淺談城市規劃與房地產開發兩者關系

付書恒 謝紅橋

湖北郵電規劃設計有限公司建筑院（430020）

在市場經濟條件下，房地產的發展是一面雙刃劍。一方面，房地產業的發展不斷提高、改善城市居民的住房條件，開拓了新的消費市場，造就了一個宜居的城市環境,同時也吸納了大量的就業職工。另一方面，由于房地產業固有的“外部性”特征，加之現行的法律法規不完善，規劃的調控和引導作用乏力，其負面影響也不可小視。我國自從1998年實行住房制度貨幣化和市場化改革以來，房地產開發投資以年均20%以上的速度遞增，在高速發展的房地產業的背后,開發活動背離城市規劃的制約和管制，呈現出的問題不容忽視。截至2008年底我國商品房空置面積1.64億 m2，較2007年底的1.35億 m2，增幅達21.8%，造成我國土地資源的大量浪費和房地產業發展的隱患叢生。2004年7月，全國共清理出各類開發區6 866個，規劃用地面積3.86萬m2占開發區總數和原有規劃面積的70%以上。針對目前我國房地產開發所呈現的眾多問題，作為房地產業的龍頭——城市規劃及規劃管理將決定我國房地產業能否健康持續穩定地發展。

1 城市規劃對房地產開發的作用和影響

城市規劃作為引導城市合理、有序發展的綱領和技術手段，至少在以下四個方面影響房地產的發展。①城市規劃確定的城市發展規模涉及到未來城市的人口數量和土地的供應量，從而決定了某個城市一定時期房地產投資、開發的總量。房地產的投資開發量只有符合預期的發展規模，才能實現市場的供需均衡；②城市的布局、用地的發展方向和主要交通干線的走向，也是房地產開發選址的重要依據。大量的實踐證明，凡是符合城市發展方向的房地產項目都會受到地方政府政策的支持，從而可規避政策風險，并取得較好的經濟效益；③組織城市用地功能，確定城市的用地性質，完善城市用地結構，統籌各項用地的安排，也是城市規劃重要的內容。其作用在于引導房地產開發有序發展，避免開發商之間的盲目競爭、重復建設。最后，城市規劃還規定了不同地塊的開發強度∶建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率，從而保障城市擁有一個優美和諧的城市環境和城市景觀。這是我國《城市規劃法》規定的，但房地產反過來對城市規劃也有影響。

2 房地產開發對城市規劃的反作用

1）房地產開發對城市空間結構的影響是明顯的。房地產開發用地發展類型顯示出商品房開發改變了城市部分用地的用途，對城市空間結構的影響表現在兩方面∶一方面是建成區內的空間結構，另一方面是建成區的擴展。在城市經濟結構轉型的前提下，不同類型商品房的空間分布改變城市用地的分布特征，促使形成新的城市功能空間結構，原來位于中心區的普通住宅用地，轉變為商務和高級住宅用地，原來位于建成區內和邊緣的工廠轉變為住宅用地，郊區的農業用地被征用，鄰近城區的轉變為居住用地，離城區較遠的轉變為工業用地。直接原因是城市經濟結構轉變，由工業生產中心向第三產業中心發展，對商業用地的需求量增加，而商業用地的區位要求較高，要在城市的中心地段，原城市中心的居住用地部分轉為商業用地，從而可能引起連鎖變化；社會經濟發展水平的提高，對改善居住狀況的要求更強烈，也擴大了居住用地的需求。根本原因是國有土地使用制度的改革，使城市土地的固有價值得到體現，市場經濟下的城市土地利用地租理論得以驗證，支付得起最高地租的零售業占據城市的最好區位，居住其次，工業最低，工業甚至可能支付不了城市土地的地租，不得不向遠郊或其他地方遷移。

