大運(yùn)會(huì):華僑城業(yè)績(jī)的催化劑

　　“目前是最壞的時(shí)刻，股價(jià)是安全的。”這是海通證券分析師林周勇對(duì)華僑城A(000069)給出的評(píng)價(jià)。
　　的確，華僑城雖然是國內(nèi)文化旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，但由于與地產(chǎn)融合緊密，市場(chǎng)一直將其視為地產(chǎn)股，并按地產(chǎn)行業(yè)估值。而地產(chǎn)一直受到政策的壓制，市場(chǎng)預(yù)期普遍較為悲觀。今年上半年華僑城地產(chǎn)結(jié)算較少，業(yè)績(jī)一般，進(jìn)一步打壓市場(chǎng)信心，目前公司11PE僅12倍，處于歷史最低水平，股價(jià)已基本反應(yīng)了最壞的預(yù)期。
　　“華僑城‘旅游+地產(chǎn)’雙輪驅(qū)動(dòng)的盈利模式已廣為市場(chǎng)所熟知，不過我們認(rèn)為，市場(chǎng)以往對(duì)公司的關(guān)注重點(diǎn)過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，忽視了公司旅游業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而低估了公司的整體投資價(jià)值。”華泰聯(lián)合地產(chǎn)研究員魚晉華的一番話或許道出了華僑城被低估的癥結(jié)所在。
　　林周勇認(rèn)為，“華僑城的能力與發(fā)展前景市場(chǎng)基本認(rèn)同，但市場(chǎng)始終糾結(jié)于‘推動(dòng)股價(jià)上漲的催化劑何時(shí)到來’這個(gè)問題，如今，我們認(rèn)為東風(fēng)已至。”
　　這東風(fēng)，就是大運(yùn)會(huì)。
　　
　　打造城市名片
　　將于8月12日舉辦的大運(yùn)會(huì)，目前已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。大運(yùn)會(huì)是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立三十年以來首次舉辦的國際綜合性體育賽事，大運(yùn)會(huì)的成功舉辦將是深圳建設(shè)國際化城市的標(biāo)志性大事。重大國際性運(yùn)動(dòng)會(huì)對(duì)城市的影響力提升有著長(zhǎng)遠(yuǎn)和重大的影響，深圳市政府對(duì)本屆大運(yùn)會(huì)的重視程度可見一斑。
　　從大運(yùn)會(huì)本身的影響力而言，我們可以找到兩個(gè)類似的重大事件進(jìn)行可比性研究：北京奧運(yùn)會(huì)2008年8月8日至24日舉辦，參加的國家和地區(qū)204個(gè)，參賽運(yùn)動(dòng)員11526人；廣州亞運(yùn)會(huì)2010年11月12日至27日舉辦，參加的國家和地區(qū)45個(gè)，參賽運(yùn)動(dòng)員9704人。而本屆大運(yùn)會(huì)2011年8月12日至23日舉辦，將會(huì)吸引117個(gè)國家和地區(qū)近13000人參賽，是大運(yùn)會(huì)歷史上比賽項(xiàng)目最多的一屆。
　　隨著大運(yùn)會(huì)的臨近，參觀的海內(nèi)外游客會(huì)接踵而至。從廣州亞運(yùn)會(huì)和北京奧運(yùn)會(huì)期間酒店業(yè)的表現(xiàn)來看，客房出租率明顯上升，星級(jí)酒店的平均價(jià)格也水漲船高。而華僑城集團(tuán)旗下的華僑城大酒店、深圳威尼斯酒店從深圳全市86家申請(qǐng)的飯店中脫穎而出，獲選本屆大運(yùn)會(huì)的首批官方指定飯店。潛在巨大的酒店入住人數(shù)將會(huì)給華僑城酒店業(yè)帶來豐厚的收入。
