逾八成小區為何沒有業委會

在最近召開的北京市第五屆業主委員會年會上，記者了解到，業委會組織這幾年發展極為緩慢，以北京市為例，截止到2010年年底，成立業委會的小區只占總數的19.3%，如果除去那些不能正常行使職能或“消失了”的業委會，目前業委會能正常工作的小區不到總數的5%。

一個2700多戶的小區，建成7年沒有業委會

北京市海淀區逸成東苑小區自建成以來，移動信號差的問題一直存在，原因是基站沒有覆蓋到。中國移動北京分公司綜合部楊經理稱，逸成東苑1至14號樓沒有基站覆蓋是因為遭到業主反對，而14號至22號樓曾經建成的基站遭到的破壞非常嚴重。“在一些小區里，因為用戶的強烈反對和投訴，基站很難開通。”楊經理說，移動公司很無奈。

小區的物業公司也表示無奈：“我們面對的是全小區2700多戶，沒有得到全體授權，有時候我們很難處理事情。”物業公司客戶部王經理告訴記者，“其實小區所有樓里都已經建了信號放大器，但是由于有些業主因為擔心放大器對身體不好而反對使用，安裝了就一直沒有開通。”

原本是簡單的問題，如今卻變得難以解決。一部分業主抱怨信號差，一部分又反對開通信號放大器，物業、移動兩方為難，讓業主利益得不到有力維護。這個簡單卻難辦的問題的關鍵是——業主們各執己見，又沒有組建業主委員會以集合和統一大家的意見。

盡管業主們都熱切期盼成立業委會，但逸成東苑從2004年小區建成至今，都沒有組織成立業委會。小區居民李先生認為，業委會遲遲不能成立，是因為沒有人愿意來干這個吃力不討好的活兒。“大家都很忙，不能當業委會委員。業委會沒有委員，當然也就成立不了。”

“物業2006年曾與業主協商過，希望先組建業委會，即使問題不能馬上解決，也可以一步一步解決，但沒有人來牽這個頭。”王經理無奈地說，“有一次，我約了兩個業主第二天去政府反映情況，結果第二天他們一個也沒來。”

現在，業主吳先生開始在業主QQ群里號召大家成立業委會。“如果大家能齊心，成立業委會和物業溝通，監督物業，相信物業服務一定能有所改善。問題的關鍵是我們現在和物業不對等，沒辦法和物業交涉，權益受損的最終還是我們業主。”

業委會成立難，除了業主缺乏“自治精神”，還因為業主之間互不信任

面對業委會遭遇如此“難產”的現狀，中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員、社區問題專家舒可心認為是因為業主缺乏“自治精神”，沒有組織意識。他說：“我們花了10多年的時間去爭取權利，為了讓權利寫在紙上變成法律費盡心血，現在建立業委會基本是無門檻了，但是業主們還是缺少維權意識。”

2010年，住房和城鄉建設部與北京市出臺了一系列物業管理方面的規章和政策，從許多方面降低了業委會的成立門檻，如《北京市物業管理辦法》第十四條，將業委會成立條件中的業主人數占總人數的百分比，由20%降低為5%；第十五條“街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在街道申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組”，而此前的期限是2年；第七條規定，“材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場備案”。

舒可心認為，目前業委會成立的法律障礙基本不存在了，但業委會還是成立難，很大一部分的原因是業主之間相互不夠信任。但是，他認為，只要做好監督工作，就可以解決這個顧慮，可以通過選舉和罷免選擇委員，公開透明、共同監督。

中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓提出，除了增強業主的“自治精神”，要在業主大會選舉中建立“選舉觀察員制度”，在選舉中引入第三方進行客觀觀察，阻止和揭露不正當的做法和舞弊行為，以加強公眾信心，推動公眾在選舉進程中的參與，并減少選舉導致沖突的可能性。

物業費如何管理監督，依然是個等待破解的難題

北京市業委會申辦委員會召集人任晨光認為，雖然新政策層面已經解決了業委會成立難、備案難、換屆難的部分問題，但是運行難還沒有得到解決。

任晨光認為，要真正地把業主自治搞起來，最基本的就是要讓業委會掌管小區的財權和人事任免權，讓物業費、公共收益等都歸集到業主大會或業委會開設的小區對公賬戶中，而不直接歸集到物業公司的賬戶中。

北京市京華律師事務所培訓中心主任秦兵也認為，物業費是全體業主的錢，業主有權利對其進行掌管。將物業費交到業委會開設的對公賬戶統一管理，體現了業主當家作主，可以掌握制約物業公司的實際權力，實現業主與物業公司的對等性，更好地監督物業公司為業主服務。

但舒可心認為，把物業費交給業委會，從某種程度上把錢給了業委會主任和副主任兩人，很容易出現腐敗問題，影響社區穩定。“一個僅僅是名稱上冠以‘業主’的、自我獨立于全體業主監督的委員會，怎么可能就天生代表全體業主的利益呢？”