住房市場中政府調控行為分析

　　摘 要：文章從住房市場中存在的市場失靈現象出發，闡述政府行為在調控住房市場方面的必要性及緊迫性；之后在探析住房市場影響因素的基礎上，分析不同的政府行為對住房市場的影響機理。
　　關鍵詞：住房市場 市場失靈 政府行為
　　中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A
　　文章編號:1004-4914（2011）07-282-02
　　
　　作為關系國計民生的支柱產業，住房業在國民經濟和城市發展中占據重要地位，加之我國住房業的發展起步較晚，相關市場尚不完善，但發展迅速，這就決定了政府干預對住房業發展的重要意義?？焖侔l展的住房業需要政府宏觀調控的正確引導，而研究政府行為對住房業的作用效果是進一步完善、規范政府宏觀調控方式和力度的必要途徑。
　　一、住房市場中的政府行為的必要性分析
　　1.住房市場失靈現象的出現。通常認為，市場實現對經濟活動的有效調節以社會福利最大化為原則，但很多情況下的市場行為并不遵守這一原則，而出現市場在資源配置方面低效和無序的現象，即為市場失靈。從理論上來說，供需雙方對住房市場的規模大小及價格水平有著很強的自主決定權，然而實際上，住房市場相對于其他經濟形態而言，更具有特殊性，諸如信息不對稱、投機行為、開發壟斷行為及住房開發的外部性等使市場失靈現象更容易發生，這也決定了政府對其進行調控的必要性。住房市場的市場失靈主要體現在以下幾個方面：
　?。?）供求失衡：住房極強的示范效應是其外部性的綜合體現，成為住房市場供求失衡的主要刺激因素之一。高收入者購買高檔商品住房行為的外部性一方面使開發商獲得高額利潤，極大刺激了開發商大量開發高檔住房的熱情，造成中低檔住房供給不足，結構失衡；另一方面促使高檔商品住房價格飛漲，其價格的示范效應帶動中低檔住房價格上漲，房地產市場虛假繁榮，大量住房有價無市，空置率居高不下。
　?。?）買賣雙方信息地位不對等：住房市場存在嚴重的買賣雙方信息不對等現象。賣方掌握著住房產品大量的本質信息，處于信息壟斷地位；而買方處于信息劣勢，信息搜索成本較高。這種局勢使開發商對房價具有相當程度的決策權，并衍生出惡意炒房等行為。
　?。?）價格機制失靈：土地資源的有限性和人們需求的無限性決定了房價必然上漲的趨勢，同時使住房資產的屬性更加明晰。于是投資性需求日益膨脹，加劇了住房市場供求失衡的局面，使市場價格機制失靈，出現房價非理性上漲，消費性需求被嚴重抑制。
　?。?）壟斷行為的存在：土地的不可移動性一方面賦予地方政府對當地土地市場絕對的控制權，加之土地市場尚不完善，使得土地供求市場化程度不高，價格出現一定程度的扭曲，最終反映到房價的扭曲；另一方面決定了住房不可移動的特性，這種空間的不可復制性使得開發商成為住房產品的絕對壟斷者，使市場機制難以充分發揮。
　　2.住房市場持續健康發展意義重大。住房的社會屬性決定了其對經濟、民生的重要意義。住房市場的健康持續發展是提升居民居住水平，滿足人們日益增長的物質文化需要的基本保障；是促進消費，擴大內需，推動固定資產投資，保持經濟健康發展的強大動力；是繁榮市場經濟，擴大社會就業的有效途徑。此外，住房業產業鏈長、關聯性強的特點使其處于“牽一發而動全身”的地位，它的發展會在很大程度上促進金融、建材、運輸、建筑等相關產業的發展，同時帶動家電、裝潢等產業的發展。綜上所述，住房市場的發展情況對城市及整體經濟的運行意義重大。
　　二、住房市場影響因素分析
　　1．經濟因素。研究顯示，住房投資情況與國民經濟增長率存在正相關關系，經濟增長必然提高城鎮居民的收入水平及消費層次，引起住房需求結構的變化，而居民收入水平的變化直接影響其支付水平和購房能力，從而影響住房整體市場。
　　2.社會福利因素。醫療、養老、教育等社會保障制度的完善，大大削弱了居民儲蓄防老、防險的必要性，居民相應就會增加即期消費來提高生活水平，住房消費自然也會增加。然而，當住房成為福利品時，居民購房就顯得不太必要，購房意識自然降低，住房的消費也會降低。
　　3.預期因素。比起當前的經濟形勢和價格水平，市場參與者對將來市場的預期成為影響其當期行為更為關鍵的因素。住房市場前景看好時，個人會主動實現改善居住環境的愿望，增加即期住房消費；開發商則會為預期較高的投資回報率增加住房投資，從而影響住房供給和價格。
