新一輪調控下福州房價何去何從

進入2011年以來，政府調控樓市的頻率比往年任何時候都來得密集，1月的“新國八條”、2月各地出限購細則、3月公布房價調控目標、4月嚴查違規囤地、5月實施商品房明碼標價、6月堅決調控房價，7月的“新國五條”，再加上每月一提的存款準備金率……，如此嚴苛且持續的調控首先引發業界對房價的關注：在各種“重型武器”的夾擊下，高房價是否已經窮途末路?

一手房價不再堅挺

據福州市房產交易中心公布的數據顯示，2011年上半年，福州樓市成交量一直處于低迷狀態，1～5月的總成交量為6615套，平均每月成交1303套，而6月，由于迎來集中備案潮，成交量爆發性上漲至2727套，但即使是這樣，2011年上半年的整體成交量仍然低于去年的，同比下跌3.27％。無論是從成交量還是成交面積上看，今年上半年福州樓市基本處于下行通道。

然而，隨著市場的觀望情緒逐步加深，開發商卻并不想立馬拿房價開刀，與購房者之間的博弈愈演愈烈。福建資深地產專家程凌虛表示，“受限購條件的約束，眼下市場的購買群體已經大大萎縮，開發商更傾向于快速走量的銷售策略，前期積蓄的大量樓盤已經形成較大的推盤壓力，從近13周的走勢來看，房源供應量雖然起伏較大，但仍然震蕩向上。”

記者從福州市房產交易中心了解到，2011年1～6月，福州增預售面積都超過當月簽約量，也就是說整個上半年市場都處于供大于求的狀態。盡管最近的成交量出現上升趨勢，福州可售住宅也在相應增加，截至7月24日，福州五城區可售住宅高達13799套，面積達173.8萬平方米，比5個月前增長了53％，創一年來新高。如果按照今年上半年每月平均成交1557套計算，福州五城區現有可售住宅要賣9個月左右。

隨著庫存房源量不斷走高，但買的還是比賣的少，資金鏈緊張的壓力正日益增加，在進入6月樓市傳統淡季以來，開發商紛紛加大促銷活動的力度，特價房、特惠房、一口價等房源都順勢推出市場。

程凌虛認為，鑒于7月的再次加息和“新國五條”的出臺，業界普遍預計8月或將首次出現房價環比負增長，在此大環境下，優惠逐漸成為常態，但房價松動并不意味著房價下跌，近期多數熱點樓盤所采取的促銷只是對樓市新政最直接的反應。

郊區二手房有望領“跌”

除市場新房價格已經出現松動，打折促銷、低價入市的樓盤逐漸增多之外，二手房價也出現了回調的跡象，特別是其中被高估的郊區二手房有望首先跌價。

“二手房市場對政策的敏感度很高，購房者觀望，房東也不愿意過早妥協，買賣雙方陷入僵持，成交量明顯下滑。”福州雙安房產總經理鄭愛新告訴記者，受近段時間一系列的新政影響，成交量比往常下滑了三成左右。而記者從其它家房地產中介也得到差不多的消息，與去年同期相比，各大中介公司成交量出現了不同程度的下滑，幅度大概在30％～40％。

“在一手房市場中，開發商可以通過調整銷售策略來控制市場節奏，而與一手房市場不同，在二手房市場置業主要是個人行為，房東不可能像開發商那樣對市場進行全面把握，當越來越多的購房者被擠出了市場，房東們可能就沉不住氣了，擔心房價是否會在出手之前就下降。”鄭愛新說，從6月開始，房東價格不再咬得那么緊，臨時漲價的情況很少見到，現在雙方有一定的議價空間。

據了解，目前二手房的購買群體主要是剛性需求者，而有業內人士擔憂，這部分剛需群體量有多大，能支撐市場多久時間。“房價變動是一個博弈過程，不可能猛降，但目前二手房房價已經出現了松動跡象。”鄭愛新表示，由于限購和從緊的信貸政策，很多剛需購房者只有一兩次的購房機會，因此，他們會更綜合考慮房源，一些交通便利的新區受到首次置業者的青睞，但隨著前兩年整體房價上漲過快，一些郊區的二手房房價已經有所透支，如果房價松動，這些房源有可能領跌。

三季度房價將如何?

記者在采訪過程中了解到，業界人士基本一致認為，福州未來房價將進入盤整期，從高層一再表示調控不動搖的決心可以看出，調控組合拳的威力仍會影響市場較長時間，而且第三季度又迎來供應高峰，供大于求的狀況擴大，開發商必然繼續選擇促銷手段，房價也會逐步調整。

對于房價在下半年是否會出現“拐點”，購房者也表達不同的看法。一些購房者認為，福州房價上漲過快，今年2月以來，均價都在12000元／平方米以上，主城區新盤動輒每平方米將近2萬元，縱使開發商讓利，還是杯水車薪，房價依然較高，是到該調整的時候。然而，也有反方觀點表示，鑒于樓市在2008年低迷之后的暴漲行情，今年就算房價真的下跌，也只可能是小幅度的，更何況市場也不會再重蹈覆轍。

福建省知名地產專家劉福泉認為，調控不會輕易松動，開發商能否承受壓力，還有待進一步觀察，但開發商打折是明智的選擇，房子賣不出去，各種成本增加，撐下去將受到更大的傷害，目前開發商比的是“看誰跑得快”。不過，由于通脹壓力仍比較大，房價調整也會面臨一定的壓力。