商業地產逆勢飛揚

限購、限貸、首套房首付提高……在一系列政策的嚴厲調控下，住宅地產遭遇寒冬，市場觀望情緒濃厚，成交量呈現低迷。不少投資者受政策影響“望房興嘆”，轉而進軍更為穩妥的商業地產。一時間，商業地產變身樓市香餑餑，成為一條重要的投資渠道，有業內人士表示，中國商業地產將進入黃金十年。

隨著國家對住宅地產市場調控力度的不斷加大，大量房地產企業也開始投資轉向商業地產。寫字樓、公寓市場升溫、購物中心涌現。專家分析認為，在調控政策影響下，部分投機性需求轉向，由此催熱了商業地產市場。一方面房地產企業需要“避風港”，另一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失，這些都鋪就了商業地產的溫床。

“購買二套住房首付不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”的房產調控政策，直接扼殺了大部分住宅投資者的購買計劃，使得不少人將投資目標轉移到了商業地產。這其中，資金雄厚或純粹為投資獲利的購房者將重放在了寫字樓和商鋪上，而資金相對有限或投資自住功能兼顧的購房者則把重心放在了商住樓上。

商住樓，即土地使用年限為40年(部分50年)的商住兩用公寓，這些公寓兼具居住及辦公功能。新政的下達使得購買住宅的成本增加，但商業地產的首付資金一直是五成，且無論買多少套都不受限制，而商住樓投資門檻低，又可兼顧自住功能的特點，讓其成為新政下許多住宅投資者轉向投資商業地產的熱門選擇。

統計數據顯示，1至10月，北京全市累計新增辦公面積1086萬平方米，10月份供應面積占全部的24.53％，成交金額環比上漲了，56.92％，成交價格環比上漲18.96％。10月份商鋪地產成交面積環比9月上漲43.71％.

據稱，從下半年至今，北京總計成交商業地塊18例，總成交面積59.49萬平方米，商業地塊成交呈現穩中有升的趨勢。另外，一線城市土地市場最活躍的也屬于商業地塊。根據北京統計局發布的數據，今年前10個月，北京寫字樓和商業新開工面積共610.7萬平方米，同比上漲104.4％。與此同時，住宅新開工面積同比上漲幅度僅為52.9％。

新政調控下，上海住宅市場一片蕭條，商業地產則借機走出了獨立行情，商住樓市場呈現出逆市行情。根據上海搜房網數據監控中心的統計數據，2011年6月，上海寫字樓開盤6個，5個為商住樓，7月同樣6個項目開盤，4個商住樓，8月1個商住樓開盤，9月10個項目開盤，8個商住樓；而至11月18日，在預計12月開盤的7個寫字樓項目中，有5個為商住兩用項目。

21世紀不動產的統計數據顯示，截至10月末，上海市的商業地產存量連續三個月攀升至1028.6萬平方米的年內最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬49.4％。

業內人士分析認為，縱觀近十年來的房地產調控政策，鮮有針對商業地產的調控方向，而且未來短期內也不會有。所以，當住宅市場遭遇政策調控遇冷之后，原本通過購買房產短期內實現升值的投資機會消失，購房者投資住宅的熱情被大大削減，原先熱衷房產投資的企業，或者退出市場或者轉向投資商業地產。

這位人士進一步表示，“另一方面，是土地財政的需要，土地市場上住宅地塊頻繁流拍和低價成交，土地出讓金的損失部分需要商業地塊來彌補，而地方政府也樂意推出更高價的商業金融地塊。”

據報道，2011年第三季度北京寫字樓租金年度增幅環比上漲10.5％，市場需求呈現強勁態勢舊前北京的商業地產回報率在4％-5％，而住宅的回報率僅在1％～2％，明顯的利潤區別，更昭示著商業地產的可觀“錢”景。另外，數據顯示，一線城市京、滬、廣、深上半年商業用地成交金額已達419億元.即使按照去年的增長速度保守估算，今年商業地產開發投資總額也將接近10000億元，由此可見，各路資金已沖向商業地產，無形中令商業地尚丑速升溫。

SOHO中國董事長潘石屹前不久在山西表示，目前商業地產是投資領域最熱的板塊。有不少業內人士認為，低迷的房地產市場表明了寫字樓辦公市場的“黃金機遇期”已經到來。

11月1日，中糧集團高調宣布，未來5年，中糧將在全國復制30個瞬城項目。僅相隔十天，萬達集團董事長王健林就表示，萬達將在未來10年內完成全國100多個城市的布局。其中，北刺鉍城10個以上萬達廣場。

值得注意的是，商業地產的投資火熱不僅僅停留在一線城市，已經開始向二、三線城市蔓延。中國購物中心產業資訊中心報告顯示，到2011年底，東劐哿擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將擁有購物中心71個，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。

