宏觀調控下房地產項目投資分析

摘要：自2010年4月新一輪的房地產市場宏觀調控以來，我國房地產市場發生了巨大的變化。房價打破了單邊上漲的規律，進入下降通道，國家對房地產業的政策也由支柱產業變成了民生產業。房企在新一輪調控中飽受各種危機，其中對房企影響最大的莫過于投資決策錯誤。導致投資決策失敗有多方面的原因，包括投資階段中市場、售價、去化能力定位失誤，投資決策過程中財務分析不準確等。本文以杭州BY項目為例，從當前房地產市場宏觀調控及市場特點分析，找出BY項目當前投資的合理市場、價格、去化能力，通過建立模型計算BY項目財務評價主要指標。

關鍵詞：房地產市場 宏觀調控 可行性研究

房地產項目投資具有投資額大、風險高、回報周期長等眾多特點，一個房地產項目成功與否很大程度取決于投資的準確性。目前我國大中城市已出現房價下降現象，許多高價地塊在市場上已經出現虧本現象，這便導致房企盈利水平下降，有些出現虧損。房地產市場的調控也使得房企資金鏈緊張，有些斷臂求生，有的只能被兼并或重組。

出現上述現象的原因主要在于房企在拿地過程中沒有充分調查房地產市場，沒有對我國房地產市場調控有清醒的認識，也沒有在項目投資評價過程中進行合理的市場定位、價格及去化能力定位以及融資安排等。

1 當前房地產市場宏觀調控及市場特點

本輪房地產市場宏觀調控自2010年4月開始已經持續了接近兩年時間，近一輪的宏觀調控目的主要有以下幾點內容：①阻止房地產市場投資、投機需求，增加普通住宅有效供給；②降低房地產價格，使得住房價格合理化。為此出臺了關于限購、保障房建設、差異化信貸、供地管理等多方面調控政策。此外，2011年1月28日，上海、重慶不約而同地出臺了房產稅征收管理細則。整體看來，我國近階段的房地產調控政策越來越嚴，包括限購、限貸等政策對投資及投機打擊較大，加上房產稅的開征，預計未來我國投資和投機性需求會越來越小，住宅回歸第一屬性——居住也越來越近。

1.1 普通住宅、商業地產受調控影響相對較小 以往市場上豪宅、別墅等非普通住宅的品牌及單個項目利潤均優于普通住宅，但調控后，這一現象得到了扭轉。從目前各房企的市場表現來看，差距越來越大。萬科、恒大、萬達等房企在本輪調控下表現相對平穩。原因在于我國的房地產調控主要目的是為了保障普通居民的住房需求，因此普通住宅受到調控政策影響相對較小。持有型的商業物業主要依賴租金回報，對市場調控敏感性較低，因此商業物業也是規避調控的一種較好選擇。

1.2 自住型為主的城市市場受到調控影響較小 以往自住型城市房價上漲缺乏動力，而投資、投機型城市一年內翻番都有可能，但是調控后這一現象也得到了改變。據三亞市房地產交易管理所在2011年春節期間和6月底的兩次調查顯示，三亞市商品住房空置率高達近85%，而三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區商品住房空置率達到95%左右。三亞為典型的房地產投資型城市，其房價也在2009年隨著海南國際旅游島規劃的批復而得到極大的飆升，但是隨著這一輪的宏觀調控實施，目前整個海南的房地產市場已經出現量價齊跌的現象。

相反，而一些以自住為主的城市，由于城市化的進一步提升，居民收入的提高，在通貨膨脹大勢的影響下，在這一輪的調控中其房地產市場上出現量價兩旺的狀況。

1.3 保障房在住房市場中的比例逐漸提高 2011年3月，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大四次會議的《政府工作報告》中提出，2011年要開工建設保障性住房、棚戶區改造住房1000萬套；在“十二五”綱要中，規劃未來5年將新建3600萬套保障房。以如此之大的力度推進住房保障，反映出住房保障在當前社會發展中的重大意義及中央對此項工作的空前重視！保障性住房的大力推進，不僅是解決住房困難群體居住問題的重要措施，也是建立完善科學合理的住房供應體系的必然要求。

2 調控下BY房地產項目投資定位分析

2.1 BY項目概況及區域環境分析 BY項目地塊位于杭州市城北，杭州市農副產品物流中心內，行政區域上屬于余杭區，但緊鄰杭州市拱墅區，屬于主城區橋西、城北板塊項目。項目為商住用地（商住為住宅加底商），總用地面積120畝，容積率為2.8，計容積率面積22400m2。

2011年，杭州主城區共成交23346套新房，較2010下滑35.1%，較09年下滑64.8%，二手房共成交11613套，較2010的25627套相比，減少14014套，成交量不足2010年一半，降幅達55%。這是1998年至今14年來，杭州二手房成交量跌幅最大的一年。

