房地產企業動態能力的構成與提升研究

［摘 要］近年來，我國房地產企業面臨的經營環境快速變化，原有以資源為基礎的核心能力理論在解釋和指導企業發展的過程中遇到了困難，本文借鑒TEECE等人提出的動態能力理論，分析了房地產企業動態能力的內涵和構成，并且提出了提升房地產企業動態能力的對策。

［關鍵詞］ 環境 房地產企業 動態能力

金融危機以來我國的房地產政策快速變化，2008年一系列針對房地產的政策相繼出臺，包括以促進經濟增長為目的的《關于當前進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施》，以降低稅率為目的的《有關促進房地產市場穩定健康發展的三條措施》，以降低開發商成本為目的的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》， 在2009年，各銀行出臺了降低個人住房按揭貸款利率和首付比率優惠的調整措施。自2009年下半年以來，房價開始快速上升，且不斷創出新高， 2010年7月國務院辦公廳發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出增加保障性住房和普通商品住房有效供給、提高二套房貸款首付款比例等措施。此后，《商品房銷售明碼標價規定》等一系列更嚴厲的措施相繼出臺

消費者對住房的需求不斷增加，但是對房地產商提出了更高的要求。隨著人們生活水平的提高消費者對住房的消費的結構不斷提升，消費動機呈現多樣化，不僅有居住需求，投資性需求，投機性性需求。消費者要求房地產商承擔更大的社會責任，要求建筑房屋節能環保。

總之，房地產企業面臨的環境發生著快速的變化，傳統的以資源為基礎的核心能力理論由于核心能力剛性問題，不能很好地解釋市場的變化和企業的演化的問題，在指導企業發展的問題上遇到了困難，由Teece在1997年提出的動態能力理論成為指導房地產企業在快速變化的環境中成長的重要理論。

一、房地產企業動態能力的內涵

Teece認為動態能力是指企業集成、構建、重新配置企業內部能力與外部能力以適應快速變化的環境的能力。Zollo等從組織學習的角度對企業動態能力進行了定義，認為動態能力是一種穩定的集體學習的模式，能夠使企業通過系統的創造或調整運營規則來提升自己的效能。Eisenhardt和Martin等認為，動態能力是一種組織過程或戰略慣例，企業通過獲取、釋放、整合或重組自己的資源來適應或創造市場變化，或者憑借戰略慣例不斷的更新資源配置，以滿足環境變化的需要。雖然學者們對動態能力的定義有所差異，但是都包含著以下幾方面的含義：首先，動態能力理論關注環境的變化；其次，通過重構企業的內外部資源，實現企業能力的提升，來適應環境的變化，達到企業的生存與發展；第三，制定實現資源重構與能力提升的規劃。我們可以將房地產企業的動態能力定義為：房地產企業為了適應快速變化的環境，創造、擴展和修改其資源基礎的能力。

二、房地產企業動態能力的構成維度

借鑒Teece對動態能力的構成的研究，我們可以將房地產企業的動態能力的構成劃分為感知塑造能力、捕獲機會能力、整合重構能力。

1.感知塑造能力

感知塑造能力是指房地產企業探測到環境的變化，并且發現機會和威脅的能力。房地產企業也是整個經濟生態的一員，必須時刻注意環境的變化以及對其造成的影響，即房地產企業要鑒別出環境變化帶來的機會和威脅，因此，企業必須不斷地掃瞄、尋找、探索國內外環境的變化。感知塑造能力的微觀基礎包括：企業內部研發與選擇新技術的過程，研究企業外部技術發展的過程，研究供應商和合作伙伴的變化的過程，確認目標市場和顧客需求變化的過程。事實上房地產企業面臨的環境在處于快速的變化中，2008年國家還出臺了許多經濟刺激政策，現在央行連續加息和提高存款準備金率，導致銀行信貸額度緊張，房地產稅將要在部分地區實行，此外房地產行業競爭日益激烈，城市化的快速推進增加了人們對住宅的需求，人們對生活質量提出了更高的要求，這需要房地產企業認真解讀，確定自己需要發展的技術和自己的目標市場。

