我國農村產權交易機構業務發展探析

■ 朱燕

（杭州產權交易所，浙江杭州310000）

我國農村產權交易機構業務發展探析

■ 朱燕

（杭州產權交易所，浙江杭州310000）

1 我國農村產權交易機構業務發展背景

過去的幾十年里，我國在現代化建設的進程中，通過“農業喂養工業”的形式，我國的工業得到了極大的發展，城市經濟逐漸繁榮，但農業長期發展緩慢，農村經濟越來越落后，出現了城鄉貧富差距擴大的局面。社會貧富差距過大極易造成社會的不穩定，為了解決這個棘手的難題，十六大提出統籌城鄉發展這項措施，要求貫徹工業反哺農業、城市支持農村的方針，逐步改變城鄉二元經濟結構，逐步縮小城鄉發展差距，實現農村經濟社會全面發展，實行以城帶鄉、以工促農、城鄉互動、協調發展，實現農業和農村經濟的可持續發展。十七大又重申三農問題重要性，提出三農問題關系到全面建設小康社會和社會主義現代化建設的全局，是今后工作的重中之重。

我國城鄉差距的一個重要表現就是農村資源缺乏流動性，而且價格遠遠低于城市資源，究其原因在于農村產權的不明晰，不流動，根本原因在于我國農村經濟體制的束縛性。因此對農村經濟體制進行改革，使得農村資源能夠得到有效的流轉，是統籌城鄉發展關鍵舉措，也是解決三農問題的重要舉措。為此，我國政府多次出臺相關政策，進行農村經濟體制的改革，通過明細農村產權，鼓勵農村產權交易，實現農村產權的市場化。比如，在確權方面，十七屆三中全會以及《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》等會議與文件中均提出要搞好農村土地確權、登記、頒證工作；在融資方面，《關于全面推進農村金融產品和服務方式創新的指導意見》等文件中提出“探索開展農村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款業務”。

農村資源要素的流轉，除了有明晰的產權以及法律準許之外，還需要流轉平臺，在市場需求以及多方政策鼓勵下，2008年，我國首家農村產權交易機構——成都農村產權交易所成立，經營范圍包括農村土地承包經營權、林權、農村房屋所有權、集體建設用地使用權、農村集體經濟組織股權、農業類知識產權等農村產權的交易。隨后，武漢、北京、上海、天津、杭州、廣州、昆明等地也紛紛建立了農村產權交易機構，自此我國農村產權市場開始進入嶄新的發展時期，農村產權交易的各項業務也在不斷發展與開拓之中。

2 我國農村產權交易機構業務發展現狀

自 2008年我國首家農村產權交易機構設立后，我國先后有9家省會城市設立的農村產權交易機構，以盤活農村資源要素，挖掘農村資源的市場價值。此后，各地農村產權交易機構加快了業務發展與開拓的進程，經過差不多三年的發展，我國農村產權交易機構業務在交易規模、交易品種、交易規則、交易平臺體系方面已得到一定的發展，不過也正是由于發展時間較短，目前我國農村產權交易機構業務也存在著一定的不完善之處。

2..1 業務交易規模擴大，但各地發展很不均衡

目前我國地方農村產權交易機構在穩步發展過程中，業務交易規模也在不斷地擴大。以成都農村產權交易所為例，成都農村產權交易所自2008年10月成立至2010年9月，該所共成交土地指標36212.8畝，成交金額40.2895億元。其中，農村土地承包經營權流轉15400宗，成交金額50271.2萬元；集體建設用地使用權流轉10456宗，成交金額142997.8萬元；林權流轉1545宗，成交金額22691.4萬元。不過各地農村產權交易機構業務表現卻不一，也有部分農村產權交易機構的進場項目不超過50宗，成交金額也比較低。

2.2 業務交易品種繁多，但交易活躍的并不多

我國農村產權交易機構已開發了包括土地承包經營權、林地承包經營權和林木所有權、農村集體建設用地、農業知識產權、 集體經濟組織股權、閑置宅基地使用權、農村房屋所有權、生產性設施使用權，農產品交易以及資產抵押業務等，但是真正能夠實現進場交易的業務并不多。從各大農村產權交易機構網站上看到，目前進場交易比較多的是土地承包經營權、林地承包經營權和林木所有權、農產品交易以及林權抵押業務，此外也有一些與農村集體建設用地和農產品交易合同征集相關的業務，其余的業務基本上沒有或者只有零星的交易記錄。

2.3 業務交易規則逐步完善，但監管機構不明晰

目前，有的農村產權交易機構通過出臺《集體林權交易規則》、《農村土地承包經營權流轉交易規則》、《農業類知識產權交易規則》、《農村房屋所有權和宅基地使用權交易規則》、《涉農類資產交易規則》或者《農村經濟事項交易指南》等規則來規范交易業務，還有的農村產權交易機構通過出臺綜合的《農村產權交易規則》來規范交易業務，項目交易的規范有助于交易項目的順利實施。但是由于不同業務涉及不同的主管部門，整個交易過程具體由哪個部門來監管也不明確，這使得農村交易業務還潛在著一定的風險。

