土地開發程度設定及評估方法應用研究

王 文

（首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院，北京100026）

1 引言

土地開發程度是影響地價水平的重要因素之一，同一地塊在不同開發利用條件下其地價水平存在差異。地價測算前，首先要明確“地價定義”中的土地開發程度及其設定條件[1]。該項設定關系地價的內涵和構成以及估價結果的使用，但在實際估價中，土地開發程度設定及其對價值的影響往往存在誤區，如：（1）對已建成房地產項目的抵押評估，不恰當地按空地設定土地開發程度；（2）對空地與建成項目用地之間的價值差異，誤認為僅僅在于是否包含宗地內的土地開發費；（3）在估價方法運用上生搬硬套，導致估價結果與地價定義不吻合。

現有文獻資料針對該類問題的研究較少，僅有部分學者針對基準地價評估中的土地開發程度修正問題進行了分析，提出了系數修正法和加減修正法兩種評估思路[2]，但也只是從成本角度考慮土地開發程度對地價的影響，而未考慮房地協調因素。為引起業界人士對該問題的高度關注和進一步研究，本文以地價定義中的“土地開發程度”設定為切入點，嘗試性探索不同設定條件下的土地價值差異，對比分析空地與建成項目用地在估價方法選擇與應用上的不同，進而提出參考性建議。

2 “土地開發程度”設定

“地價定義”中如何設定“土地開發程度”，目前仍是一個值得深思的問題，特別是當房地產項目已建設完成，可否無視建筑物的存在，按“空地”設定土地開發程度？如果可行，是否具有普遍適用性？現行做法是：對于已建成房地產項目，若估價目的為企業改制或抵押，“地價定義”通常按“空地”（宗地外“幾通”，宗地內“場地平整”）設定土地開發程度，且將理由表述為“因宗地紅線內基礎設施開發費已計入房屋價值，為了避免資產重復計算，本次評估設定……”，這種表述在業內已基本成為“約定俗成”，很少有人提出疑義。

毋庸置疑，對于建成房地產項目而言，在某些情況下可以無視地上建筑物的存在，按“空地”評估其價值，但問題在于，改制或抵押項目評估是否適宜，上述理由闡述是否恰當，下面對這一問題展開討論。

2.1 抵押目的評估

鑒于房地難以單獨處置的特性，《城市房地產抵押管理辦法》第4條規定“，以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”。依照此規定，對于已建成房地產項目“，房、地”不能單獨抵押，即房屋所有權及其占用范圍內的土地使用權必須同時設定抵押權。因此，當“房、地”同時抵押時，分別評估的“房價”與“地價”之和應等于房地產總價，這就要求地價評估中的“土地開發程度”應按實際開發程度設定。否則，若按照現行做法，以宗地內基礎設施費已計入建筑物價值為由，按“空地”設定土地開發程度，就會出現“房價+地價≠房地總價”的悖論。因為“空地”與“建成項目用地”之間的價值差異并不僅僅在于是否包含宗地內基礎設施開發費，更主要取決于建成項目房地是否處于均衡狀態，空地價值可能低于也可能高于建成項目用地價值，這一點將在論文的第3部分展開討論。

2.2 出讓目的評估

政府出讓土地涉及多種類型，有待開發（待拆遷改造）生地（毛地），具備建設條件的熟地（空地），及建成房地產項目用地（補辦土地出讓手續）等。鑒于第一種情況目前已較少，下面僅討論后兩種情況。對于政府出讓熟地而言，出讓底價評估中的土地開發程度設定相對簡單，一般按實際開發程度（空地）設定；比較困惑的是已建成項目補辦土地出讓手續，地價定義中如何設定土地開發程度，按“現狀”還是“空地”？

為解開這一難題，首先需明確補辦出讓手續評估地價的真正內涵。該項評估目的在于，根據估價結果來確定企業應向政府繳納的土地使用權出讓金數額，而按照地方政府的相關規定，土地使用權出讓金通常取出讓地價（全部價款）的一定比例。所謂出讓地價，通常指政府出讓熟地（空地）所得價款。可見，評估中所要揭示的應是空地狀態下的出讓土地使用權市場價格，而不是現狀利用條件下的土地價格。因為核定政府權益份額，應以空地價值為基礎。因此，在這種情況下，地價定義中的土地開發程度仍應按空地來設定。

