小區(qū)物業(yè)管理,不妨試試信托契約

2011年4月，北京市西城區(qū)朗琴園小區(qū)因向全體業(yè)主發(fā)放公共收益，再次成為社會關(guān)注的焦點。3年前，該小區(qū)因采用信托契約管理物業(yè)，被喻為國內(nèi)“第一個吃螃蟹的物業(yè)”。

從業(yè)主不滿停車費漲價堵門維權(quán)，到領(lǐng)回自己的公共收益，一個起步于重重矛盾的小區(qū)究竟如何走向自治？

業(yè)主領(lǐng)取現(xiàn)金收益紅包

2011年4月28日，北京西城區(qū)朗琴園小區(qū)物業(yè)辦公室，家住12號樓的饒女士在同意領(lǐng)取名冊上簽字，拿到了寫有自己名字和房號的紅包。紅包內(nèi)裝著自家2008年的公共收益242.14元（按家中面積151平方米算出），“住了6年了，以前都是交錢，領(lǐng)錢還是第一次?！别埮扛吲d地說。

據(jù)了解，朗琴園小區(qū)2415戶業(yè)主，于2002年開始分批入住。2007年11月20日，小區(qū)業(yè)委會罷免前期物業(yè)，嘉浩物業(yè)進駐小區(qū)并依據(jù)信托契約制度開始服務(wù)。今年3月份，嘉浩物業(yè)公示3年來小區(qū)公共收益累積568.74萬元。根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理信托契約，在保證小區(qū)正常運營流動資金的前提下，物業(yè)采取隔年返還的方式向業(yè)主發(fā)放2008年的公共收益。

多次沖突逼出業(yè)委會

和不少小區(qū)一樣，朗琴園小區(qū)初期也面臨著開發(fā)商單方面提高停車費的麻煩?！暗厣宪囄粡拿吭?50元提到每小時2元，地下車位也漲了，并且要一次交兩年。”推了業(yè)主代表，但多次談判都破裂了?！皹I(yè)主們紛紛反映，單個業(yè)主根本沒渠道也沒資格和開發(fā)商及物業(yè)談判。

談不攏，業(yè)主們決定聯(lián)合行動維權(quán)。2006年3月9日，數(shù)百名業(yè)主開車堵住小區(qū)大門，引發(fā)政府部門介入干預(yù)調(diào)查才散去。這就是5年前該小區(qū)發(fā)生的“堵門”事件。

此后的“打井”事件，又一次將業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾推向白熱化?！八麄冊谠簝?nèi)及附近私自挖了18口深井，為新建商務(wù)樓供水，有6口井距樓房不足20米，大家擔(dān)心樓體塌陷?！焙髞沓闪⒌男^(qū)業(yè)委會相關(guān)負責(zé)人欒繼敏，這樣介紹“打井”事件的背景。當(dāng)時，業(yè)主自發(fā)聚集并阻止工人施工引發(fā)沖突，更有業(yè)主掉進井溝。

“這些事件促進了業(yè)主維權(quán)意識的覺醒，也讓大家看到只有成立業(yè)主大會，選舉出業(yè)委會，我們才有力量和開發(fā)商、物業(yè)抗衡。”欒繼敏稱。

2007年4月，朗琴園小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會。2007年11月4日，業(yè)委會召開維權(quán)大會，罷免原物業(yè)，重新選聘新物業(yè)，推出物業(yè)管理信托契約，并由此走上了起訴開發(fā)商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫被拍賣等一系列訴訟維權(quán)之路。

信托契約制約束物業(yè)

為加強小區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主共有利益，依據(jù)《信托法》和新頒布的《物權(quán)法》，2007年10月，朗琴園小區(qū)業(yè)主大會表決通過了《朗琴園小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》，并以此啟動了選聘新管家活動。

依據(jù)信托契約，委托人為小區(qū)業(yè)主大會，受托人為物業(yè)公司，受益人為全體業(yè)主。受益人有權(quán)接受受托人提供的服務(wù)，分配信托利益，享有對受托人管理、服務(wù)的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)和表決權(quán)。信托契約在物業(yè)費的籌集與支付、服務(wù)酬金的支取、公共收益分配及會計和審計等方面，也都作了詳細的規(guī)劃和確定。

信托契約規(guī)定，物業(yè)費收支單獨設(shè)立賬目，獨立核算，須每月向業(yè)委會及業(yè)主公示上月財務(wù)報告。該契約的核心，是將建議權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)還給了每一位業(yè)主。

2007年11月，北京嘉浩物業(yè)公司從10余家參與競聘的物業(yè)中勝出，取得對小區(qū)的服務(wù)權(quán)，嘉浩也由此被稱為“第一個敢吃螃蟹的物業(yè)”。契約規(guī)定，嘉浩只能按財務(wù)預(yù)算支取花費，并按照物業(yè)費支出的6%領(lǐng)取酬金。

“任何一位業(yè)主，都可以查賬?！睒I(yè)主潘阿姨稱，她和小區(qū)幾位懂財務(wù)和審計的鄰居，自發(fā)組成了財務(wù)監(jiān)督小組，每月審查物業(yè)收支，“一直執(zhí)行得不錯”。

物業(yè)與業(yè)委會需要不斷

溝通調(diào)和

朗琴園小區(qū)業(yè)委會并沒有因為嘉浩物業(yè)是自己招聘來的就放松要求，“沖突、指責(zé)這都是常有的事兒?！睓枥^敏稱。此次公共收益的發(fā)放，更是將物業(yè)與業(yè)委會之間的博弈推向了頂點。

面對業(yè)主高高興興領(lǐng)取紅包的場面，有業(yè)主仍明確表達對物業(yè)的不滿，認為物業(yè)公司應(yīng)在對2008年的公共收益58萬余元進行審計以及業(yè)主大會表決后，才能向全體業(yè)主發(fā)放。現(xiàn)在這么發(fā)放，明顯沒有按程序走。

對于業(yè)委會質(zhì)疑的公共收益數(shù)額問題，嘉浩物業(yè)負責(zé)人表示，明細收支均可查賬。

嘉浩物業(yè)自入住小區(qū)后，也曾和業(yè)委會、業(yè)主等就停車、安全、環(huán)境等方面不斷地溝通。不過，經(jīng)過不斷的調(diào)和，小區(qū)物業(yè)費收繳率從開始的30％逐漸提高到了90％。“住著很舒服，園子里風(fēng)景很好，很安全。”業(yè)主陳阿姨稱。

朗琴園小區(qū)模式值得推廣

北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生稱，朗琴園小區(qū)的物業(yè)管理模式，是在現(xiàn)有法律框架下設(shè)計的一次嘗試，其運行初步顯示了信托關(guān)系在財產(chǎn)管理上的優(yōu)越性。

朗琴園小區(qū)物業(yè)管理信托模式設(shè)計之初，是希望通過信托制度，建立一個業(yè)主個體、業(yè)主團體、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的制度平臺。通過這個平臺，設(shè)立多個系統(tǒng)啟動按鈕，使小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)不至于因為某個沖突出現(xiàn)影響到小區(qū)的運作。也就是只要一個按鈕啟動，就能保證物業(yè)管理系統(tǒng)基本運作；如果各部分能夠協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，可使小區(qū)物業(yè)管理更富有效率。

社區(qū)專家、朗琴園小區(qū)業(yè)委會顧問、物業(yè)管理信托契約設(shè)計人舒可心稱，目前，該信托契約管理模式已在北京市多家小區(qū)推廣。