2.4 業務交易平臺體系初步建立，但具有很大的封閉性

當前，武漢、成都、杭州等地的農村產權交易機構初步建立了市、區、鄉鎮分級交易平臺統一管理、協作聯動的農村產權交易市場體系，安徽、昆明等地也在穩步構建之中。市、區、鄉鎮分級聯動的交易平臺有利于深度挖掘農村產權的交易項目，并且實現區域內產權交易的統一規范。不過目前我國農村產權交易機構的業務交易平臺均表現出明顯的封閉性，這種封閉性不僅體現在農村產權市場與城市產權市場的交易業務不能同價，也體現在各地農村產權交易業務主要在各自的行政權區域內交易，沒有形成跨區域的交易。

3 我國農村產權交易機構業務發展難點

從上文可以看出，雖然我國農村產權交易機構取得一定的發展，但是在發展過程中還有很多關鍵性的難題沒有破解。主要表現在農村產權的不清晰、法律的缺失，農村資金的缺乏，農民參與意識不高以及中介機構服務水平不高等，這些難題制約了農村產權交易機構的發展速度與發展空間。

3.1 資產產權的不明晰

資產產權明晰是該項資產能夠進場交易的前提條件，農村資產只有在確權后才有可能進行流轉。長期以來，我國農村產權都處于模糊不清的狀態當中。隨著國家對三農問題的重視以及鼓勵農村資產流轉，農村產權確權活動開始在我國興起，如農村集體建設用地、農村土地承包經營權、宅基地等很多地方都已開始進行確權。不過由于農村財產的種類多，在短時間內將農村所有資產進行確權的難度較大。雖然2011年10月份《關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》以及2012年的中央1號文件中均提出，我國力爭在2012年實現農村集體土地確權登記發證全覆蓋，但是實際的效果還有待時間的檢驗。

3.2 法律的缺失

目前很多會議或者相關政策鼓勵農村資產的流轉，但是沒有對于業務交易過程的具體規定，唯一從法律層面進行規定的只有農村土地承包經營權的流轉，其他交易項目，比如林地使用權和林木所有權以及閑置宅基地使用權等交易業務只是規定允許交易，但對于具體交易規則以及其他條件法律規定的較少，容易產生問題。而且在農村產權交易方面，并沒有從法律層面進行統一的規定，使得我國農村產權交易業務過程中缺乏最有利的法律支持。這種法律的缺失有可能造成農村產權交易要么處于市場冷清的態勢，要么出現爆發性無序增長的局面。

3.3 農村資金的缺乏

相對于城市而言，農村可用資金比較少，而且即使農民積累了一定的資金，由于城市的資金回報率高于農村，農村資金也會流向城市，這就使得能夠沉淀在農村的資金很少，從而導致了用于支持農村產權交易項目的資金很少。此外，也正是由于資金的缺乏，使得很多想進行規?；洜I的種糧大戶、林業大戶以及漁業大戶難以獲得需要的資產，表現為即使有項目進場，但由于缺乏資金，缺乏合格的買受人使得項目無法成交。農村資金的缺乏是農村產權交易進場的一大難點，直接影響進場項目的成交率。

3.4 市場主體參與的積極性較低

由于農村產權市場化的時間較短，加上政策執行力不到位以及農村產權機構宣傳不充分等多方面的原因，很多農民很難想到進場交易，甚至沒有想到要進場交易。農村對于產權進場交易的認識程度較淺，進場交易意識淡薄，進場交易的積極性較小，使得農村產權交易機構的進場項目數量較少。與此同時，對于農村資產進場交易后，農民權益如何保障這一問題也還沒有明文規定，這使得交易雙方對交易項目都有了后顧之憂，進一步降低了農民進場交易的積極性。農民參與的積極性不高，是目前我國有些農村產權交易機構無米下鍋的直接原因。

3.5 中介機構服務的缺乏

為了確保農村集體資產的保值增值，對進場的農村集體資產進行評估是不可缺少的環節。此外，對于農民自己的資產，有些交易主體有評估的需求，但是目前我國服務于農村資產的評估機構很少，這極易造成農村集體資產流失以及交易有失公允的局面。此外，有些交易項目需要相關法律服務，但此類服務對于農村來說也極度缺乏。評估機構、法律機構等中介機構服務的缺失在很大程度上會降低農村產權進場的效率，使得交易項目難以進場或者難以成交。

4 我國農村產權交易機構業務發展策略

從我國農村產權交易機構發展現狀與發展難點可以看出，目前我國農村產權機構交易業務還處于初級階段，雖然這兩年發展迅速，但在發展過程中存在的難點阻礙了農村產權交易機構的發展步伐。因此，對于各地農村產權交易機構而言，只有積極主動地采取相關措施，突破業務發展難點，才能在農村產權交易市場中處于優勢地位。

