魯商置業(yè)國有商企轉(zhuǎn)型樣本

作為山東省國資委旗下最大的零售業(yè)商業(yè)集團(tuán)——魯商集團(tuán)的子公司，魯商置業(yè)從2010年下半年開始，頻頻出手大型商住項目。除濟(jì)南、青島等山東當(dāng)?shù)厥袌鐾猓ツ暌褜⑵涑鞘芯C合體開發(fā)模式延伸至東北，在哈爾濱拿下總建筑面積達(dá)200萬平方米的大規(guī)模地塊。

在魯商置業(yè)的開發(fā)模式中，城市綜合體越來越占據(jù)至關(guān)重要的地位，這與魯商置業(yè)和銀座股份在商業(yè)地產(chǎn)方面的成功攜手密不可分。

“魯商模式”似乎也為國內(nèi)其他大型零售業(yè)國企的轉(zhuǎn)型提供了一種借鑒模式。

“魯商”模式

2002年，魯商集團(tuán)在轉(zhuǎn)制10年之際，開始涉足房地產(chǎn)，旗下的房地產(chǎn)公司在短短幾年內(nèi)便迅速發(fā)展到15家。2006年，魯商將旗下的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合，組建了房地產(chǎn)業(yè)二級集團(tuán)——魯商置業(yè)，房地產(chǎn)在魯商集團(tuán)的業(yè)務(wù)定位中愈發(fā)重要。

而在魯商地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成規(guī)模之前，以銀座商城和地下購物廣場為代表的銀座零售業(yè)已做得風(fēng)生水起，在山東各地開設(shè)了數(shù)十家銀座零售店。“借力銀座”成為魯商集團(tuán)介入地產(chǎn)領(lǐng)域的最佳途徑。銀座零售店在所在城市已經(jīng)凝聚了相當(dāng)高的人氣。于是，魯商集團(tuán)開始在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，依托零售業(yè)優(yōu)勢，發(fā)揮商業(yè)的帶動作用，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和住宅小區(qū)，通過銀座數(shù)碼廣場、“銀座花園”等項目打造出了自己在山東市場的名氣。

正是“魯商”與“銀座”兩大品牌攜手，締造了獨特的“魯商”地產(chǎn)開發(fā)模式。魯商置業(yè)往往會把綜合體中的商業(yè)地產(chǎn)全部或者大部分直接賣給銀座股份，由銀座的專業(yè)團(tuán)隊負(fù)責(zé)招商、管理和運營。而魯商置業(yè)在招商過程中，因為有了銀座股份旗下零售業(yè)務(wù)的入駐，只需要負(fù)責(zé)一些品牌店和小型商鋪的招商，商業(yè)地產(chǎn)方面能夠迅速成型。

“一方面，魯商置業(yè)可以為銀座股份建造或提供經(jīng)營場所；另一方面，銀座股份的入駐可以完善房地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)配套等生活設(shè)施，進(jìn)而提高所開發(fā)房地產(chǎn)項目的商業(yè)價值和品牌質(zhì)量。”山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海曾這樣評價“魯商”模式。

魯商置業(yè)內(nèi)部人士表示，其在開發(fā)城市綜合體時具有四大優(yōu)勢：一是團(tuán)隊優(yōu)勢，魯商置業(yè)旗下下設(shè)山東銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東省商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，這些公司有著豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；二是規(guī)劃優(yōu)勢，魯商置地在做概念規(guī)劃時，會與專做商業(yè)地產(chǎn)運營的銀座股份充分溝通，在規(guī)劃上少走彎路；三是資金優(yōu)勢；四是資源整合優(yōu)勢，魯商集團(tuán)旗下的餐飲、影院、零售、娛樂等多個行業(yè)，能夠有效整合到地產(chǎn)開發(fā)中來，形成集團(tuán)優(yōu)勢。

定位之惑

“在集團(tuán)的定位中，魯商置業(yè)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)開發(fā)為輔，所開發(fā)項目中商業(yè)地產(chǎn)比重一般不超過三分之一，且基本以銷售為主。銀座股份的業(yè)務(wù)重點在零售業(yè)，強項是商業(yè)地產(chǎn)的持有運營。”魯商置業(yè)內(nèi)部人士向記者介紹。

從效益貢獻(xiàn)上講，魯商置業(yè)的定位是效益增長型企業(yè)，對銀座股份的定位是規(guī)模增長型企業(yè)。“房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，規(guī)模增長型定位意味著更大的投入，而魯商置業(yè)被定為效益增長型，意味著來自集團(tuán)層面的資金支持有向銀座股份傾斜的傾向。”分析人士認(rèn)為，一旦無法得到集團(tuán)層面的重點支持，魯商置業(yè)在房地產(chǎn)擴(kuò)張方面，原本能走得更快的步伐，可能會慢一些。

此外，魯商置業(yè)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，大部分是以成本價出售給銀座股份。這種與“銀座”綁定的開發(fā)模式，在提高開發(fā)效率的同時，也對魯商置業(yè)向全國擴(kuò)張帶來一定挑戰(zhàn)。