　　深圳歡樂谷、世界之窗、錦繡中華、東部華僑城、華僑城創(chuàng)意文化園……這些在深圳乃至全國享有盛名的景點(diǎn)都是華僑城旗下的旅游項(xiàng)目。可以說，華僑城已經(jīng)成為深圳的城市名片。受益于大運(yùn)會(huì)給深圳帶來的巨大游客增量，這些收費(fèi)景點(diǎn)貢獻(xiàn)的收入對(duì)華僑城旅游業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)將有較大提振。
　　同時(shí)，華僑城集團(tuán)獻(xiàn)禮大運(yùn)的國內(nèi)首個(gè)“都市娛樂目的地”——?dú)g樂海岸，也將于大運(yùn)會(huì)前夕的8月9日開業(yè)。據(jù)了解，作為今年深圳重點(diǎn)工程之一的歡樂海岸，地處深圳灣商圈核心，總占地面積125萬平方米，集文化、生態(tài)、旅游、娛樂、購物、餐飲、酒店等多元業(yè)態(tài)于一體。歡樂海岸是繼歡樂谷、東部華僑城之后的又一新業(yè)態(tài)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于其可復(fù)制性強(qiáng)，有望成為華僑城擴(kuò)張的又一有效模式。
　　早在今年3月，深圳大運(yùn)會(huì)組委會(huì)執(zhí)行局已確定將華僑城旗下的世界之窗作為大運(yùn)會(huì)閉幕式場(chǎng)地。這也是大運(yùn)會(huì)歷史上唯一一次在體育場(chǎng)外露天舉辦的閉幕式。“這對(duì)于世界之窗以及華僑城無疑是一次最好的宣傳，是花多少錢都買不到的。”難怪有業(yè)內(nèi)人士發(fā)出這樣的感慨。
　　
　　“收入倍增計(jì)劃”開局
　　今年一季度顯示，華僑城旅游接待人數(shù)是460萬。“從規(guī)模來講，預(yù)計(jì)今年整個(gè)華僑城的旅游接待人數(shù)能達(dá)到2800萬人。”廣發(fā)證券分析師周戶認(rèn)為，“考慮到今年深圳大運(yùn)會(huì)的舉行、華僑城的全面運(yùn)營以及今年旅游市場(chǎng)的景氣度改善，我們覺得今年華僑城整個(gè)旅游接待人數(shù)這一塊維持25%的增長(zhǎng)應(yīng)該是有可能的。”
　　一方面受益于旅游大環(huán)境的向好，另一方面得益于景區(qū)的不斷創(chuàng)新，華僑城近年旅游業(yè)績(jī)一直呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。美國主題娛樂協(xié)會(huì)（TEA）與美國AECOM集團(tuán)6月底聯(lián)合發(fā)布的2010年全球主題公園游客量數(shù)據(jù)顯示，華僑城主題公園游客量達(dá)到1930萬人次，再次成為進(jìn)入世界主題公園集團(tuán)八強(qiáng)的唯一中國企業(yè)。而與2009年同期相比，華僑城游客量增長(zhǎng)22.2%，在全球八強(qiáng)中增長(zhǎng)率最高。
　　盡管已經(jīng)是國內(nèi)最具競(jìng)爭(zhēng)力的連鎖主題公園，但華僑城與全球一流主題公園尚有一定差距。差距主要體現(xiàn)在單位面積的接待能力，重游率和收入結(jié)構(gòu)三個(gè)方面：目前歡樂谷的單位面積接待游客數(shù)量?jī)H為世界一流主題公園的一半。歡樂谷的平均重游率也只有30-35%，遠(yuǎn)低于迪斯尼主題公園和環(huán)球影城主題公園60%-70%的平均重游率的水平。此外，華僑城主題公園的收入來源中過于依賴門票收入，公司來自于門票以外的收入僅占到主題公園總收入的不到16%。
　　“我們認(rèn)為，這些差距正是華僑城內(nèi)涵式增長(zhǎng)的改善空間。”魚晉華表示，“隨著旅游收入倍增計(jì)劃的實(shí)施和推進(jìn)，加之公司目前正處于第二輪規(guī)模擴(kuò)張中，我們認(rèn)為公司旅游業(yè)務(wù)有望進(jìn)入外延及內(nèi)涵增長(zhǎng)雙驅(qū)動(dòng)的有利局面。”
