蘇寧環球:江北大盤滯銷資金鏈緊繃

　　覆巢之下，安有完卵。在重重調控政策下，一批中小房企早已是舉步維艱，如今輪到了“云天星球”四小龍頭之一的蘇寧環球(000718)。
　　限購令下南京的樓市成交持續低迷，高度依賴于南京區域市場的蘇寧環球威尼斯水城項目銷售不佳，拖累今年的銷售目標和業績。目前蘇寧環球負債已處于行業偏高水平，同時，壓在公司肩頭的還有20多個億的未付地價款，而其手持現金僅11億元，資金鏈條加劇緊繃。
　　
　　主戰場低迷拖累去化速度
　　“南京地主”蘇寧環球熱衷于在一個個城市郊區建設超級大盤。在南京，蘇寧環球的代表作是天潤城。天潤城位于南京江北區，建筑面積為370萬平方米，同樣是位于江北區的威尼斯水城，建筑面積為454萬平方米。南京區域的項目銷售一直是蘇寧環球的重頭戲，前4個月，蘇寧環球實現簽約銷售額約10億元，大部分為天潤城和威尼斯水城兩個項目貢獻。
　　今年2月19日，根據年初新“國八條”文件規定，南京正式出臺了“限購令”細則，進入“限購時代”。自3月以來，南京市場觀望氛圍趨濃，成交量明顯萎縮，今年前5個月成交量同比下滑20%，市場冷清程度接近去年“4.17”調控后的水平。南京市場整體去化速度降慢，蘇寧環球項目首當其沖受到影響。天潤城和威尼斯水城2、3月成交套數環比下降30%。其中天潤城表現尚可，但威尼斯水城銷售不佳。
　　據了解，威尼斯水城項目在售14街區，預計將在2013年6月交付。今年3月中旬該項目推出3棟高層，主力戶型84和130平米，市場反應不錯，又加推了1棟。4棟共288套，整體約去化6-7成，成交均價8900元。威尼斯水城于5月17日推出27號樓，小高層，共88套房源，主力戶型93平米，均價8600元，已去化7成以上。并于5月21日又加推了1棟小高層25號樓，但截至5月底成交尚不足10套，銷售速度明顯降低。
　　中銀國際地產研究員田世欣認為，在嚴格的限購令下，下半年南京的市場環境并不樂觀，蘇寧環球威尼斯水城去化偏慢，且受交付周期影響，可結貨量低于市場原先預期，未來兩年公司結算面積受交付周期影響也將大幅下調。
　　
　　大盤開發模式影響業績釋放
　　相較于萬科、保利等奉行高周轉率戰略的房企，蘇寧環球廣泛采用大盤開發的模式，降慢了資產周轉速度，不利于業績釋放速度的提升。蘇寧環球的第一個大盤項目是南京天潤城，該樓盤位于南京江北蒲口區，占地近4300畝，公司持有95%的權益，由于拿地早土地等開發成本較低，而銷售價格卻不斷攀升，從初期的每平方米不到3000元到每平方米5000-6000元，公司獲得較高的利潤率。南京天潤城也是目前華東地區最大的普通住宅開發項目之一，自2005年推出以來，連續成為南京市銷售面積、銷售套數冠軍。
　　南京天潤城的成功堅定了蘇寧環球的開發理念，既堅持集中主要資源優勢開發長三角和環渤海的二、三線城市，且選擇在具有升值潛力的地塊，走“拿低價地、大盤開發”的模式。通過增發進入蘇寧環球的南京威尼斯水城項目也是個大盤項目，其占地達4000多畝。蘇寧環球還把其成功的理念和經驗復制在吉林天潤城項目上，計劃將其打造成南京天潤城的升級，即吉林天潤城。然而，有業內人士指出，在土地交易越來越來市場化以及政府打擊囤地的情況下，蘇寧環球郊區大盤的方式越來越難復制。
　　2011年，蘇寧環球總可售資源約50多億元，其中江北大盤天潤城和威尼斯水城共計40億左右，仍將是公司2011年銷售的重頭戲，南京名都匯近7億元可售。蕪湖和宜興項目也將在下半年開盤。蘇寧環球2011年銷售目標為40-50億元。今年1季度末，公司預收賬款為38.8億元，根據交付進度推算，其中能在2011年進入結算的金額約為25億元，預售對2011年預測業績的鎖定率約為76%，鎖定表現尚可。
　　蘇寧環球要實現全年40億左右的銷售目標，需達到整體70%的去化率，關鍵仍在于南京大盤項目的銷售。在售的吉林天潤城以及下半年將進入銷售期的宜興、蕪湖等地項目雖在一定程度上減輕了南京市場的銷售壓力，但公司銷售區域過度集中的風險仍然存在。業內人士預計，威尼斯水城預售不足，且受交付周期影響，2011-2012年結算進度將較2010年大幅下滑，進而將影響蘇寧環球未來兩年的業績釋放。
　　
　　套上“高負債+地價支付”雙重枷鎖
　　蘇寧環球土地儲備已高達1400萬平米，足夠未來5年以上開發所用。擁有大量優質、低成本土地儲備，這曾經是市場看好蘇寧環球的最大理由。而今，大批土地儲備，已經成為蘇寧環球不能承受之重。
　　2010年蘇寧環球拿地較為積極，獲得無錫市北塘區錫國土2009-62地塊、安徽省蕪湖市城東1006地塊及昆明市五華區如安街地塊3個項目，共增加項目儲備144萬平米。無錫項目位于無錫市北塘區，周邊環境成熟，樓面地價4002元/平米。蕪湖項目規劃建筑面積達113萬平米，為超級大盤。云南昆明項目規劃面積18.4萬平米，為商業金融業用地，樓面成本7000元/平米，為昆明市新誕生的單價地王。2009年初，大股東蘇寧集團通過昆明市政府的招商引資，計劃投資約200億元在云南開發3個項目，項目同位于昆明市五華區，形成規模效應。
　　2010年蘇寧環球每股經營性凈現金流為-2.01元，顯示公司全年47.5億的新增拿地和去年開工建設已經給現金流帶來了較大壓力。截至今年1季度末，蘇寧環球資產負債率從10年末的75.7%下降至74.5%，凈負債率從10年末的83.9%上升至89.0%，已處在行業中偏高水平。蘇寧環球目前手持現金僅為11.2億元，而其短期借款及一年內到期的非流動性負債總和為11.39億元，二者基本相當。而截至目前蘇寧環球尚有昆明項目等未付地價20多個億，將主要在2011年支付，同時開發貸等融資渠道在進一步收緊，加劇了公司的短期財務壓力。在負債高企，未付地價尚有20多個億，短期財務壓力大的現狀下，蘇寧環球或許在拿地方面該考慮采取更為謹慎的策略。
　　2009年9月，證監會受理蘇寧環球的非公開增發申請，公司擬向特定對象非公開發行不超過3.8億股，發行價格不低于每股13.40元，募集資金不超過42.69億元，用于投資公司的8個房地產開發項目。蘇寧環球于2010年7月8日公告稱，因受宏觀經濟政策及市場影響，擬撤銷定向增發融資方案，盡管蘇寧環球成本控制能力較強，然而在沒有股權融資的前提下，預計公司凈負債率在2011年末會進一步升高。