經上報國土資源部。
　　
　　土地供應：總量同比翻番
　　今年上半年湖南全省國有建設用地供應總量8470.19公頃，同比去年上半年增長100.43%。而其中交通運輸用地和劃撥供地面積都有驚人增幅。
　　按土地用途統計，工業用地1529.82公頃，交通運輸用地1973.39公頃，商服用地498.22公頃，住宅用地1532.75公頃，同比去年上半年分別增長 23.21%、93.66%、2.38%和31.01%，交通運輸用地供應量增幅顯著，確保了湖南重大工程項目用地的旺盛需求。
　　按供應方式統計，劃撥面積 5045.22公頃，出讓面積3424.96公頃，分別占供應總量的59.56%、40.44%；面積同比去年上半年分別增長247.79%和23.48%。劃撥地供應面積成倍增長，有效保障了重大工程、重大項目等基礎公益性用地和保障性民生用地（見圖2、3）。
　　上半年全省三類住房用地（保障性住房用地、棚戶區改造用地和中小套型商品房用地）供應342.52公頃，其中保障性住房（包括經濟適用房和廉租房）供應面積202.01公頃，中低價位、中小套型普通商品住房用地140.51公頃，與去年同期相比，分別增長50.31%、49.29%和51.81%。而下半年三類住房用地的供應計劃預計將進一步增長。
　　全省各市州建設用地供應總量位居前三位的是：懷化、長沙、永州，分別為1985.46公頃、1949.36公頃和1171.49公頃；株洲供應面積最少，為49.78公頃。
　　
　　地價：商服用地價格大漲
　　按土地用途統計，上半年全省工業用地、商服用地、住宅用地地價分別為281.09元/平方米、2813.13元/平方米和1106.18元/平方米（見圖4，同比去年上半年分別增長29%、285.83%和70.18%，環比去年下半年分別增長26.73%、197.78%、30.14%。其中商服用地地價同比漲幅尤為顯著。前述各用途用地供應面積與其地價水平的統計分析表明工業用地、商服用地、住宅用地供應均呈現量增價漲態勢。
　　上半年全省國有建設用地出讓成交價款356.42億元，同比去年上半年增長137.44%；出讓地價1040.66元/平方米，同比增長88.42%，其中協議出讓和招拍掛出讓地價分別為433.63元/平方米和1111.85元/平方米（見圖5），同比分別減少10.97%和增長98.53%。
　　從各類用途用地地價和出讓地價來看，湖南房地產用地地價漲幅很大，尤其是商服地價漲幅顯著。究其原因，主要有三：全國房地產投資熱點轉向二、三、四線城市，推高湖南房地產地價；無償劃撥的重點工程、重點項目和保障性住房用地較大比例地擠壓了房地產用地的供應，使其供給相對減少；房地產調控政策的頻頻出臺直指普通商品房住宅投資投機，投資熱點轉向商服房地產，推高了商服地價。
　　
　　下半年目標：繼續加大保障房用地供給
　　湖南省國土資源廳地產管理處處長王寬蘇表示，雖然保障性住房用地和中小套型住房用地供應量均呈增長態勢，因為保障性安居工程前期準備工作時間較長，土地供應相對滯后，使得保障性住房用地供地與年度計劃指標仍相差較大但中小套型住房用地、廉租房用地計劃執行力度尚待加強。
　　因此，下半年仍然需要進一步加大保障性住房用地的供給；增加中小套型商品房用地；落實棚戶區改造用地；調整住宅用地的供應結構，落實“三類”用地供應計劃，繼續發揮好投資對拉動經濟增長和改善民生的雙重作用。
　　此外，長沙商服用地地價漲幅較快和常德市住宅用地地價大幅增長的趨勢值得關注，可以考慮對市州的土地供應實行“差別化”政策，不斷完善“限房價、競地價”和“綜合評標”等土地出讓方式。
　　針對無償劃撥用地占比很大，擠壓了普通商品房用地推高其地價，建議加大市場配置資源力度，逐步擴大有償使用范圍，嚴格鑒定公益性用地和經營性用地，制定基礎設施用地出讓最低限價，逐步推行交通、能源、水利等基礎設施用地和城市基礎設施用地的有償使用，完善工業用地招標拍賣掛牌出讓制度。
　　（作者單位系湖南省國土資源信息中心）