與此同時，珠海、中山、海口、銀川、西寧5個三線城市商業建筑面積今年增幅將高達83.9％，“現在市場興建購物中心的態勢和20世紀90年代初蜂擁興建百貨公司有些相像。”由于消費升級，多業態集合的購物中心的確是城市發展的一個方向。

隨著城市發展速度的不斷加快，濟南大型商業綜合體建設風起云涌，一批整體布局完整、功能特色鮮明的商業項目相繼涌現商業綜合體迅速成為濟南商業地產的一大熱詞。

據了解，僅今年1至9月，濟南市投資額過億元、面積在1萬平方米以上的開業、竣工和在建的商貿大項目就達到67個，總建筑面積867萬平方米。

中潤世紀城，總規劃面積約100萬平米，集甲級寫字樓、高級公寓、國際商業為一體的城市綜合體，是濟南東部唯一百萬平米的高端國際綜合體。中潤世紀城二期中潤世紀廣場目前是濟南唯一一個硬件配置達到國際化5A標準的寫字樓群。三十余家國內外五百強企業及跨國集團攜手，不僅帶來了雄厚的資金，將CBD的財富展現給城市，也憑借其影響力實現物業的保值、增值，同時也為本區域帶來了先進的管理理念和人才觀念。中潤世紀鋒，由三棟高層商務建筑體組成，其中135米的超高層將成為濟南東部的地標性建筑。項目總建筑面積約12萬平方米，集高端商業、高級公寓、甲級寫字樓于一體，與中潤世紀城一期、中潤世紀廣場交相輝映。中潤地產搶占先機，成為濟南商業地產的代表和翹楚。

21世紀不動產的統計數據顯示，目前上海在售的商業地產新房庫存總量已經超過了住宅，達到1000萬平方米以上，需要32個月的時間才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。

根據北京統計局發布的數據，截至目前，8月以來入市的商業地產項目簽約率僅為6.5％。在鏈家地產首席分析師張月看來，目前商業地產供應大漲、成交低落，未來有可能出現供給過剩的情況。“按照目前的銷售速度，商業地產新開工面積需要兩年左右的時間才能消化。”

“當前的購物中心等商業地產發展過熱，卻存在同質化嚴重的風險。其產品結構亟待調整，必須錯位經營和類別化特色來提高產品附加值。”業內人士告訴記者，商業地產升溫的同時也使得眾多購物中心存在盲目、無序、趨從發展的現象，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現象。

專家介紹，一個商業地產項目的投資往往少則要幾億元，多則幾十億元，而開發商往往僅能投入10％～20％的自有資金，其他資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其他融資渠道。在國家宏觀調控下，向銀行貸款的難很大，其他融資渠道融資又很困難；信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于資金缺口來講，也只是杯水車薪；開發商在自身的高速發展期和外部環境日漸惡化的情形之下，需要最大限度地迅速回籠投資，但商業地產項目，尤其是大容量的商業地產項目的成熟需要—個較長時間往往需要幾年時間，甚至十多年的市場培育，即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，此過程依然無法逾越。

商業經營模式迥異于地產的開發，國內房地產企業經過十幾年的發展，一些開發模式已十分成熟。但這些成熟的開發模式僅是住宅的開發模式，相對于住宅開發，商業地產的開發模式則顯得復雜得多。它不但要求能銷售出去，而且要售后不亂，保證項目能持續成功經營。這就要求開發商除了具備拿地、建造、銷售等經驗外，還必須具備商業規劃、商業招商、商業運營等方面的經驗和專業人才。因此，由于商業意識不足及優秀商業人才奇缺的原因，商業地產開發商不得不揚長避短，沿用“賣完就走”的住宅開發模式，加快資金回籠速度，避開商業人才缺乏的短處，將商鋪經營問題留給大型商家或買家自行處理。

而另一方面，商業地產扎堆雷同的問題嚴重。規劃不合理、惡陛競爭等等，在同一個區域內經常出現多家從定位到品牌極度類似的商業地產項目，在國內的很多城市都發現了這樣的狀態，有的地方扎堆，有的地方稀缺，這既是政府規劃和引導的問題，也有開發商經驗不足、人才短缺、定位不準確的問題，也有優質的商戶稀缺、選擇面很窄的問題。所以開發商必須要避開這一問題，找到自己醒目的準確定位。這樣才會開發出與眾不同的商業地產。

伴隨著城市化的進展，商業地產迎來了一個絕佳的好時機。城市功能的完善使城市的發展和商業地產的前期開發相輔相成。然而在一塊一無所有的土地上遠看未來區域發展的前景是一個很大的挑戰。在未來的5到10年當中，商業地產是否能夠立足于市場，是否能夠在這個越來越激烈的市場競爭中站穩腳跟，怎樣在這個越來越激烈的商業地產環境當中生存下去?這是個需要思考的問題。