普及產權交易領域稅收常識（之一）

□ 王澤宇

（沈陽市國家稅務局，遼寧沈陽110016）

普及產權交易領域稅收常識（之一）

□ 王澤宇

（沈陽市國家稅務局，遼寧沈陽110016）

改革開放以來，伴隨我國經濟的迅速發展，我國稅制也與時俱進地不斷完善，稅收法律、政策在制定之時，符合當時的經濟社會發展形勢，具有一定的時代先進性，但它會隨著時間的推移逐漸落后于形勢，這時就有了重新制定或修訂的要求，這是歷史推進和演化的過程，客觀上體現為稅收政策變動較為頻繁。目前，我國實行的是“利用信息化為依托，納稅申報為基礎，納稅服務、重點稽查”的征管模式，是將納稅、申報事務回歸到納稅人，由納稅人自己負責。由于存在著稅務部門掌握的信息多、納稅人掌握的信息少的信息不對稱，加上稅收政策修訂頻繁難以及時全面知悉，這種對稅收政策的熟悉掌握程度不但決定了企業相對于稅務機關處于強勢還是弱勢地位，甚至成為企業稅負輕重的分水嶺。熟悉政策的大企業和會計師事務所代理的企業充分享受了稅收政策的優惠安排，使企業整體稅負處于很低的水平，比如某些大型電廠利用國家鼓勵擴大再生產的增值稅優惠政策，連續多年稅負為零；再比如個別規模以上鋼鐵企業整體稅負率只有1%左右；某全國知名的大房地產企業聘用了數名稅務精英當高管為其進行“納稅籌劃”，將住宅項目開發的利潤同步投入到商業地產的開發上，合理合法的綜合運用稅收政策降低了企業稅負，使該企業迅速積累了巨額財富而為數眾多的大部分不熟悉稅法的小企業和個體戶作為稅務機關的行政相對人則處于弱勢地位，這也是造成小企業普遍稅負較高的直接原因之一。我國制定稅收政策的權限主要在中央，基層稅務部門主要是貫徹落實稅收政策，在政策既定情況下，基層稅務部門沒有政策解釋權。要實現信息對稱，稅務機關普及稅收政策、讓納稅人享有稅收政策知情權的義務責無旁貸，但納稅人為了維護自身權益，也很有必要自發的學習、了解稅收政策。普及稅法，僅靠稅務機關的力量是遠遠不夠的，政府、社會、媒體都義不容辭，為的是讓納稅人真正享有稅收政策知情權。稅。”

第一部分 契稅

一、契稅的征稅范圍是什么？

1.根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契

2.第二條規定：“本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

(一)國有土地使用權出讓；

(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；

(三)房屋買賣；(四)房屋贈與；(五)房屋交換。

前款第二項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。”

3.根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第二條規定：“條例所稱土地、房屋權屬，是指土地使用權、房屋所有權。”

第三條規定：“條例所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。”

二、契稅應納稅額是如何計算的？

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）第五條規定：“契稅應納稅額，依照本條例第3條規定的稅率和第4條規定的計稅依據計算征收。應納稅額計算公式：

應納稅額＝計稅依據×稅率應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。”

第三條規定：“契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。”

第四條規定：“契稅的計稅依據：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；

（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；

（三）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。”

三、企業公司制改造如何繳納契稅？

根據《財政部 國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅[2012]4號）規定：“一、企業公司制改造

非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，有限責任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責任公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。

非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份超過85%的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬，免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額超過50%，或國有股份占股份有限公司股本總額超過50%的公司。”

四、個人購買住房如何繳納契稅？

1.根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號發布）第三條規定：“契稅稅率為3%—5%。

契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。”

2.根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）規定：

“五、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。”

3.根據《財政部 國家稅務總局關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》（財稅〔2010〕13號）規定：

“現對《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）中首次購買普通住房契稅優惠政策問題明確如下：

對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。”

4.根據《財政部 國家稅務總局

住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）規定：

“一、關于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。”

五、符合什么條件個人購買的住房可按1%的稅率計算繳納契稅？

根據《財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）規定：納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）第三條規定：“企業合并兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。”

2.根據《國家稅務總局關于企業改制重組契稅政策若干執行問題的通知》

“一、關于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據

具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。”

六、企業合并承受原合并各方的土地、房屋權屬，是否繳納契稅？

1.根據《財政部 國家稅務總局關（國稅發〔2009〕89號）規定：“財稅〔2008〕175號文件第二、三、四條中的“企業”，是指公司制企業，包括股份有限公司和有限責任公司。”

七、哪些房產可以享受契稅減免稅？

1.根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）第六條規定：“有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；

（二）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征；

（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；

（四）財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。”

第七條規定：“經批準減征、免征契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬于本條例第6條規定的減征、免征契稅范圍的，應當補繳已經減征、免征的稅款。”

2.根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定：“（五）對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。

（六）對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。”

3.根據《財政部 國家稅務總局

住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）規定：“一、關于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。”

4.根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）規定：“五、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。”

八、出讓國有土地使用權，契稅計稅價格如何確定？

根據《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定：“一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：

1.評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。

2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

二、先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。”

九、改變國有土地使用權出讓方式是否繳納契稅？

根據《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函〔2008〕662號）規定：“根據現行契稅政策規定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。”■