　　魚晉華提到的“旅游收入倍增計(jì)劃”是華僑城今年年初提出來的。華僑城擬從2011年開始全力實(shí)施景區(qū)收入倍增計(jì)劃，從營業(yè)時(shí)間、產(chǎn)品豐富程度、客戶滿意度重游率，園區(qū)內(nèi)餐飲服務(wù)等多方面挖掘空間和潛力，提升消費(fèi)水平，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)務(wù)收入3-5年內(nèi)翻番。
　　今年，云南華僑城、天津華僑城及深圳歡樂海岸將陸續(xù)開業(yè)。2012年，武漢歡樂谷將開業(yè)。隨著主題公園規(guī)模的擴(kuò)大，加上前期東部華僑城、北京歡樂谷、上海歡樂谷和成都?xì)g樂谷的運(yùn)營成熟，至2016年前后，華僑城游客接待量有望突破3000萬人次。華僑城“旅游收入倍增計(jì)劃”的布局脈絡(luò)正逐漸清晰。
　　三季度迎來推盤高峰
　　華僑城目前擁有900萬平米地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。今年上半年華僑城推盤較少，截至一季度預(yù)售帳款不到48個(gè)億，同比增長(zhǎng)34%，這個(gè)增速相對(duì)于歷史是比較慢的。華僑城今年全年計(jì)劃可售面積151萬平米，較2010年增加88%。從這個(gè)角度來講，下半年將是華僑城推盤的集中時(shí)期。尤其是從三季度開始，整個(gè)公司新增推盤會(huì)有較大幅度的提升。
　　國泰君安地產(chǎn)分析師孫建平在調(diào)研華僑城后認(rèn)為，預(yù)計(jì)華僑城下半年推盤100萬平米左右，對(duì)應(yīng)270-280億貨量，大幅高于上半年。
　　 “市場(chǎng)可能擔(dān)心華僑城銷售業(yè)績(jī)低于預(yù)期，因?yàn)槿A僑城給市場(chǎng)的印象是高端產(chǎn)品占比高，而目前調(diào)控環(huán)境下此類產(chǎn)品需求的剛性可能不足，但我們認(rèn)為公司旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)所營造的稀缺資源環(huán)境仍舊能激發(fā)此類需求，公司全年銷售有望實(shí)現(xiàn)20%以上增長(zhǎng)。”國金證券分析師曹旭特表示，“事實(shí)證明，華僑城近期推出的高端產(chǎn)品仍取得不俗的去化水平。”
　　誠然，一個(gè)不容忽視的問題是，因償付地價(jià)需求，華僑城財(cái)務(wù)壓力正在增大。公司一季度借款增加，凈負(fù)債率較期初上升32個(gè)百分點(diǎn)至120%，資產(chǎn)負(fù)債率上升3個(gè)百分點(diǎn)至73%。期末貨幣資金42.5億元，同比下降22%。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公司凈負(fù)債率將隨著后期銷售回款的增加而實(shí)現(xiàn)回落。
　　在宏觀經(jīng)濟(jì)仍然存在諸多不確定性的背景下，主題投資依然是貫穿三季度A股市場(chǎng)的主線，大運(yùn)會(huì)召開在即，相關(guān)受益上市公司有望得到資金青睞。“華僑城房地產(chǎn)項(xiàng)目將主要集中在下半年推盤，并且考慮到深圳大運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)公司旅游酒店業(yè)務(wù)的推動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年公司的盈利模式會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。”周戶如是說。