2.3 改制目的評估

盡管企業改制項目涉及土地大多為已建成房地產項目用地，但現實估價中，幾乎所有估價報告均將地價定義中的“土地開發程度”設定為空地，理由也都是“由于宗地內開發費已計入房屋資產價值”。前已述及，若為出讓目的評估，這樣設定是合理的（但理由不應這樣闡述）。若為企業改制項目，其評估目的在于核定企業的土地資產價值，這樣設定就很值得商榷。因為“空地”與“建成項目用地”相比，其價值差異并不僅僅在于是否包含宗地內的土地開發費，如此設定，地價評估結果可能偏離企業的土地資產價值。為此，改制項目地價評估，土地開發程度宜按實際情況設定。

3 不同設定條件下的價值差異

空地與建成項目用地之間的價值差異，并非僅僅在于是否包含宗地內土地開發費，更主要取決于建成項目房地的均衡程度。當已建成項目房地處于均衡狀態時，建成項目用地價值一般高于空地價值；反之，建成項目用地價值未必高于空地價值[3]。為便于比較，下面區別不同情況分別進行討論。

3.1 房地處于均衡狀態

所謂房地處于均衡狀態是指，土地以最有效利用方式進行了開發建設，其地上建筑物較新并處于最有效使用狀態。即：由于地上建筑物的存在及使用，使土地價值得到了最充分、最有效地發揮。在這種情況下，通常建成項目用地價值會高于空地價值，這一點基本不存爭議。但問題在于兩者的價值差異究竟在哪兒？以往的“建成項目用地價值=空地價值+宗地內土地開發費”的簡單換算關系是否正確？為了證明這一換算公式存在誤區，下面通過剩余法的地價測算過程予以說明。

眾所周知，剩余法既可用于待開發建設空地價值評估，也可用于已建成房地產項目地價的單獨評估。適用公式分別為：

空地價值=開發完成后的房地產總價值-房屋建造成本-管理費用-投資利息-合理利潤-銷售稅費建成項目土地價值=房地產總價值-房屋現值-交易稅費

對比兩個公式可以發現，無論空地還是建成項目用地價值評估，均是由房地產總價扣除一系列費用和利潤后得到。在費用扣除項中的銷售稅費（交易稅費）基本相同，不同的是中間的扣除項目。為便于比較，現將其進行拆分和歸并。

剩余法空地價值評估公式的中間扣除項為“房屋建造成本、管理費用、投資利息、利潤”。其中，全部投資利息可拆分為房屋投資利息和土地投資（含購地稅費，下同）利息；投資利潤可拆分為房屋投資利潤和土地投資利潤。這樣，可將“房屋建造成本、管理費用、房屋投資利息及利潤”合并為“房屋重置價格”，而建成項目土地價格評估公式中的“房屋現值”可寫成“房屋重置價格-折舊”。這樣，可將公式整理為：

空地價值=開發完成后的房地產總價值-房屋重置價格-土地投資利息-土地投資利潤-銷售稅費

建成項目土地價值=房地產總價值-（房屋重置價格-折舊）-交易稅費

對于新建房地產項目而言，房屋折舊基本為零，因此，空地價值與建成項目土地價值的主要差異在于是否扣除土地投資利息和土地投資利潤，而不僅僅在于宗地內土地開發費的差異。關于這一點還可通過其他估價方法（收益還原法、市場比較法）進行分析說明，限于篇幅，不再贅述。

3.2 房地處于不均衡狀態

對于已建成房地產項目而言，如果房地處于不均衡狀態，就意味著土地沒有得到最有效利用，進而影響土地價值的充分發揮。為了使土地得到更充分利用，需要對地上建筑物進行更新改造，或重新開發建設。那么，改造前的建成項目用地與空地相比，其價值究竟誰高誰低？還很難斷然下結論。為了弄清這一問題，模擬一下土地拍賣市場上，開發商的競價過程。假設兩個地塊除土地開發程度外其他條件（包括規劃條件、權利狀況等）完全相同。那么，一個理性的開發商會給出怎樣的報價？其他條件相同，則說明按最有效利用進行開發建設（或改造）后的房地產價值相同。在這種情況下，開發商報價時惟一要考慮的是開發建設（或改造）過程中所花費的代價。如果建成項目改建所花費的代價（加上改建前的房屋現值）高于空地開發建設所花費的代價，則開發商對建成項目用地的報價將低于空地。否則，其報價將高于空地。因此，建成項目用地與空地相比，其價值究竟誰高誰低，還要視具體情況而定。