　　4.投機因素。投機性交易產生的虛擬需求會在一定程度上吸收市場上的住房，導致住房總需求的上升，房價上漲，影響開發商和購房者對市場現狀及未來的分析，影響住房市場現在及未來的交易情況。
　　5.價格因素。住房價格是影響市場供求的重要因素，在一定程度上決定著購房者的支付能力，決定著潛在購房需求的實現，并在很大程度上左右著開發商及投資者的投資結構和方向。
　　三、政府行為對住房市場調控
　　1.土地政策。土地，作為住房的載體，與住房市場的發展情況密切相關。我國政府對土地的壟斷地位決定了其可以通過調整土地的供給對住房開發規模和結構進行調控。
　　土地作為住房的載體，其供應總量的減少必然引起未來住房供給數量的減少和土地價格的提高，住房價格相應提高，加之土地政策的滯后性，促使了未來住房消費得到抑制。其次，土地供給數量的減少通過影響買賣雙方對未來的預期，刺激即期消費。此外，土地供給結構的調整必然在很大程度上改變當前住房市場的供給結構。
　　2.貨幣政策。住房市場是供需雙方共同作用的結果，貨幣政策通過作用于供求雙方來影響整個住房市場。我國大部分房地產開發企業對銀行貸款的依賴程度很高。銀行的放貸規模、利率水平對房地產開發企業影響很大。在從緊的貨幣政策下，銀行的放貸規模縮小，貸款利率提高，開發商的融資難度和成本均加大。迫于資金短缺的壓力，開發商一方面會減少投資開發，另一方面會加速銷售回款，這必然會造成住房供給的減少和住房價格降低，然而融資成本增加致使開發商降價空間不大，與此同時利率的微弱變化會顯著影響個人住房貸款利息支付額，加之購房首付款占家庭收入的比重很大，它的變化會很大程度上影響購房者的當期購買能力。加息和提高購房首付款會降低家庭的購房能力，增加住房的使用成本，導致住房需求下降。
　　3.稅收政策。從2006年開始，政府頻繁的運用稅收手段對房地產市場進行調控，并且調控矛頭重點指向住房市場。其中較為典型、影響力較大的要屬2006年的個稅新政。2006年7月，國稅總局頒布了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發(2006)108號)，該《通知》要求自2006年8月起對住房轉讓收入征收個人所得稅。
　　該稅種是針對住房交易環節征稅，稅負轉嫁難度較大，主要稅收負擔由住房出售者承擔，對住房市場產生以下影響：第一，對個人住房轉讓征收個人所得稅，使住房投資預期收益率下降，在一定程度上抑制了住房市場的投資性需求，有利于房價理性回歸。第二，對以投資性為目的持有住房的個人的轉讓行為具有針對性的抑制作用，交易成本的增加在提高轉讓價格的同時促使投資性轉讓行為轉變為租賃行為，從而降低了二手房市場的活性。
　　4.保障性住房政策。保障性住房的推行勢必對住房市場造成不可忽視的影響，根據政府補貼對象的不同，保障性住房的推行措施分為供給方補貼和需求方補貼。
　　供給方補貼實質上是政府運用土地、稅收等優惠政策針對經濟適用房對供給方的建設補貼。這種補貼會降低經濟適用房的成本和價格，增加中低檔住房的市場份額，這一方面會減緩中高檔住房向中低檔住房的過濾，另一方面會壓縮房地產商在小戶型、中低檔住房領域的投資，增加高端住房的開發，從而增加了中高檔住房的供給，使其價格下降。
　　比起供給方補貼，政府對需求方的補貼顯得更直接。對低收入家庭的補貼可以直接提高其購房能力，增加家庭住房需求量，特別是對中低檔住房的需求增加，價格的上漲刺激開發商對中低檔住房的開發，同時中高檔住房向中低檔住房的過濾加快，整個住房市場價格上揚。
　　四、結語
　　住房的公共屬性及其關系國計民生的地位決定了政府行為對住房市場發展的重要意義，政府的不同作為直接影響著住房業的發展軌跡。在過去的三年里，政府不斷加大對房地產市場的調控行為，但其行為的累加效果似乎并不盡如人意。2011年伊始，央行兩次加息及各地紛紛出臺的限購令在等待房地產市場的回音。此時，重新審視探析政府行為與住房市場的關系問題已迫在眉睫。
　　
　　參考文獻：
　　1.陸丁.看得見的手——市場經濟中的政府職能[M].上海：上海人民