基于統籌城鄉發展功能的永川房地產發展模式研究

摘要：住房商品化所催生的房地產市場，以追求利潤為動機，長期忽略了中低收入階層的購房能力和居住需求，不僅造成了住房供應體系和結構的畸形化態勢，同時也影響了房地產業的健康與可持續發展。面對市場經濟下這一新的挑戰，我國正在探索建立適合市場經濟和現實國情的多層次住房供應體制。

關鍵詞 統籌城鄉發展；房地產發展模式

1 統籌城鄉發展的理論基礎

1.1 統籌城鄉發展的實質

統籌城鄉經濟社會發展，就是要協調推進工業化、城鎮化和農業現代化，促進公共資源在城鄉之間均衡配置、生產要素在城鄉之間自由流動，推動城鄉經濟社會發展融合，加快建立以工促農、以城帶鄉長效機制。從根本上講，就是要破除城鄉二元結構，公平對待農民，使農民獲得平等的教育、就業、公共服務和社會保障等權益，提高農民的社會地位，讓農民平等參與現代化進程，共享改革發展成果。

1.2 統籌城鄉發展的內容

（1）統籌城鄉規劃建設。即改變目前城鄉規劃分割、建設分治的狀況，把城鄉經濟社會發展統一納入政府宏觀規劃，協調城鄉發展，促進城鄉聯動，實現共同繁榮。

（2）統籌城鄉產業發展。以工業化支撐城市化，以城市化提升工業化，加快工業化和城市化進程，促進農村勞動力向二三產業轉移，農村人口向城鎮集聚。

（3）統籌城鄉收入分配。根據經濟社會發展階段的變化，調整國民收入分配結構，改變國民收入分配中的城市偏向，進一步完善農村稅費改革，降低農業稅負，創造條件盡快取消農業稅，加大對“三農”的財政支持力度，加快農村公益事業建設，建立城鄉一體的財政支出體制，將農村交通、環保、生態等公益性基礎設施建設都列入政府財政支出范圍。

2 實證分析-以永川區為例

2.1 永川區房地產開發中存在的主要問題

（1）房地產行業用地不規范。近幾年來，由于房地產行業發展勢頭過于迅猛，對相關資源的消耗是空前的。房地產行業不僅是一個地方的經濟支柱，也是我國國民經濟中的一個重要組成部分，是為了滿足我國居民的住房需求，并不斷改善其住房條件。我國屬于高密度人口的國家，由于土地面積相對較少再加上資源的匾乏使得住房問題日漸嚴重。在我國，城鎮地區的居民大約有5. 6億，占全國總人口的43%。從2005年到2010年，城鎮人口每年都以1000多萬的數量在增加，這直接影響了城鎮住房的健康發展。

（2）市場環境有待于規范。為緩解市場競爭壓力，開發商在樓盤預售許可證未下來之前，已經進行變相銷售，這種狀況在08年已有明顯好轉，但依然存在。外地開發商因土地開發缺乏后續性，不太注重自身的形象，時常發生建筑質量等問題，在永川消費者心中留下了極不好的印象。

（3）企業自有資金不足，抗風險能力差。08年國家一系列宏觀調控政策出臺后，銀根緊縮，對于一向依靠貸款的開發商來說，經過上半年施工進度的比拼之后，銷售進度并未得到有效釋放，資金鏈上的問題開始凸現。在推廣上，從大規模的pop活動推廣，轉為小而廣之的DM單，以及人員拉單形式。

2.2 基于統籌城鄉發展的永川區房地產發展模式

統籌城鄉發展，就是要讓促進城鄉各種資源要素的合理流動和優化配置，不斷增強城市對農村的帶動作用和農村對城市的促進作用，縮小城鄉差距、工農差距和地區差距，使城鄉經濟社會實現均衡、持續、協調發展，促進城鄉分割的傳統“二元經濟社會結構”向城鄉一體化的現代“一元經濟社會結構”轉變。

（1）小而見大，小戶型將成為市場主流。購房剛性需求占了市場消費主體。目前價格因素是影響購房熱情的重要原因，小戶型以其低總價，低首付等特點在永川已得到市民的普遍認可，同時受國家宏觀調控的影響，新開發樓盤單套面積90平米以下的小戶型需占開發總量的70%，在精細設計、保證功能基礎上，盡可能增加中小套型住房供應。抑制房價，滿足廣大群眾的住房需求，關鍵是要切實調整住房供應結構。目前，要重點發展中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房和廉租房。因此小戶型在今后會成為人們消費的主流產品。

（2）科學建設，政府加大監管力度。提高住房的節能環保水平和住房品質。加快住房科技創新，推廣應用節能、節水、節材與環境保護技術。要針對房地產市場存在的用地不規范問題，加大整頓力度。加強房地產開發建設全過程的監管，切實制止擅自變更項目現象的發生，嚴厲打擊各種違規交易、囤積房源和哄抬房價的行為。

（3）持續向東，新城發展飛速。近兩年，永川主城區土地供應有限。南大街受鐵橋交通限制，一直沒有得到永川消費者親睞；永青橋與城南附近雖是發展的好地方，但受人口限制，政府又極力扶持開發區的發展，因此開發商對這一板塊也抱觀望態度。預計一環路修好之后，將得到一定程度上的改觀。開發區板塊，在政府與開發商合力打造下已逐步發展成熟，成為消費者居家的首選。目前，人民廣場帝琴花園、天秀錦地等已得到有效消化，水景公園周邊量體也在逐步釋放。而伴隨著新高速路口08年9月的通車，生態商務港的規劃，以及東部職教城建立，開發重心會向大安方向推進，根據永川政府規劃，決定在三年時間內，將投資21億，把連接此出口的永川城市東部拓展區，建設成為一個占地6.27平方公里，擁有10萬人口的永川新城。東部開發量體將迎來一個新的高度。

（4）加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展，大規模加速推進保障房建設，力爭用最短的時間解決城市低收入住房困難家庭及棚戶區改造問題，在加大保障性住房建設力度的同時，積極推進城市危房改造。進一步鼓勵普通商品房住房消費，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，同時強化地方人民政府穩定房地產市場的職責，因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。

3 結論

重慶市永川區近年來社會經濟發展迅速，城鄉差異逐步拉大，統籌城鄉發展任務艱巨。本文首先分析了統籌城鄉發展的理論基礎，從統籌城鄉發展的實質，內容方法等方面進行研究同時對相應的政策和制度進行歸納。自此基礎上提出永川房地產發展的模式，合理規劃，主要建設中小套型住房。按照節約用地的要求，確定適當的住房建設套型面積、建筑形態和建筑容積率，同時提高節能環保水平和住房品質。同時更需要加大保障房的建設，穩定住房價格，解決中低收入人群住房需求，讓人民惠及改革開放的成果。也有利于房地產行業的持續健康穩定發展。