4 方法應用方面的差異

在弄清了空地與建成項目用地之間的價值差異后，再來探討兩者在估價方法應用上的不同。從理論上講，無論空地還是建成項目用地價值評估，幾種基本估價方法都可選用，但在具體運用上存在較大差異，下面以收益還原法和剩余法為例予以說明。

4.1 收益還原法應用

收益還原法是目前土地估價中最常用的方法之一。值得注意的是，對于不同利用狀態的土地，該方法應用思路不同。如果地價定義中將估價對象設定為待開發建設空地，就不能按已建成項目用地的思路進行估價（即使規劃條件已明確），否則很容易得出錯誤結論。實際估價中往往忽略這一點，無論空地，還是建成項目用地，只要選用收益還原法，千篇一律按同一思路評估，即：先由房地總收益剝離出房地純收益，進而剝離出土地純收益，再將土地純收益還原為土地價格。事實上，這樣的估價結果所對應的是建成項目后的土地價值，而不是空地價值。

那么，空地價值評估的收益還原法應用思路又是怎樣的？根據《城鎮土地估價規程》，空地與建成項目用地相比，其估價思路的主要不同在于：土地純收益的求取不是由房地總收益逐步剝離后得到，而是直接選取具有可比性的土地租賃案例，由土地總收益扣除土地使用稅、土地管理費等一系列費用后得到，這樣的土地純收益還原后的收益價格才對應真正意義上的空地價值[1]。不過，由于中國土地租賃市場發育尚不充分，實際操作中很難找到單純的土地租賃案例，進而影響了該方法的應用。

4.2 剩余法應用

剩余法既可用于空地價值評估，也可用于建成項目用地價值評估，但評估思路和適用公式不同，本文第3部分已作了詳細對比，這里不再重復。需要特別指出的是：對于已建成房地產項目而言，在某種估價目的下，可能需要評估其空地狀態下價值，如現有房地產項目補辦出讓手續、補交土地出讓金的情形。在這種情況下，盡管估價對象現狀為已建成項目用地，由于其設定開發程度為待開發建設空地，在剩余法評估中仍應采用空地價值的評估思路，即：首先預測未來開發完成后的房地產總價值，然后扣除房屋建造成本、管理費用、投資利息、利潤及銷售稅費，進而求取待開發土地價值，而不應采用建成項目用地的剩余法估價思路。這一點在實際估價中也常常被誤解，認為只要現狀為建成項目用地，剩余法估價中就應采取建成項目用地的估價思路，而忽略了地價定義中對土地開發程度的設定。

5 初步結論與建議

目前中國土地估價實踐中，在土地開發程度設定及估價方法應用思路等方面存在誤區，亟待研究和規范。對此，本文提出以下幾點建議：（1）土地開發程度應依據估價目的設定。對于出讓目的評估，無論項目建設程度如何，地價定義均應按空地設定土地開發程度（毛地、生地出讓除外）；而對于抵押或改制目的評估，則應按實際情況設定土地開發程度。（2）建成項目用地價值未必高于空地價值。空地與建成項目用地之間的價值差異并不僅僅在于是否包含宗地內土地開發費，更主要取決于房地均衡狀況。（3）估價方法應用思路存在差異。盡管空地與建成項目用地價值評估均可選用收益還原法、市場比較法和剩余法等，但具體應用思路不同，不可混用。（4）估價結果應與地價定義相吻合。當地價定義設定土地開發程度與實際開發程度不一致時，地價測算應以設定土地開發程度為準。

（References）：

［1］GB/T 18508-2001.城鎮土地估價規程［S］.北京：中國標準出版社.

［2］黃志英，葛京鳳.土地開發程度修正及在基準地價更新中的應用［J］.河北師范大學學報，2003，（6）：31-33.

［3］柴強.房地產估價理論與方法［M］.北京：中國建筑工業出版社，2011.