重慶:中國離“住房幸福指數”最近的城市

　　中國房地產有治理得很好的城市，這就是重慶。重慶是中國的商品房價格洼地，己連續3年位居全國34個省會及直轄市“住房痛苦指數”最低的城市。更具示范意義的是，重慶是中國僅有的4個直轄市之一，是中國的超大城市。而且，重慶是座可供開發商品房的土地短缺到寸土寸金的山城。
　　
　　2011年，也許中國房地產的處境從來沒有像今年這么困難過。房價之貴成為中國第一民怨。2011年開年，在《2010年中國十大熱門話題》網上民意調查中，房價再次位列第一。2011年3月的全國“兩會”上，房價再次位居《中國老百姓最關心的十大熱門兩會話題》之首。
　　房價壓迫讓中國人窒息，房價之痛讓中國舉國喊痛。
　　對此，房地產大亨膀爺任志強在做客鳳凰衛視時，卻很不厚道地說：蝸居、蟻居，是他們混得太背，事業不成功，商品房是蓋給成功人士的。
　　可連全國人大財經委副主任賀鏗、清華大學校長顧秉林、湖北省副省長張通、海南省省委書記衛留成、廣東省副省長宋海，這些國之重臣、封疆大吏們都說：我也買不起房！
　　試問任志強，又該如何評說？是他們“混得太背”嗎？
　　面對2010年中國房地產的漲勢如潮，就在“兩會”召開期間，面對代表、委員的質詢，竟有建設部的高官兩手一攤，無奈地說：我們治理房地產的所有辦法都用了，房價就是下不來呀。
　　果真如此嗎？
　　其實，我們有的是辦法。中國房地產既有剎車，也有油門。我們既可以踩剎車，也可以控油門。中國房地產的車速取決于房地產金融，取決于銀行信貸，而銀行聽命于政府。
　　2011年3月，“兩會”召開前夕，溫家寶總理在答網友問中，語重心長地說，將在自己的任期內解決房價漲幅過大的難題。在“兩會”上，溫家寶總理一語千斤地承諾，本屆政府有能力在任內解決房價過高的問題，使房價漲幅能夠保持在一個合理的區間。
　　溫家寶總理的任期滿打滿算已不到3年了，他已當了兩屆總理，按照規定，不能再連任了。他已給出了解決房價過高的最后期限。
　　其實，中國房地產有治理得很好的城市，這就是重慶。
　　重慶已連續3年位居全國34個省會及直轄市“住房痛苦指數”最低的城市。更具示范意義的是，重慶是中國為數不多的4個直轄市之一，是中國的超大城市。如果重慶是個中小城市，那么，我們不說也罷。但重慶是座可供開發商品房的土地短缺到寸土寸金的山城。
　　
　　重慶：中國離“住房幸福指數”最近的城市
　　
　　2007年3月20日晚8點，上海東方衛視播出了《楊瀾訪談錄·房價》。在這期節目中，楊瀾就房價采訪了全國人大代表、重慶市副市長黃奇帆（現已升任重慶市長）。
　　讓我們重新回顧一下這個訪談錄中的精采片斷：
　　楊瀾：最近經常說到的一個名詞，叫“住房痛苦指數”，它等于商品房每平方米的平均售價除以人均月收入。有人算了一筆賬，說北京和上海地區的痛苦指數在5左右。請問重慶是多少？（筆者是“住房痛苦指數”的始作俑者。她所說的“北京和上海地區的痛苦指數在5左右”正是我的計算結果。）
　　黃奇帆：我來重慶的時候就說過，最幸福的買房者是重慶的老百姓。去年重慶主城區商品房平均價格為2700元/平方米，主城區居民月均收入也在2700元左右，基本實現了1∶1。
　　楊瀾：有報道說重慶人月均收入只有900元，這和您說的2700元差別比較大。
　　黃奇帆：這里邊有一種是按照人均GDP算的，包括老人小孩。職業人群的月收入相對較高，是2600多元。剛才說的北京和上海是1∶5，我認為這個比例可能算大了。上海去年職工平均收入應該在4000多元，上海的房地產平均價格8000多元，大體上是1∶2。我覺得北京大體也應該在1∶2到1∶3。（黃奇帆市長所使用的概念是“職工人均收入”，而“住房痛苦指數”所使用的概念是“人均收入”。計算的出入便來自這里。）
　　楊瀾：現在媒體上關于房價是否存在泡沫有種種爭論，那么衡量一個城市的房價是否合理，您用什么樣的指標？
　　黃奇帆：短期的房價和供求有關；中期的房價和成本有關，包括土地成本、建筑成本、勞動力成本等，成本高了會影響中期的房價；遠期的房價歸根結底和收入有關。如果這個地方職工的月收入等于1平方米的房價，那就符合基本規律。長遠來說，如果這個城市職工的月收入平均是在四五千元，房價在八九千元的話（約1∶2），那肯定是有泡沫。（黃奇帆的這段話說得非常精辟，這恰恰是“住房痛苦指數”的定義，“住房痛苦指數”與“住房泡沫指數”等值。當“住房痛苦指數”低于或等于1的時候，“住房痛苦指數”自動升級為“住房幸福指數”。）
　　楊瀾：您覺得僅僅就房價和收入比這樣一個數據，就能夠來判斷房價是否有泡沫嗎？是否還有其他借助的手段？
　　黃奇帆：應該說這是一個最主要的數據。
