樓價拐點(diǎn)猜想

　　新華社在國慶期間連續(xù)發(fā)文指，內(nèi)地樓市從十月后，面臨大幅下跌的壓力。目前樓市的基本現(xiàn)狀就是，1、成交持續(xù)低迷，購房者“只看不買”；2、一、二手單位存貨達(dá)到歷史新高，“以大幅降價來換取成交量、套取現(xiàn)金”看來勢在必行；3、房貸資金鏈持續(xù)緊繃，回籠資金壓力倍增。
　　還有只見緊而難放松的“限購、限貸、限價（如深圳）、房產(chǎn)稅、保障性住房、對地方官員監(jiān)督問責(zé)”等“六大利器”，在樓市上空持續(xù)高懸。筆者的基本結(jié)論是，如果調(diào)控政策未來不發(fā)生大變動、大調(diào)整，一線城市樓價或許會出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，之后再有可能是，緩緩的出現(xiàn)下跌趨勢。
　　筆者還未明顯感覺樓市將要大幅下跌，有兩個主要理由就是：以一線四大城市為例，到眼下為止，還未真正出現(xiàn)事實上的樓價“拐點(diǎn)”。媒體上最近幾近泛濫的拐點(diǎn)之說，其實更多只是一種愿望與“喊跌”而已；在業(yè)界，有關(guān)樓價在高位向下的“拐點(diǎn)”，一直爭議頗大，迄今也未見統(tǒng)一認(rèn)識。
　　以樓市“拐點(diǎn)”論而言，高呼拐點(diǎn)已經(jīng)到來的，絕大多數(shù)都是媒體的看法和意見。既然在樓市拐點(diǎn)如此重要的大是大非問題上，業(yè)界至今沒見統(tǒng)一，且又與媒體的觀點(diǎn)有悖。要說樓市會大跌，不是筆者否認(rèn)，而是需要對此做耐心而仔細(xì)的跟蹤與觀察，完全不需要這么著急的下結(jié)論。
　　到目前為止，一線四個城市平均樓價，連見頂與否尚有待觀察，何來的樓價下跌？各地的成交量確實是一直都有下跌，跌得很厲害，但均價見頂與否？并不能確定。包括官方媒體在內(nèi)，大家都是根據(jù)國家統(tǒng)計局今年八月份70個城市最新的樓價漲跌數(shù)據(jù)，各自做出不同的解讀和研判。但最新的“金九”（九月）數(shù)據(jù)，并未給出明確下跌的信號。
　　近日，以建行帶頭，上調(diào)房貸利率之舉，就為媒體的“看跌樓價大合唱”火上澆油。之前，北京建設(shè)銀行部分支行首套房貸款利率上浮到了基準(zhǔn)利率的1.05倍。上海、廣東等地有一些銀行也是分別上調(diào)了首套房的貸款利率，幅度大約在1.05至1.15倍的水平。建行此舉被市場解讀成：1、銀行開始看淡樓市；2、是樓價拐點(diǎn)向下的重要信號；3、調(diào)控政策終于又再次祭出重拳。
　　其實，建行調(diào)高房貸利率，應(yīng)該與上面的三種樂觀看法都不太相干，而應(yīng)該是銀行自身的一種純市場行為。從2004的年10月28日起，央行就取消了人民幣貸款利率的上限，但存款利率依然嚴(yán)格管制，各家商業(yè)銀行可以根據(jù)各自的頭寸來靈活掌握。央行給與各家商業(yè)銀行這種權(quán)力，這些銀行當(dāng)然就可以名正言順的謀求更大利益，何樂而不為？
　　近一兩年，不僅是個人房貸，很多中小企業(yè)貸款拿到的都是10%以上，這種事實上并不便宜的貸款利率，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再加幾個百分點(diǎn)，而不再是央行公布的貸款基準(zhǔn)利率這樣平，就是商業(yè)銀行貸款差別化的具體反映。
　　在2009年底時，也是建設(shè)銀行將房貸基準(zhǔn)利率打7折的“行情”與規(guī)矩帶頭上調(diào)，今次又是建行。按照該行自己的話來說，還是在根據(jù)貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策。也是該行在關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，借鑒同業(yè)做法及考慮到風(fēng)險防范情況，繼續(xù)實施客戶區(qū)域差別化政策。
　　這一輪宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)12次上調(diào)了銀行存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至21%，保證金也納入存款準(zhǔn)備金收繳范圍加劇了銀行流動性壓力，各家商業(yè)銀行的銀根緊是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。在自家額度偏緊、頭寸有限的情況下，銀行會爭取更大的利潤，上調(diào)貸款利率就是其最求利潤更大化的具體行動。
　　但在銀根如此緊繃之下，銀行提高貸款利率，除了為自家謀取更多利益之外，還顯示出銀行還有更好及更強(qiáng)的外部需求。在這個風(fēng)聲鶴唳之際，銀行提高自身的議價能力，將貸款放給那些能夠承受更高利率成本的客戶，對銀行自身的資產(chǎn)安全而言，也是利大于弊的事。