園林景觀管理流程淺論--溫州地區景觀管理經驗談

劉良仙

（浙江中梁置業有限公司，浙江 溫州 325002）

一個好的景觀項目的成功，不僅需要卓越的設計團隊和設計方案，也需要一個能與其充分溝通銜接的景觀管理人員。溫州作為一個三線城市，房地產開發中對景觀的利用起步較晚，專業景觀管理人員缺乏。作為一個從業多年的業內人士，筆者以自身的經驗，從感性角度與初涉行業人士共同交流，希望起到拋磚引玉的作用。

一、景觀設計前期的環境資源分析

前期資源包括：1、清楚樓盤的定位、2、充分掌握前期資料（包括成本要求、技術資料、政策資料、規劃紅線等關鍵性數據和資料）、3、制定明確的工作計劃。這些信息并不對技術產生原則性影響，主要在于日常的銜接管理中能夠起到統帥作用。

二、制作《景觀設計任務書》。

（一）整理設計相關資料，包括產品建議書、成本造價書、景觀設計施工的指導性政策、前期規劃文本，建筑初步設計文本，市政綜合管網圖等。

（二）擬定設計任務書。具體內容包括：1、項目概況、2、總體構想、3、功能要求、4、方案設計中必須包括的內容和提交的文件等、5、各設計階段的設計任務、6、對圖紙的出圖程度要求、7、各設計成果的提交時間。

三、組織景觀設計單位篩選工作。

隨著房地產市場的日臻成熟，開發商對項目的定位越來越明晰，對園林景觀設計要求越來越高，選擇到一個合適的設計單位，才能有效提高景觀設計質量，做出好的設計作品。

（一）了解設計市場。根據市場定位搜索設計單位，資料應包括設計單位簡歷、設計資質證書、作品集，設計人員名單等。

（二）遴選設計單位。通過綜合比較，選擇若干風格適應的設計單位。溫州地區乙級資質設計單位只能設計景觀綠化投資額小于2000萬元項目。

（三）發出邀約邀請。將項目設計任務書及建筑和市政綜合管網圖提交給設計單位。設計單位拿出初稿方案（概念設計）后，組織專家評審，確定其中一家。

四、辦理設計合同與各設計階段的付款手續。

確定設計單位后，要與之進一步核實設計資料、工程量、設計費等，辦理景觀設計合同。

（一）設計合同重點注意以下幾方面：

1、設計面積。一般以規劃用地面積減去建筑占地面積為準。

2、設計價格。根據景觀要求檔次、面積及內容不同，有不同標準，當前在建樓盤價格區間一般在18-30元/平方；公建項目可參考《溫州市城市綠地建設導則》。

3、付款方式。一般按設計進度付款，最后留一定比率余款竣工驗收后給付。有些合同也規定了定金原則，主要根據雙方協商和習慣實施。

4、成果內容。

（二）各設計階段付款手續。根據合同內容辦理每階段付款額度時，要有充分的審查機制。一般開發商都由成本控制部門和財務部門審核，但審查方式有所不同，如果采取實質審查方式，則不需要景觀管理人員過多跟進；如果采取形式審查方式，則必須有景觀人員對整個設計階段的落實情況予以明確把握。

五、督促工作進度及圖紙質量要求。

一般而言，溫州地區景觀方案與擴初要分步審批，但有些項目可能合并為"初步設計"審批。這并未形成規范性要求，所以在與設計單位銜接時，要考慮到審批步驟。

（一）方案設計

1、方案設計圖及電子文本。

⑴景觀彩色總平面圖及設計說明；⑵景觀設計各類分析圖（包括：現狀分析圖、道路交通分析圖、功能分析圖、景點布置分析圖、空間關系、豎向分析圖、視線分析圖等）。⑶反映設計效果的說明圖片若干張。⑷綠化布置意向圖及植栽效果意向圖。⑸重要景觀場地設計意向圖片及場地剖面。⑹成本分析。就目前溫州地區而言，景觀綠化項目成本控制是個難點，苗木的彈性空間很大。