2）房地產開發通過對城市經濟發展的作用來帶動或影響城市中許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，總起來說，有以下三點∶①基礎先導作用。隨著我國經濟改革的深入發展，房地產業作為國民經濟的基礎性和先導性產業也得到了長足的發展，對我國社會、經濟的發展產生了巨大的推動和影響，特別是進入20世紀90年代后，我國房地產業發展突飛猛進，一躍成為新的經濟增長點；②產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向聯系是指帶動向房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮的公用公共事業的發展。這兩個產業均與房地產的開發呈直接的比例帶動相關效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。如商業、旅館、飯店業、運輸、倉儲、郵電通信業和金融、保險以及其他知識服務產業，它們要更好發展都離不開房地產開發的產品供給；③體制轉型作用。房地產開發是與財產制度相關度最大的一種經濟活動。隨著房地產業的發展和土地使用制度及住房制度的改革，將有利于傳統的計劃經濟向市場經濟的轉型。因為，土地與房產是最基本的生產要素，又是極為重要而基本的社會財產。改革土地和住房的計劃分配和福利分配的制度，必然涉及到價格體系、市場體制以及福利制度和工資制度等一系列改革。

3）房地產開發是使城市用地結構實現合理的關鍵。在計劃經濟體制下，我國的城市用地結構極不合理。表現在：城市中工業、倉儲等生產性用地比重過大，而道路廣場、公共綠地、市政基礎設施用地又嚴重不足。在用地功能配置方面，出現優地劣用，土地粗放開發經營，土地利用效益低下，土地資源配置不合理等現象。如廣州舊城區內建有工廠的地方有幾十處，絕大部分位于“黃金地段”，但單位面積年利潤僅為30.3元/m2,遠不及現在舊城區非“黃金地段”商服業用地利潤1 500元/m2的水平。隨著我國經濟體制與經濟增長方式的根本轉變，我國房地產開發也適應這一變化，滿足城市產業結構調整的需要，通過集中合并、挖潛更新、綜合開發等多種途徑，提高城市土地利用效益和產出效益，逐步壓縮工業、倉儲等生產性用地所占比重，提高道路交通用地、公共綠地所占的比重，使我國城市用地結構趨于合理。

4）房地產開發對城市景觀的影響表現在對城市空間形態的改變和創造上。房地產開發以創造適宜的城市空間環境為目標，將現代城市設計理念及設計控制技術引入建筑設計與居住區設計中。在房地產開發中不僅考慮到區段開發的局部問題，而且從地區和城市整體環境結構中尋找依據，更多地注重了對開發活動進行原則性引導，而不是具體的細節塑造。房地產開發對城市景觀的影響具體來說表現在以下方面∶①舊城改造與城市更新;②城市空間特征的創造。標志和特征無論對于城市或社區都是必要的。房地產開發使空間具有可識別性，同時也使居民具有領域感、場所感和安全感;③土地的綜合使用;④房地產開發空間設計帶來的形式美。總之，房地產開發對城市景觀的影響不僅體現在平面空間特征上，而且還體現在立體空間特征上，對城市景觀資源的合理開發、利用，是房地產開發的重要工作內容。由此可見，房地產開發對城市景觀具有重大影響，作為對城市土地的利用，房地產開發的目標在于創造宜人的或具有特定景觀及文化內涵的城市空間。

5）房地產綜合開發是實行“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的開發，較好地解決了規劃與實施之矛盾，從根本上克服了分散建設的局限性，加強了城市基礎設施建設，有效地保證了城市總體規劃的貫徹實施。在房地產綜合開發中，從規劃設計、征地拆遷到三通一平，以至各類房屋的建造、竣工和驗收交付使用，直至開發區的整體配套管理，可以說各環節緊密銜接、互相配合、協調發展，是一項系統地實施城市總體規劃的綜合工程。城市規劃的實施，需要大量的資金。過去那種單由國家財政出資的建設模式，已遠不能滿足城市建設發展的要求。走房地產綜合開發之路，拓寬資金渠道，可以較好地解決這一問題。推行房地產綜合開發，一方面能滿足城市經濟發展的需求；另一方面回收資金后，又可將資金循環、滾動地用于城市建設。從而打破了城市建設原有的投資機制，逐步形成城市建設投入產出的新機制，使城市建設實現自我積累、自我發展的良性循環，為城市規劃的實施提供了強有力的保障。

綜上所述，城市規劃與房地產開發兩者之間關系是緊密聯系的，且通過各種方式、機制和制度互相作用，兩者的協調機制是在互動作用基礎上的協調發展。只有在詳細分析兩者的相互作用方式與機理，才能實現兩者的協調發展，為優化房地產開發提供依據。

[1]李紅衛.城市土地使用與管理-以廣州為例的研究[J].廣東人民出版社,2002.

[2]謝暉.城市規劃與房地產開發協調機制研究[J].經濟地理,2003,03.