4.1 呼吁法律法規與管理的完善，為業務發展提供良好政策環境

由于目前我國并沒有出臺統一的對農村產權交易機構的管理法規與政策，這很容易導致農村產權交易業務監管的缺失，因此需要主動向政府相關部門反映，加強與政府部門的協商，呼吁政府出臺統一的管理政策，促進農村產權交易機構的長期健康的發展。與此同時，由于農村產權交易在我國踐行的時間并不長，還存在著各種各樣的問題，因此需要相關部門加強農村產權流轉管理和服務，探索相關問題的化解機制。以土地承包經營權為例，需要加強土地承包經營權流轉管理和服務，健全土地承包經營糾紛調解仲裁制度。此外，還需要盡快督促法律對于農村產權交易機構的定位與肯定，從而使得農村產權交易機構能夠名正言順地在市場上發展。

4.2 開拓農民融資途徑，為業務發展提供資金支持

農村資金的缺乏是業務交易的一大難點。針對這種情況，產權機構需要積極協助資金需求方通過多種渠道獲取所需資金。一是需要加強與各大商業銀行以及城鎮銀行的溝通與合作，使得銀行能為農村資產提供抵押貸款，目前我國林權抵押貸款這一塊已經取得不錯的成績。二是需要積極協助農民獲得政府部門的資金支持，目前已有針對“三農”問題的專項資金，2012年中央1號文件也再一次強調，要加大農業投入和補貼力度，但農民由于缺乏足夠的專業知識去申領，難以獲取相關政策資金支持。三是需要積極引導投資機構資金流向農村的招商項目。目前我國的新農村建設正在如火如荼地進程中，期間有部分投資回報高但是期限較長的項目，需要投資基金等社會資金的支持。

4.3 加大與農村的溝通與互動，提高農民參與的積極性

農民參與意識淡薄使得進場業務較少，因此提高農民進場交易的積極性是一項重要并且艱巨的任務。一是要從中央到地方加強政策的宣傳，要讓農民明白現有政策鼓勵與支持農村資產進場交易，而且進場交易對于農民有較大的益處，使得相關政策能夠執行到位。二是各地產權機構要深入農村，利用電視、報紙、廣播以及具有農村特色的“墻報”等多種方式，加強與農民的溝通，了解農民的需求，積極主動地為農民出謀劃策，實現業務進場交易。三是要切實為農民考慮，保障農民利益。2011年底的中央農村會議就明確指出，土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權等，是法律賦予農民的合法財產權利。只有充分保障農民交易前與交易后的利益，才能使得農村產權交易得到良性的發展。

4.4 提升交易品種的活躍度，提高交易平臺的市場效率

鑒于目前交易活躍的品種并不多，因此需要積極利用當前有利的政策與市場條件，進一步激活交易品種。比如，對于土地承包經營權、林地承包經營權和林木所有權這類業務，由于各地確權已進入沖刺階段，農村產權交易機構在此背景下應該進一步擴大這一類業務市場；對于農產品交易，2012年中央1號文件提出要推進全國性、區域性骨干農產品批發市場建設和改造，重點支持交易場所、電子結算、信息處理、檢驗檢測等設施建設，因此有條件的農村產權機構可以充分利用這一有利的政策，活躍農產品交易市場；對于農業知識產權，2012年中央1號文件也提出要加快農業技術轉移和成果轉化，加強農業知識產權保護，穩步發展農業技術交易市場。農村產權交易機構應該充分把握這次有利時機，實現農村知識產權的有效流轉。此外，還有其他類別的交易品種也需要抓住機會或者創造機會來提高進場項目數量與成交率。

4.5 強化多方合作機制，為業務發展提供優質的市場環境

農村資產評估以及法律服務機構的缺失，增加了業務進場交易的難度。因此農村產權交易機構需要與評估機構以及法律機構等中介機構攜手服務進場業務，解決交易過程中所需要的其他相關問題，提高項目交易效率。與此同時，各地農村產權交易機構彼此之間還需要加強交流與合作，擴大項目的受眾面，從而有利于提高交易項目的成交率。2011年11月份舉辦的全國首屆農村產權交易研討會上七家農村產權交易機構簽署了《全國農村產權交易所加強交流合作的倡議書》，能夠在一定程度上推動機構的跨區域合作。

4.6 培養綜合性人才，為業務發展提供智力支持

農村產權進場交易的業務種類繁多，涉及到多方面的法律法規或者政策條款，需要綜合知識齊全的人才服務整個交易。但是由于我國農村產權交易是近幾年興起的業務，從事此領域的綜合性人才較少，因此需要農村產權交易機構盡早納入或者培養此領域的相關人才。一方面需要從社會上直接納入已經有經驗的業務人員。因為從事此領域的人才較少，這方面的競爭可能會比較激烈；另一方面可以盡早培養內部員工有關農村產權交易所涉及到的各類知識。而且由于各種產權交易具有一定的相同點，內部員工能夠較快的熟悉農村產權交易業務所需技巧。當然，新進的無產權交易經驗的員工則需要多一些精力與時間。■