保障性住房建設(shè)及施工控制

欒學(xué)如

河北省唐山市中房建筑安裝工程有限公司

保障性住房建設(shè)及施工控制

欒學(xué)如

河北省唐山市中房建筑安裝工程有限公司

本文通過對(duì)保障性住房的介紹，闡明了保障性住房的市場需求及如何對(duì)保障性住房建設(shè)進(jìn)行控制。

保障性住房；廉租房；經(jīng)濟(jì)適用住房；公租房；限價(jià)商品房；項(xiàng)目控制

序言

加快保障性住房建設(shè)，完善住房保障體系，是貫徹黨的十七大精神，落實(shí)“富民優(yōu)先，民生為重”的重要舉措。切實(shí)做好住房保障工作，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，關(guān)系到社會(huì)公平，關(guān)系構(gòu)建和諧社會(huì)的長遠(yuǎn)大計(jì)，意義十分重大。唐山市是一座震后復(fù)建城市，1976年大地震后，市委、市政府為盡快安置受災(zāi)群眾，以滿足居民基本需求為目標(biāo)，組織建設(shè)了一大批簡易平房。這些平房受當(dāng)時(shí)條件限制布局分散（有的位于城市邊緣）、居住環(huán)境差、房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、配套設(shè)施不齊全、服務(wù)功能不完善，有的無上下水、暖氣、煤氣，無獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房；有的地處開灤礦區(qū)采煤沉陷波及區(qū)，居住安全均存在隱患。因此，唐山市這幾年建設(shè)了一大批保障性住房，以解決危舊平房及廣大中低收入居民的住房困難。為此保障性住房建設(shè)中的項(xiàng)目控制成為重要的環(huán)節(jié)。

1 保障性住房的市場需求

保障性住房根據(jù)市場需求分為廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房四種。

1.1 廉租住房

廉租住房由政府投資建設(shè)并“擁有房屋產(chǎn)權(quán)”，向低收入住房困難家庭“配租”。廉租住房的保障對(duì)象是既買不起經(jīng)濟(jì)適用住房又租不起市場上普通商品房的最低收入和較低收入的困難家庭，原則上每套戶型面積不超過50平方米。在任何國家、任何時(shí)候都會(huì)有相當(dāng)一部分人，只能租住廉租房。在這一人群中，包含孤、老、病、殘等，且只能靠最低生活保障維持生計(jì)的最低收入家庭.

1.2 公共租賃住房

是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，面向唐山市中低收入困難家庭及大地震棚戶居民等群體出租的住房。公共租賃住房建設(shè)、分配和管理工作堅(jiān)持政府支持、市場運(yùn)作、多方建設(shè)、統(tǒng)一管理、公平公開、嚴(yán)格監(jiān)管的原則。新建公共租賃住房采取集中建設(shè)或配建相結(jié)合的方式，戶型以一、二居室小戶型為主。公共租賃住房建設(shè)用地實(shí)行有償使用，其中對(duì)于政府所屬機(jī)構(gòu)或政府批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)建設(shè)的，其用地可采取租賃方式，按年繳納土地租金。

1.3 經(jīng)濟(jì)適用住房

經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以政府劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先及時(shí)供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。

1.4 限價(jià)商品房

限價(jià)商品房是一種限價(jià)格限面積的商品房，主要解決震后棚戶改造住戶和中低收入家庭的住房困難，是目前限制商品高價(jià)商品房的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。限價(jià)商品房按照“以房價(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場化運(yùn)作的模式。與一般商品房不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從根本上對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。限價(jià)房套型建筑面積一般控制在90平方米以下，其中，50平方米左右的一居室和70平方米左右的兩居室，占到總數(shù)的70%左右。

2 保障性住房建設(shè)過程的項(xiàng)目控制

保障性住房建設(shè)項(xiàng)目管理從進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制三方面入手,并在施工過程中制訂具體措施。

2.1 進(jìn)度控制

保障性住房進(jìn)行進(jìn)度控制的目的,是要按照承包合同規(guī)定的進(jìn)度和質(zhì)量要求完成工程建設(shè)任務(wù);同時(shí)把項(xiàng)目費(fèi)用控制在預(yù)算范圍內(nèi),進(jìn)度計(jì)劃的管理包括進(jìn)度的制定和進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施兩部分。一是制訂進(jìn)度計(jì)劃：工程施工單位在投標(biāo)時(shí)已經(jīng)按照招標(biāo)文件和有關(guān)規(guī)定編制了宏觀的施工方案和進(jìn)度計(jì)劃,中標(biāo)后再根據(jù)合同的具體要求和施工條件的編制出科學(xué)合理施工進(jìn)度計(jì)劃。二是組織進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施：按施工進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行，科學(xué)合理調(diào)配人力、施工物資和資金，及時(shí)檢查和發(fā)現(xiàn)影響進(jìn)度的問題,并采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)、組織和管理措施,保證進(jìn)度計(jì)劃的有序進(jìn)行。