截止2012年2月，杭州主城區可售房源為45299套，其中住宅庫存28415套，僅僅20個月的時間，杭城住宅庫存飆升了687%。就庫存上升速度而言，在杭城樓市也屬史無前例。

當前供應特點主要有：一是庫存積壓創歷史新高；二是九堡板塊、橋西城北板塊供應量巨大，未來競爭激烈；三是市中心庫存以豪宅、高檔物業為主，短期內去化能力很弱。

2.2 當前市場下BY項目定位分析 根據我國當前房地產市場特征以及近階段房地產市場需求特征分析，可以預見未來我國住宅主要以首次置業及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢。各房企投資要把項目定位為剛性購房需求者，包括首次置業及部分第二次改善型需求。

BY項目周邊有多個可比在售樓盤，包括運河協安藍郡、逸居城、贊成美樹及海派風景等。通過市場比較法預測未來BY項目銷售起價為13600元/m2。

根據類比項目，逸居城年均去化500套，銷售面積5萬m2；贊成美樹年均去化650套，年均銷售面積為8萬m2；海派風景年均去化300套，銷售面積約為2萬m2。綜合這三個類比項目，預計BY項目年均去化面積為4-6萬m2。

2.3 BY項目投資測算及開發周期安排 根據近年來杭州房地產開發的實際情況，結合我國房地產項目建設中成本的基本估算方法，將本項目中的各項成本費用歸納為七大類：土地成本、前期費用、建安工程成本、營銷費用、管理費用、資本化利息及房地產各項稅。

通過投資測算，土地成本為147761萬元、工程成本為81420萬元、營銷費用為7027萬元、管理費為4050萬元、資本化利息及財務費用為17619萬元、房地產各項稅為30214萬元。

由于項目體量較大，市場去化需要四年時間，因此考慮項目按照兩期開工建設，一期開工建設11萬m2高層，二期建設10.2萬m2高層及1萬㎡底商。

根據項目以銷售定產原則，綜合施工周期以及土地證獲取時間、設計時間節點等綜合考慮，預計2013年3月取得土地證，一期2013年4月開工建設，2013年11月預計可以開始具備銷售條件，一期將于2014年完成主體封頂，2015年9月完成交付；二期開工時間預計安排為2014年4月，項目與2014年11月領取預售許可證，2015年6月主體封頂并于2016年9月實現交付。

3 調控下BY項目投資財務分析

3.1 項目資金平衡情況 項目2012年需要注冊資金4億元，股東借款8億元，其中注冊資金不產生資本化利息，而股東借款需要項目公司支付資本化利息。2013年，項目股東上半年需要提供4億元借款，下半年項目可以通過房地產開發貸或者信托等方式融資9億元，并且項目可以是吸納銷售收入6.8億元的回款，并歸還股東12億元的借款；2014年項目可實現銷售回款9.18億元，支付成本及償還銀行貸款共計9.5億元；2015年項目預計銷售回籠10.9億元，項目支出工程成本及償還銀行貸款共計約7.56億元；2016年預計銷售收入為8.23億元，項目還注冊資金及工程成本約為8.01億元；最終項目盈余4.71億元。

3.2 項目靜態效益分析 通過對項目的開發，預計項目整體銷售總額為351331萬元，土地成本為1477661萬元，工程成本為81420萬元，營銷費用7027萬元，管理費用4050萬元，資本化利息及財務費用約為17619萬元，房地產各項稅為30214萬元，項目經過投資開發后，可以實現稅前利潤63339萬元，應繳納所得稅15835萬元，稅后利潤為47505萬元。項目銷售凈利率為13.52%，投資凈利率為18.43%。

3.3 項目投資動態分析 按照全投資項目現金流分析，可以有下表：

項目靜態回收期為3.75年，動態回收期為4.1年。

4 BY項目投資結論

4.1 通過對我國房地產市場調控的分析，對當前房地產市場的特點進行剖析，可以發現我國未來普通商品房住宅受到調控影響最少，加上未來我國土地增值稅清算以及房產稅的開征，未來普通住宅應該成為房企投資的主要目標。在BY項目定位時，主要以剛性普通住宅為主。

4.2 各房企在土地儲備前期，需要對房地產市場進行詳細的分析，對需求與價格之間的關系，各地塊的未來房價需要細致詳盡的分析，不能脫離實際盲目樂觀，也不能由于當前調控因素盲目悲觀。

4.3 通過對杭州BY項目房地產市場需求的調查，價格的預測以及結合當前杭州房地產投資成本的估算，運用投資測算模型對該項目進行分析，可以發現在8萬m2土地上造224000m2的計容建面，通過合理的定位等，需要投資25.8億元，項目利潤為4.71億元，項目銷售凈利率為13.41%，全投資內部收益率為18.73%，自有資金內部收益率為29.94%。

4.4 項目可以通過分期開發，根據項目資金需求缺口進行適當的融資，以充分利用項目自有資金，使得項目投資效益達到最佳。

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