淺談土地資源集約利用管理與土地價值評估

摘 要:土節約集約用地，是建設節約型社會的重要舉措，是處理經濟建設、資源利用與環境保護關系的必然要求，探討了進行土地集約利用及其潛力評價研究。

關鍵詞:土地資源 管理 問題 探討 土地集約 利用 評價

中圖分類號:F293文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)04(a)-0225-01

土地資源管理是指國家在一定的環境條件下，綜合運用行政、經濟、法律、技術方法，為提高土地利用生態、經濟、社會效益，維護在社會中占統治地位的土地所有制，調整土地關系，監督土地利用，而進行的計劃、組織、協調和控制等綜合性活動。隨著改革開放的深入，市場經濟的發展，目前，我國已經進入了經濟快速發展時期，在工業化與城市化都快速推進的同時，如何解決土地資源與人口增加的矛盾，土地結構與經濟發展之間的矛盾，土地管理政策與實施之間的矛盾，已經成為城市發展中面臨的重要課題客觀認識土地資源的現狀，準確把握土地資源管理中存在的問題及發展趨勢，進而解決好這此問題，對我國今后的發展經濟建設及人民生活水平的提高具有深遠的意義。

1 土地集約利用的現實意義

土地集約利用及其潛力評價研究以開發區土地的最佳集約利用為目標，評價出開發區當前的集約利用水平與最佳集約利用水平的差別狀況，確定開發區土地的潛力大小，為未來土地利用的決策提供參考依據。所以本文的研究意義體現在以下幾個方面:

(1)根據開發區土地集約利用潛力評價的結果，可以直觀地反映出開發區土地集約利用水平的狀況，從而可以為政府制定總體規劃和城市規劃提供科學的依據。完善了土地集約利用研究的理論體系。土地集約利用的研究的重心基本上放在城市土地集約利用上，很大程度忽視了開發區這個新生事物，本文的研究正是針對開發區土地集約利用進行系統的理論和定量化評價研究，是對現有土地集約利用研究體系的補充和完善。

(2)對其他城市開發區土地集約利用的研究提供參考。建立用地信息平臺，通過評價，利用最新調查的一手數據，建立了開發區公示范圍內的用地籍數據庫，為開發區持續動態監測土地集約利用和土地信息化管理工作奠定了基礎。

(3)推動土地管理工作，土地集約利用評價的基礎調研工作，為土地管理摸清家底，掌握用地信息打下了良好基礎，也為今后土地管理提出了很好的建議并指出了今后土地利用的方向。理想值的測算和相關參數的制定對今后進一步調整用地結構、多方挖掘用地潛力提供了很好的借鑒。

(4)為開發區準備申請升級提供了相關資料，本次評價，為開發區申請升級提供了系列資料，開發區爭取在進一步充分研究和準備材料的基礎上，早日上報國務院和國土資源部申請升級，為開發區進一步發展提供支撐保障，對開發區土地集約利用及其潛力評價研究不僅對土地利用理論發展有益，而且對土地利用實踐也有指導意義。

2 土地集約利用評價原理

2.1 評價的原則

土地集約利用評價工作主要遵循了綜合性、主導性、政策導向性、可操作性、因地制宜、點面結合等原則。綜合性原則:評價所選擇的方法和指標從多方面反映了經濟開發區土地集約利用的內涵。以符合土地利用總體規劃、城市規劃及相關法規為導向，通過增加對土地的投入，不斷提高土地的利用效率和經濟效益的開發經營模式，挖掘土地使用潛力，節約寶貴的土地資源。綜合地確定指標體系，包括土地利用狀況、經濟效益、管理績效三方面內容，全面考察和評價經濟開發區土地利用集約程度。主導性原則:評價工作重點分析了對土地集約利用起支配作用的主導因素，如土地利用狀況，并將其作為評價重要指標選取。政策導向性原則:評價工作充分反映經濟開發區的定位、發展方向及其在區域經濟中發揮的作用，體現國家相關政策導向。因地制宜原則:由于經濟開發區區位條件、地理狀況、園區類型、發展階段等不同，土地集約利用評價標準會有所差異。評價工作充分考慮了經濟、社會發展的時空差異，根據經濟開發區自身實際，確定土地集約利用程度評價指標的理想值和權重值。點面結合原則:評價工作應針對經濟開發區批準并依法公告界限范圍內的全部土地進行。為深化調查評價結果，分析經濟開發區內企業用地狀況，評價工作應在整體評價的基礎上，選擇典型企業開展深入分析。整體評價與典型企業分析相互結合、相互驗證。

2.2 評價的技術步驟

開發區土地集約利用評價工作，依據國家和山東省有關要求，并結合開發區實際情況進行設計。(1)收集整合已有圖件數據資料，建立開發區電子地圖數據框架，包括投影、坐標系統、比例尺等，構建基本信息數據圖層;(2)建立宗地空間數據庫，并以宗地為單元進行開發區數據收集;(3)調查開發區基本信息、各項用地、效益等數據;(4)建立空間數據與屬性數據的耦合鏈接，形成開發區土地集約利用評價數據庫;(5)建立開發區土地集約利用潛力評價體系，確定評價指標權重和理想值，開展開發區土地集約利用程度的定量評價;(6)對開發區土地集約利用潛力進行定量測算和空間分布的定位研究;(7)提出成果應用方向與相關政策建議。

3 建立科學的政績評價體系

(1)提升土地利用總體規劃的地位，土地利用總體規劃是對一個地區未來土地利用結構、方向、總量等的控制，是一個總規劃。土地利用總體規劃應體現兩個目的:一是落實嚴格的耕地保護制度，二是必須對規劃建設用地特別是城市(縣城)建設用地做出嚴格的控制。建立科學的政績評價體系。科學的發展觀和政績觀有賴于建立科學的政績評價體系，因此當務之急是要建立綜合的、綠色的政績考核體系，其中包括對縣(市)政府主要領導任期內耕地保有量、建設用地增加量、經濟發展水平與建設用地增加等的考核評價等。

(2)嚴格控制城市(縣城)發展權。我國的土地國情決定我們不能無限制地擴大城市建成區面積。針對目前城市發展制約機制不夠健全等方面的考慮，城市發展權分為決策權和實施權，按照我國政體制度，將城市發展決策權納入人大代表大會及其常委會的審議內容，城市發展實施權由政府組織。

(3)推進縣城土地整理。與目前正在進行的以土地儲備為手段、以房地產開發為目的的舊城區改造要有區別，今后土地整理必須按照國際通行做法，應以提高城市土地利用率，改善城市生態環境為目的，體現城市土地整理的社會、經濟、生態綜合效益。

(4)建立城市土地集約利用評價體系。政府國土部門要結合土地利用總體規劃、縣城建設總體規劃制定詳細的土地集約利用指標體系。作為考核土地集約利用程度的主要指標，土地投資強度具有很大的不確定性和合理性，目前國土部門主要依據發改部門提供的文件或批復，而企業在取得土地后實際的投資規模往往有變數，因此當前必須要盡快建立和完善行業用地指標體系，根據行業、投資規模等綜合確定供地指標。

4 結語

在土地資源日益緊缺的今天，有效集約利用土地勢在必行。在集約利用土地時，應注意科學、合理、高效、有序地利用寶貴的資源，要系統、長遠地規劃，以提高城市用地效率，減少城市土地浪費和低效，實現城市土地的可持續發展。

參考文獻

[1]盧一唐.試論土地整理與城鄉一體化發展[J].安徽農學通報，2010(16).