2.2 質(zhì)量控制

質(zhì)量控制是為通過監(jiān)督質(zhì)量形成過程，消除質(zhì)量環(huán)節(jié)上所有階段引起不合格或不滿意效果的因素，以達(dá)到質(zhì)量要求，獲取經(jīng)濟(jì)效益，而采取的各種質(zhì)量作業(yè)技術(shù)和活動(dòng)。保障性住房工程開工前，建設(shè)單位要對(duì)施工單位提出明確的工程質(zhì)量目標(biāo)。推行現(xiàn)場施工技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)處理工作責(zé)任制,以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)態(tài)度和認(rèn)真的工作作風(fēng)嚴(yán)格要求。正確貫徹執(zhí)行政府的各項(xiàng)技術(shù)質(zhì)量政策,科學(xué)地組織各項(xiàng)技術(shù)工作,建立正常的工程技術(shù)秩序,明確施工單位技術(shù)質(zhì)量管理工作的重點(diǎn)要集中放到提高工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期和提高經(jīng)濟(jì)效益的具體工作任務(wù)上。施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)及時(shí)報(bào)送監(jiān)理機(jī)構(gòu)審批，對(duì)于關(guān)鍵部位以及有專項(xiàng)要求部位施工,施工單位提前提出具體的施工技術(shù)方案、施工技術(shù)保證措施和質(zhì)量控制措施，要及時(shí)報(bào)送監(jiān)理工程師審批。工程施工過程,除按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的復(fù)查、檢查內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)查、檢查外,在重點(diǎn)工序施工前,必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。同時(shí)要求項(xiàng)目管理堅(jiān)持實(shí)行“三管和三檢”制度。即總包單位、分包單位、工序班組三層管理制度和每道工序完工后,首先由作業(yè)班組自檢,再由施工員、技術(shù)負(fù)責(zé)人組織有關(guān)施工人員進(jìn)行互檢和交檢的三檢制度。隱蔽工程在做“三檢”的基礎(chǔ)上再由監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可后才能進(jìn)行下道工序。所有原材料、半成品必須有合格證或復(fù)試檢查報(bào)告。所有隱蔽工程記錄,必須經(jīng)監(jiān)理工程師等有關(guān)驗(yàn)收單位簽字認(rèn)可,方可組織下道工序施工。

2.3 安全控制

項(xiàng)目進(jìn)場實(shí)施后，施工單位必須建立科學(xué)的有效的系統(tǒng)安全管理體系，確定明確的安全生產(chǎn)管理目標(biāo):達(dá)到五無目標(biāo),即“無死亡事故,無重大傷人事故,無重大機(jī)械事故,無火災(zāi),無中毒事故”。同時(shí)(1)建立以項(xiàng)目經(jīng)理為主要負(fù)責(zé)人的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，組織有序的開展安全管理活動(dòng)，并承擔(dān)組織、領(lǐng)導(dǎo)安全生產(chǎn)的責(zé)任。(2)建立總公司安全管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目安全員和班組安全責(zé)任人組成的三級(jí)人員安全管理的生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級(jí)人員的管理職責(zé)和義務(wù)。抓制度落實(shí)、抓責(zé)任落實(shí)，定期檢查安全責(zé)任落實(shí)情況，及時(shí)報(bào)告。(3)一切從事生產(chǎn)管理與操作的人員、依照其從事的生產(chǎn)內(nèi)容，分別通過企業(yè)、施工項(xiàng)目的安全審查，進(jìn)行必要的安全教育和培訓(xùn)，特種作業(yè)人員還需按規(guī)定參加安全操作考核并取得勞動(dòng)監(jiān)察部門核發(fā)的特種作業(yè)崗位上崗證，堅(jiān)持"持證上崗"。（4）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)定期或者不定期的進(jìn)行項(xiàng)目安全檢查。同時(shí)對(duì)一些重要部位、重大結(jié)構(gòu)的施工措施要進(jìn)行必要的及時(shí)的安全論證。安全檢查是以發(fā)現(xiàn)人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)的為目的，是以消除事故隱患，防止事故發(fā)生，保障項(xiàng)目人和財(cái)產(chǎn)安全為目的的重要方法。在控制安全生產(chǎn)的同時(shí)還應(yīng)注意施工現(xiàn)場的衛(wèi)生、環(huán)保和粉塵的控制，真正做到保護(hù)環(huán)境、降低噪音和揚(yáng)塵的綠色施工現(xiàn)場。

3 結(jié)語

保障性住房工程是政府投資的重點(diǎn)工程，也是改善民生的重點(diǎn)工程，加強(qiáng)保證性住房建設(shè)過程的控制，對(duì)保障性住房建設(shè)的質(zhì)量控制及安全控制具有重要的意義；同時(shí)通過對(duì)不同層次的保障性住房的建設(shè)，積極構(gòu)建以政府為主導(dǎo)，運(yùn)用市場規(guī)律形成的多層次的住房保障體系，切實(shí)解決好低收入家庭的住房困難，并運(yùn)用市場規(guī)律和市場調(diào)節(jié)機(jī)制維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，有效地抑制商品房價(jià)格過快增長，保證不同收入群體的住房需求。這都將有利的推動(dòng)本市中、低收入住房困難家庭保障性住房“應(yīng)保盡保”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.12.036