偷梁換柱監(jiān)管難 精裝房 誘惑背後問題多

【案例回放】

購買了北京東三環(huán)某樓盤精裝修房的李偉平，入住不久就感覺裝修質(zhì)量不好，室內(nèi)氣味太大，她與開發(fā)商協(xié)商數(shù)次無果，準(zhǔn)備拿起法律武器維權(quán)。但是，她向律師諮詢後發(fā)現(xiàn)自己落入了「合同陷阱」。

在雙方的購房主合同中並未對裝修問題進(jìn)行約定，只是在補(bǔ)充協(xié)議中，雙方約定了裝修問題。但是此條款十分簡單，只是約定交付房屋為精裝房，既沒有對房屋裝修價款進(jìn)行約定，也沒有對精裝修使用的主要材料在合同當(dāng)中準(zhǔn)確地標(biāo)明，只是籠統(tǒng)地約定採用「天然石材」、「高檔木地板」、「名牌淋浴」、「優(yōu)質(zhì)門鎖」等詞語。這意味著，如果李偉平提起訴訟，就要找證據(jù)證明，開發(fā)商曾經(jīng)對她承諾了具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，否則她無法在訴訟中獲勝。

對此，李偉平提出了兩個證據(jù)證明：一是銷售人員發(fā)給自己的促銷短信注明了樓盤位置及樓盤裝修標(biāo)準(zhǔn)，短信中有「精裝修12000元（人民幣，下同）/平方米的標(biāo)準(zhǔn)」的字樣。二是該樓盤一些宣傳資料也有同樣的宣傳語。可是，開發(fā)商對此早有準(zhǔn)備，在雙方簽訂的購房合同中，寫明了購房價格以及相關(guān)問題，以雙方簽訂的書面合同為準(zhǔn)。這等於抵消了李偉平手中兩個證據(jù)的證明力。

對於房間內(nèi)甲醛嚴(yán)重超標(biāo)等問題，開發(fā)商也在合同中提前做了防備。雙方在合同中約定，「該商品房如因出賣人（開發(fā)商）的原因造成室內(nèi)空氣品質(zhì)不符合國家關(guān)於室內(nèi)空氣品質(zhì)實(shí)施的強(qiáng)制性品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由出賣人選擇進(jìn)行整改或採取其他補(bǔ)救措施，直至該商品房內(nèi)空氣品質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)，買房人不得退房。」

這意味著李偉平不能以此為由，要求開發(fā)商退房。只能等候開發(fā)商進(jìn)行整改，至於如何整改？整改的期限？合同沒有規(guī)定。

【專家解讀】

中國消費(fèi)者協(xié)會律師團(tuán)團(tuán)長、北京市律師協(xié)會消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會主任邱寶昌認(rèn)為，李女士的遭遇並非個案，由於相關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的缺失，精裝修房成爲(wèi)監(jiān)管盲區(qū)，侵害消費(fèi)者權(quán)益的案件不斷增加。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第8條規(guī)定了消費(fèi)者的知情權(quán)，「消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。」第19條規(guī)定了包括開發(fā)商在內(nèi)的生產(chǎn)、銷售者的資訊披露義務(wù)。這意味著法律要求開發(fā)商在與消費(fèi)者訂立商品房買賣合同時，要如實(shí)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品房的真實(shí)資訊，保證自己的資訊披露（包括售樓廣告）不存在引人誤解的虛假宣傳、重大遺漏和誤導(dǎo)性陳述。

據(jù)北京安迪律師事務(wù)所孔威鈞律師介紹，為了盡量規(guī)避精裝修房可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險，開發(fā)商一般會採取幾種防禦措施：

首先，在與購房人簽訂的合同中，只會說明以精裝修房屋交房，但未標(biāo)明精裝修價的裝修總體價格和具體標(biāo)準(zhǔn)，如李偉平所購房合同中就出現(xiàn)的這種情況，從而導(dǎo)致購房者後期在維權(quán)中面臨「索賠無據(jù)」的難題。

其次，在購房合同中，涉及有關(guān)精裝修使用材料部分，只寫明裝修過程中所用材料或設(shè)備的品牌，而對於使用品牌產(chǎn)品的具體型號、規(guī)格、質(zhì)地、價格等關(guān)鍵性細(xì)節(jié)問題卻模糊化處理。而同一品牌的裝修材料，往往有數(shù)十個不同型號的產(chǎn)品，每個型號產(chǎn)品之間的價格也有巨大差異。這為日後開發(fā)商「偷樑換柱」留下了空間。

除此之外，邱寶昌律師還認(rèn)為，開發(fā)商還會通過精裝修來掩蓋房屋本身有的瑕疵，以達(dá)到以次充好的目的；另外，按照行業(yè)慣例，購房者買房時應(yīng)按建築面積收取精裝修費(fèi)用，但是開放商往往是按包括公攤面積在內(nèi)的總面積計算精裝修費(fèi)用。

【律師建議】

針對精裝修房中存在的種種問題，北京京華律師事務(wù)所的徐斌律師建議，如果購買精裝修房，購房者需在合同中對相關(guān)問題做出明確規(guī)定，對開發(fā)商進(jìn)行約束。

首先，在合同裏明確工程適用的施工規(guī)範(fàn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部頒佈的「住宅裝飾裝修施工規(guī)範(fàn)」，並在合同中明確工程驗收標(biāo)準(zhǔn)，由監(jiān)理公司對裝修工程出具驗收報告。

其次，要在合同中約定精裝修的總價標(biāo)準(zhǔn)，比如每平方米的裝修費(fèi)用多少錢，此外還要約定精裝修按建築面積收取費(fèi)用，防止開發(fā)商將公攤面積計算在內(nèi)。

再次，要對在裝修中使用的各類建材及設(shè)備在合同當(dāng)中做出明確細(xì)緻的約定，不要有任何遺漏，包括材料的品牌、型號、材質(zhì)、價格等，以防止開發(fā)商以次充好。

最後，對於環(huán)境問題作出約定。目前國家頒佈了「十種裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量國家標(biāo)準(zhǔn)」以及「民用建築工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)範(fàn)」，規(guī)定了裝修竣工以後的室內(nèi)空氣品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，這些是強(qiáng)制執(zhí)行的行業(yè)法規(guī)，所以應(yīng)該在購房合同中有所體現(xiàn)。