梁小民 樓市拐點尚未出現

　　近日，在新的房地產市場調控政策下，北京、上海、廣州、南京、杭州等多個城市新房庫存量已經接近甚至突破了2008年的歷史最高水平；萬科、龍湖、恒大等一線房地產商紛紛降價，“買別墅送戰斗機”、“買房送車”等另類促銷活動頻現；降價風潮觸動老業主神經，退房現象在各地上演……這一切是否意味著樓市拐點的出現？本刊記者就此采訪了北京工商大學教授、經濟學家梁小民。
　　
　　1、樓市降價風潮來襲，你認為這是否意味著樓市拐點的到來？
　　梁小民：現在還不能下這個結論，有報道說這些樓市價格下降實際上是“假摔”。價格有沒有下降要包括另一個問題，就是有沒有交易量。
　　2、樓市拐點的出現需要具備哪些條件？
　　梁小民：首先，價格下降以后，交易量要保持正常；其次，價格的下降能夠持續一段時間。如果反復波動，就不算出現拐點。
　　3、11月11日，銀監會前任主席劉明康表示，即使當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。你對此如何看待？
　　梁小民：房價下跌50%的情況不可能發生。如果出現了這樣的情況，銀行會受到損失，因為樓價下跌幅度大，房地產商向銀行的貸款就很難償還，借錢買房的儲戶也難按時支付。劉明康的說法是對樓市調控政策表示支持，但并不代表實際情況就是如此。
　　4、一些專家認為二三線城市房價的過快上漲源于住房供小于求，你認為目前房地產業供需狀況如何？
　　梁小民：現在全國總體情況都是供小于求，而二三線城市的房價上升則與農民城市化息息相關。比如，很多農民工在北京、上海賺錢，但他們買不起大城市的房子，也不一定想長期在大城市生活，所以他們就選擇回去買房，這種情況造成了二三線城市房產價格的上升；另外，二三線城市經濟的加速發展也是房價上漲的原因之一。
　　5、保障房出現了許多質量問題，政府又要完成1000萬套保障性住房，我們應該如何正確定位保障性住房？
　　梁小民：從根本上來講，保障性住房是任何國家都需要的，但保障性住房不能蓋在好的地段，也不能要求太高，房子面積可以小一點，但要確保質量。現在保障房出現質量問題的主要原因是，中央期望值過高，而地方政府的配合力度不夠，房地產商敷衍了事。目前，各地都遇到資金問題，我們應該廣開融資渠道，可以發行專門用于建設保障房的債券；也可以向社會各界籌集公益資金建設保障房；政府還可以在土地和稅收方面提供優惠，讓企業出錢蓋保障房，解決民營企業民工住房問題。當然，在此過程中還要特別注意分配公平問題。
　　6、今年房產降價大潮是由萬科、龍湖、綠地等一線城市的一線地產商開始的，為什么？
　　梁小民：第一，一線城市的房價原來就高得離譜，存在降價的空間；第二，房地產調控政策在大城市生效，政策將需求壓制下去；第三，房價過高賣不出去，房地產商還貸就成問題，因此只好降價。
　　7、不僅北京、上海這樣的一線城市，甚至二線城市南京也出現退房事件。面對房價下跌，早期業主應該如何應對？
　　梁小民：要退房是不可能的，市場風險只能由業主承受。房價下跌要求退房是一種“利益我得，風險由別人擔當”的錯誤邏輯，而因為購房時合約已經生效，因此退房在法律上也行不通。
　　8、“買房即送寶馬”、“買別墅送老爺戰斗機”這樣的樓市促銷現象反映了什么樣的市場問題？
　　梁小民：這反映了按照實際情況應該降價，但房地產商不愿降價的問題。房地產商害怕降價之后的連鎖效應。但不愿降價，房子又賣不出去，所以就采取了另類促銷的方法。實際上無論是送車庫還是送裝修，這些都是變相的降價。
　　9、相比新房的降價而言，為何二手房成交價格下跌趨勢更加明顯？
　　梁小民：二手房相對優惠，價格比一手房低，降價幅度比較大。
　　10、最近有關于政府放松限購的預期，你如何看待這個消息？
　　梁小民：目前還沒看出放松的狀況，但我覺得是會放松的。下一屆政府也許會著手放松限購。