關于物業服務企業發展道路的思考

趙媛媛

北京市密云縣住建委物業科 101500

關于物業服務企業發展道路的思考

趙媛媛

北京市密云縣住建委物業科 101500

物業管理是市場經濟發展中新興的一個服務性行業。從經濟形式上說，它是一種以服務為內容的特殊商品；從管理形式上說，它是一種寓管理于服務之中的特殊管理。在經濟全球化的大背景下，用工成本大幅上升和房屋維修成本的大大增加沖擊著剛剛成長起來的物業管理行業，也造成了城鄉結合部物業服務企業的生存危機和發展難題。物業服務企業求生存，促服務，就要精打細算，不僅要在“開源”上想辦法，更要在“節流”上多下工夫。其中，減少人員成本支出和加強節能，就是值得借鑒的好經驗，好辦法。物業服務企業的產生和發展，依賴于所提供的服務與業主的需求之間的平衡。物業服務企業的服務活動，與百姓的先“安居”后“樂業”的日常生活密不可分。

城鄉結合部；物業服務企業；節流；減少人員支出

1 從物權入手，思考物業服務發展之路

隨著房地產業的迅速發展，以及決定居民生活水平的資產、收入和支出的增加，物、物權、物業、物業管理和物業服務的概念，悄然進入了我們的工作和生活。

所有與物有關的事物，都從根源上與物權密不可分。因此，講物業，首先就要從根源上講物權，然后講物業管理和更高層次的物業服務。物業管理是一種管“物”的理念，然而由于物業每天幾乎都實實在在的與業主打著交道，所以物業管理的覺悟要上升到為業主和房屋使用人服務的高度，為打造和諧社會做出自己的貢獻。

我們有了物是為了利用，現代由重歸屬，向重利用轉變。比如，物業中的房屋作為一種“物”時，所體現出的價值和功能，不只是一種資產，更在于其被使用的價值。無論是購買或者租用，只要能住，就已經體現了房屋的真正價值。也許，租住房屋所花的錢會更低廉，更合算。

如果說《物權法》涉及對資產的所屬和利用等多方面的界定，那么，物業的概念，形象地說，就是有關物的資產和行業。物業作為資產，舉例來說，有房屋、礦山等。我們平時接觸最多的物業，就是住宅小區、寫字樓、行政機關、商場、學校、幼兒園和醫院等。物業作為行業來說，是相對于動產所說的，涉及對不動產所進行的管理、經營和服務的第三產業。

而物業管理服務主要有兩個方面：一是對配套的設施設備和相關場地進行維護、養護；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，也包括交通和車輛管理等。此外，還有特別委托，為百姓提供物業服務合同中沒有約定的服務項目；還可以接受供水、供氣、供熱等公用事業等單位的委托，為其向業主代收代繳相關費用。從一些做得比較好的物業管理范例來看，拓展物業管理的服務范圍，在建設具有高度認同感和歸宿感的和諧社區，是大有可為的。

還要從觀念上更新，要從物業管理，向物業服務上轉變。這種態度的轉變，意味著，站在服務的角度上看待問題，也是物業管理走向貫深發展的必經之路。質價相符，樂于交費，園區環境得到提升，最終受益人是業主。物業服務企業首要的是把企業的產品——物業服務，做得更精更細。要充分利用現有資金，將物業服務進行提高和改進，讓業主覺得掏物業費值得。

物權是物業的根基，物業管理和物業服務也都是在圍繞著物業展開活動。深入的講，物業服務是在物業管理在理念上的升華。怎樣提升服務水平和質量，得到更多百姓的認同感，是值得物業服務企業深思的。物權、物業、物業管理和物業服務聯系在一起，相輔相成。物業服務更需要全社會的共同理解、支持和參與，多方攜手，才能把我們的家園建設得更加舒適和美好。

2 企業轉變經營方式，以“節流”促服務

物業管理要走上一條專業化、社會化、市場化、規模化和效益化的道路，才是硬道理。物業管理已在房地產業與其他服務業相結合的基礎上，發展成為與我國社會、經濟協調發展，與廣大人民生活、工作息息相關的一個新興行業。

物業服務企業歸根結底只是企業，只不過提供的是無形的物業服務。近二十年，物業管理已經走上了一條自負盈虧的市場道路。由于業務范圍是面對廣大的老百姓，使物業管理具有了準公共的性質。但是，為了在激烈的競爭中求生存，求發展，就不能等，不能靠。

用工成本大幅上升和房屋維修成本的大大增加沖擊著剛剛成長起來的物業管理行業，也造成了城鄉結合部物業服務企業的生存危機和發展難題。在社會主義市場經濟體制的新形勢下，物業服務企業要因地制宜，合理規劃，實現收支平衡。唯有此，活躍在城鄉結合部的物業服務企業才能在洶涌的改革大潮中，邁出更加穩健的步伐，走向光明的未來。

在長期的不懈探索和實踐經營中，很多物業服務企業盡心盡力，已在開源節流的道路上取得了可喜的成績。“開源”是指在都市化程度較高的地區，一些物業服務企業能夠在固有的主營業務外，再行開展入戶式的家政服務、分得部分廣告收益、租賃車位收益等。而對于城鄉結合部地區的物業服務企業來說，想要取得這部分收益，實屬困難。