　　“住房幸福指數”是一個漸進的指數，“住房幸福指數”還將從等于1向小于1前進，也就是說，房價的漲幅要低于收入的漲幅，如果能跌到0.6甚至0.5以下，那時，“住房幸福指數”才會顯示出它真正的價值。
　　因為統計數據的選取不同，所以筆者的計算結果與黃市長的稍有差異。但相同之處就是，重慶的確是中國離“住房幸福指數”最近的城市。
　　
　　2009年：重慶“住房痛苦指數”全國最低
　　
　　上面所說的是2007年的情況，讓我們來看看最近兩年在全國房價飛漲的大背景下重慶的房價。
　　2009年1到5月，重慶的商品房銷售總金額為397.71億元，商品房銷售面積為1225.90萬平方米（數字均來自國家統計局官方網站）。以此計算：
　　重慶的商品房均價＝397.71億元÷1225.90萬平方米＝3244元/平方米
　　看到這個數據會讓許多人，包括我自己在內，驚羨不已。
　　2009年1到5月，全國商品房銷售總額為11388.92億元，全國商品房銷售面積為24644.44萬平方米。以此計算：
　　11388.92億元÷24644.44萬平方米＝4621元/平方米
　　如果僅就商品房的絕對價位來作比較，作為直轄市的中國超大城市重慶的商品房均價，居然低于同期中國的商品房平均房價，而且每平方米低了1377元，這可不是個小數字。
　　而重慶市2009年一季度城鎮居民收入為4741元，以此計算，2009年一季度重慶市城鎮居民月收入為1580元。以此計算：
　　2009年5月，重慶的“住房痛苦指數”是：
　　3244元/平方米÷1580元（月收入）＝2.05
　　這個數字同樣讓人吃驚，因為重慶的“住房痛苦指數”竟然在不斷下降。在全國直轄市及省會34個城市“住房痛苦指數”中，重慶的位置本來便很低，2005年處在第28位，僅為3.02，2007年更降到了全國直轄市及省會34個城市“住房痛苦指數”中倒數第一，“住房痛苦指數”僅為2.73。
　　2009年5月，中國的“住房痛苦指數”為3.51，為自有“住房痛苦指數”統計數字5年以來的歷史峰值。中國的“住房痛苦指數”在不斷上行，在不斷地創出新高。而重慶的“住房痛苦指數”已連續3年始終處在最低位置。
　　
　　重慶：2011年中國離“住房幸福指數”最近的城市
　　
　　也許，我們在2011年談論重慶的房價，其意義非同尋常，因為2011年中國房地產最大的事件莫過于開征房產稅。而重慶成為中國第一個開征房產稅的試點城市。
　　2011年1月27日晚，重慶市市長黃奇帆在中央電視臺召開了關于重慶市開征房產稅的新聞發布會。
　　在這個新聞發布會上，黃奇帆暢談了重慶市房改新政的整體思路。而中央電視臺經濟頻道的主持人馬洪濤向黃奇帆提問的第一句話便是：聽說重慶是中國離“住房幸福指數”最近的城市，是嗎？黃奇帆的回答：是。
　　2007年重慶“住房痛苦指數”便降為全國倒數第一，僅為2.73。之后2008年、2009年依然保持最低位置。連續3年，重慶都是中國離“住房幸福指數”最近的城市。
　　2010年，重慶的商品房銷售總金額為1846.94億元，商品房銷售面積為4314.39萬平方米。以此計算：
　　重慶2010年的商品房均價＝1846.94億元÷4314.39萬平方米＝4280元/平方米
　　與2009年的3244元/平方米相比，2010年重慶商品房均價大幅度上漲，每平方米上漲了1036元，漲幅很大，超過了25%。2010年，全國商品房均價5029元/平方米，漲幅為408元/每平方米，約為12%。也許這也是重慶決定首先開征房產稅的原因之一。
　　如果僅就商品房的絕對價位來作比較，作為直轄市的中國超大城市重慶的商品房均價，居然低于同期中國的商品房平均房價，而且每平方米居然低了749元。
　　讓我們來計算一下2010年12月的重慶“住房痛苦指數”：
　　據2011年1月28日《重慶晨報》報道：國家統計局重慶調查總隊發布了“2010年度重慶城鎮居民收支分析”，重慶去年城鎮人均月收入1461元。于是：
　　2010年重慶“住房痛苦指數”＝4280元/平方米÷1461元＝2.93
　　2011年年初，重慶在全國直轄市及省會34個城市“住房痛苦指數”中，僅高于拉薩和呼和浩特，位列倒數第三。
　　難怪重慶市市長黃奇帆在說到“住房痛苦指數”的時候很牛，底氣十足。
　　當中國在治理房價之亂中顯得一籌莫展的時候，在壓下葫蘆浮起瓢的時候，在問題成堆、剪不斷理還亂的時候，有這樣一座城市浮出水面，就像我們在茫茫的、無邊無際的大海上，看到了一塊新大陸。
　　重慶是中國治理房價之亂成效最好的城市。這便很值得我們去研究重慶是如何治理房地產市場的。