2.捕獲機會的能力

當房地產企業發現新的商業機會后，需要通過開發房地產項目將新的機會予以商業化，這就是捕獲機會的能力，是房地產企業動態能力的一個重要組成部分，主要體現為戰略的選擇與戰略的實施。房地產企業需要選擇正確的商業模式來利用機會，包括確定企業的戰略和資源的分配，同時，需要企業制度的創新來保證企業戰略的實施。其微觀基礎包括：確定客戶解決方案和商業模式（選擇技術和產品結構、確定收入結構、選擇目標客戶、設計企業價值實現機制），確定企業邊界以來控制互補性資產與平臺類資源（研究資產的差異性、控制關鍵資源、評估資產的專用型、實現聯合專業化經濟），選擇決策機制（確認拐點和互補性資產、避免決策失誤），建立員工忠誠和企業社會責任（領導能力、有效溝通、企業價值觀與企業文化）。

3.整合重構能力

所謂整合重構能力是指房地產企業根據環境的變化不斷地調整企業的資源構成與組織結構的能力，是動態能力的另一個重要維度。隨著企業的成長，企業的資源基礎和面臨的外部環境在變化，因此房地產企業需要持續的整合資源來保持自身與環境的適應。其微觀構成要素主要包括：企業的分權化和組織的分散化（采用分散的組織結構、擁抱開放式創新、發展整合與協調能力），聯合專業化（戰略匹配，使資產組合價值的提高），企業治理（合理安排激勵機制、最大限度地減少代理問題、檢查戰略失誤、防止企業經濟租金流失），知識管理（學習、知識轉移、專有技術的整合、實現技術訣竅和知識產權、知識產權保護）。

三、房地產企業提升動態能力的對策

1.完善企業信息系統

分析環境的變化，發現企業面臨的機會和威脅，是房地產企業動態能力的重要組成部分，同樣，企業內部資源狀況也是企業制定戰略的基礎，因此房地產企業必須建立和完善自己企業信息系統，提高自己信息收集和分析的機制與能力，只有這樣才能很好的了解和和把握環境變化及其趨勢，掌握自己的實際情況，也為后期制定戰略利用機會和持續的整合資源奠定基礎。

2.完善公司的治理機制

高層管理者處于企業的最高層，對內掌握著房地產企業內部的管理工作，對外是房地產企業與外部聯系的主要渠道，因此動態能力的實現關鍵在于高層管理者戰略職責的體現。具體的來講，對環境的變化并保持敏銳的洞察力，根據環境的變化做出正確的戰略規劃，根據環境的變化不斷地調整企業資源構成和組織結構，這都是企業高層管理者的核心職責。高層管理者作為企業能力的微觀能動主體，對于企業動態能力的提升發揮著重要的作用。

公司治理指在企業的所有權與管理權分離的前提下公司董事會的結構與功能、董事長與經理層的權利和義務以及相應的聘選、激勵與監督方面的制度安排等內容。因此，房地產企業需要建立有效地治理機制，可以對高層管理者進行有效的激勵約束，有效的調動高層管理者積極性，鼓勵高層管理者的首創精神，減少企業原有的慣例、能力、互補性資產等的影響

3.創建學習型組織

所謂學習型組織，彼得#8226;圣吉認為，學習型組織應當具有如下特征：組織結構偏平化，組織交流信息化組織開放化，員工與管理者關系由從屬關系轉為伙伴關系，組織能夠不斷調整內部結構關系等特征。通過強化組織學習，創建學習型組織，不僅有利于提升企業原有的能力，而且可以使企業避免原有的企業慣例、決策官僚化等對企業變革的抵制，增強企業重構、再造和整合等能力，提高企業的動態能力。因此，房地產企業應當加強組織學習在動態能力提升中的作用，努力創建學習型組織。

4.建立戰略聯盟和進行企業外包

戰略聯盟是現代企業競爭的產物，它是指一個企業為了實現自己的戰略目標，與其他企業在利益共享的基礎上形成的一種優勢互補、分工協作的松散式網絡化聯盟。由于企業戰略聯盟具有邊界模糊、關系松散、機動靈活、運作高效的特點，顯然是提高企業動態能力的有效途徑。

企業外包，是指企業整合利用其外部最優秀的專業化資源，從而達到降低本企業的成本，充分提高生產效率，充分發揮自身核心競爭力和增強企業對環境的迅速應變能力的一種管理模式。房地產企業通過價值鏈的研究，分清哪些是增值的環節，哪些是不增值的環節，哪些是低效率的環節，哪些是企業的戰略環節，企業可以將非戰略性的不增值環節和低效率環節外包出去，這樣可以簡化企業的組織結構，增強了企業的靈活性。

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