既然“開源”在城鄉結合部地區的效果不是那么令人滿意，那么，物業服務企業就要在“節流”上下工夫。在這里，筆者談兩點自己的看法。

2.1 減少人員成本支出。隨著物價的上漲，國家用工政策也進行了相應的調整。北京市的最低工資標準從2004年的每人每月545元，到2008年的每人每月800元，再到2012年的每人每月1260元，8年時間調整幅度高達113%；勞動保險也逐年增加，現在每人每月的“五險”中，企業要掏690元。如今，一個年輕的保潔人員按最低工資標準和“五險”標準來算，他每年的基本工資是1，950元，加上基本的福利支出，如防暑降溫補貼、供暖費補貼等，每年的基本工資就達到25，200元。京郊某物業服務企業受托服務于一個具有46棟多層住宅樓的小區，此小區住宅面積約有20萬平方米，今年如聘用15個類似的保潔人員，用工支出會高達378，000元。其中，保險支出就占據了很大的比重。如果物業服務企業的保潔人員聘用了退休人員、下崗職工等，工資支出中就能省去“五險”，每年可節省124，200元。因此大力啟用退休人員、下崗職工不僅降低了企業的用人成本，也為他們提供了就業機會，可謂一舉兩得。

2.2 加強節能。物業服務企業的綠化灌溉用水每噸5.6元，比普通民用水高出1元多。京郊的一個占地約19萬平方米的聯排別墅小區，綠化率是42.28%，其中共用區域的樹木、灌木占地約為1900平方米，草地占地約為2328平方米。一次灌溉最低用水是400噸，費用為2240元。每月灌溉10次，每年120次，植物會生長茂盛，只是年費用高達268，800元。但是，每月灌溉4次，每年48次，也能保證植物成活，年費用僅為107，520元，每年就可節省下來161，280元。因此節能是物業服務企業應對成本上漲、走出困境的有力舉措，也是建設資源節約型、環境友好型社會的題中之意。

只有打造市場化、規模化、專業化的物業服務企業，突破發展瓶頸，才能在廣大的城鄉結合部地區站穩腳跟。

3 物業服務是商品，更新百姓住房觀念

中國的很多老百姓都有種觀念，沒有房就是沒有家，要成家，就得有個自己的“窩”兒。住房需求是百姓生活中的基本需求。而且可以說，居住條件的改善在很大程度上體現了生活質量的提高。

傳統的房屋消費觀念是“只住房，不掏錢管房”——這種觀念是受我國計劃經濟體制下，城鎮住房制度影響而形成的。在改革開放前，住房建設、分配、管理都由國家和國有企業統包。其弊端表現在建設資金有投入無回收，形不成投入與產出之間的良性循環，制約了住宅建設的發展。住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。

改革開放以來，新的住房觀念認為，住房即是一種消費，也是一種投資。其中的住房消費是必然的，而住房投資卻是需被制約和限制的。

買房時花的錢，雖有確定數額，卻是筆不小的開支。而且，大家都知道，從房屋的基本功能上講，居住就是一種持久的消費。房屋在使用過程中，會不斷的消耗水、電、暖和氣、通訊等資源。同時，因為涉及巨額的渣土消納，房子使用再久，也不會輕易拆除重建。固定資產折舊的維修費用，會逐年增加。住房時，日常必須能源消費和用于維修的費用，是長久的支出。由于日積月累，數額巨大。

住房問題既是經濟問題，也是一個長期的社會問題。美國爆發的“次貸”危機，就是一個活生生的例子。由于養不起房，只好把房抵還給銀行。銀行收存了過多的房屋，無法消化，造成了經濟循環的“消化不良”。這種惡性循環，不僅惡化了美國的經濟危機，把美國經濟推到了瀕臨崩潰的邊緣，而且，其破壞力很快就波及了世界上很多與美國有著直接或間接貿易往來的國家。中國在這次全球性的經濟危機中，也遭受了國際經濟勢頭低落的影響。此時，物業服務市場更應得到政府的高度重視，進行有效的調控。政府還應下大力氣，抑制房價過高的“泡沫經濟”，解決無房人員的住房問題，不能讓他們在夾層中艱難度日。

實踐使大家深深體會到，現存的城市單位型社區開始向真正意義上的社會型社區轉變，不斷探索和拓寬商業市場，既是物業服務企業的發展需要，也能夠滿足消費者的多樣化服務。隨著城鄉經濟的發展和繁榮，盤踞在城鄉結合部的物業服務企業也會迎來新的發展機遇。只要善于抓住機遇，就能實現企業的可持續發展。

[1]陸婷婷.南京鼓樓老舊小區長效管理調研報告.現代物業 新業主,2008年第2期，104頁到105頁

[2]程靜.首都發展與城市管理創新.北京體育大學出版社，2008年10月出版

[3]丁元竹.中國社會管理的理論建構.學術月刊,2008年2月第40卷

[4]趙弘.首都經濟新增長點研究.北京出版社,2009年版

[5]中國社會學會,北京工業大學.20世紀90年代以來中國社會建設與社會管理文獻選編,2010年

[6]張晨光.國際社會保障發展趨勢及北京的戰略選擇.城市問題,2011年第3期

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.10.112

趙媛媛，學歷：研究生，職稱：信息系統監理師。