2、內部審核。組織由公司管理層以及公司部門負責人及相關人員對方案進行審核，主要審核相關控制要點：

⑴設計風格意向與項目的契合度。⑵景觀概念與營銷的結合。⑶概念的可實施性。⑷交通組織、景觀功能空間的合理性。⑸關鍵節點的意向。⑹深化景觀方案內容。

3、部門審批。內部審核后，形成相應意見，提交設計方進行圖紙修改；修改完成后，經開發商確認，形成資料交主管部門溫州市園林局（或下屬區局）審批。

（二）方案擴初設計

審批通過后，即可開始擴初方案設計。該階段包括以下內容：

1、擴初設計圖及電子文本（總平面圖豎向總圖局部放大平面圖坐標定位放線圖景觀照明布置圖（含燈具巨臂技術參數，質感要求等）景觀給水排水和水景的布置圖各節點大樣索引圖節點大樣詳圖景觀構筑物、小品的平、立、剖面圖鋪裝大樣圖（平、剖面若干張）植物布置平面圖及分區放大圖（按喬木、灌木和地被分開）苗木表經濟技術指標）。

2、內部審核（同方案設計）。

3、組織擴初設計會審（同方案設計）。

（三）施工圖設計

1、圖紙及電子文本

⑴硬景施工圖（硬景設計說明及圖紙目錄總圖分區索引平面圖分區定位平面圖平面圖詳圖對較小的體塊得表達不清的鋪裝需在詳圖中采用大樣表達分區豎向設計平面圖及排水圖景觀家具布置平面圖總平燈具布置圖主要場地節點景觀剖面圖鋪裝詳圖景觀構筑物、水景詳圖等）。

⑵軟景施工圖（軟景設計說明及圖紙目錄植物布置總圖分區喬木配置平面圖分區灌木、地被、草花配置平面圖苗木表等）。

⑶景觀給排水施工圖（景觀給排水設計說明及圖紙目錄景觀給排水設計系統圖景觀給排水平面布置圖景觀給排水節點安裝詳圖水景設配安裝詳圖給排水設備材料統計表等）。

⑷景觀電氣施工圖（電氣設計說明及圖紙目錄景觀電氣總平面圖景觀供配電系統圖景觀電氣節點安裝詳圖景觀電氣設備材料統計表等）。

⑸結構圖。

2、施工圖會審（略同方案設計）。

六、設計變更

設計變更是指出施工圖后，所發生的對設計內容的更改。掌握好處理變更的程序和原則，對控制工程的進度、質量和投資起著至關重要的作用。在采用經評審的最低投標報價法的工程中，如何正確識別合理變更，防止施工單位利用設計變更變相提高價位或者降低質量，是景觀管理中一項重要的工作內容。

（一）更改原因：

1、施工單位及監理單位在技術交底或施工過程中合理化建議；

2、設計圖紙與現場實施有出入，提高施工質量；

3、開發商成本控制或工程進度的需要；

4、施工中材料、工藝變更的需要。

（二）更改程序：

1、有關單位或部門提出更改建議書；

2、開發商景觀管理部門及設計單位確認。設計單位向開發商出具聯系單，開發商確認后，再向施工單位送達。有些設計單位并不在本地，或者更改內容影響不大時，可先由開發商自行出具聯系單后，再向設計單位報備更改。

3、聯系單備案。要將所有聯系單存檔備案，待景觀工程竣工驗收時備查。

[1]溫州市住建委.關于印發《溫州市城市綠地建設導則》的通知（溫住建發〔2011〕36 號），2011.

[2]萬科集團.萬科集團管理流程與管理標準（VANKE-0108）.

[3]俞昌斌.房地產景觀設計定位的發展趨勢，規劃與設計，2009.