論區(qū)分所有建筑物的重建制度

馬穎杰

（華中師范大學(xué) 政法學(xué)院，湖北 武漢430079）

論區(qū)分所有建筑物的重建制度

馬穎杰

（華中師范大學(xué) 政法學(xué)院，湖北 武漢430079）

現(xiàn)行《物權(quán)法》對區(qū)分所有建筑物的重建問題規(guī)定得較為簡單，未涉及重建過程中的實體問題，也不便于實際操作。通過考察域外立法，我們應(yīng)建立賣渡和買回請求權(quán)、權(quán)利變換機制、區(qū)分所有建筑物的重建專項基金制度等，以進一步完善我國的區(qū)分所有建筑物重建制度。

區(qū)分所有建筑物；重建；物權(quán)法

一、區(qū)分所有建筑物重建的法律制度缺失

自1980年4月2日鄧小平同志發(fā)表關(guān)于住房問題的講話以來，我國房改已經(jīng)風(fēng)雨兼程地走過了30年。棟棟高樓平地而起，區(qū)分所有建筑物的興建熱潮席卷了大江南北。但伴隨著住房商品化進程的加快，新的住房問題及其引發(fā)的社會問題已經(jīng)產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟泡沫、拆遷征地過程中的糾紛、業(yè)主之間的矛盾與沖突等問題都極大地影響了房地產(chǎn)市場甚至國民經(jīng)濟的發(fā)展。關(guān)于區(qū)分所有建筑物的重建問題，由于最初進行房改時并未建立相應(yīng)的重建制度，重建工作面臨的重建決議的通過、重建費用的籌措以及不同產(chǎn)權(quán)人之間權(quán)益的平衡等問題無法得到妥善解決。目前，我國《物權(quán)法》只有一個條文規(guī)范區(qū)分所有建筑物的重建，即改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這不僅沒有涉及重建過程中的實體問題，在程序上也規(guī)定得過于簡單，不便于操作。而在現(xiàn)實生活中，至少存在以下幾個方面的問題亟待我們從立法上予以解決：

（一）重建的決議程序問題

林肯曾說過：“力量來自于公正。”只有實現(xiàn)了公平與正義，才能得到人們的廣泛支持。效率也是法律追求的價值，是促進社會發(fā)展的保障。因此，任何法律在制定和執(zhí)行的過程中，必須兼顧公平與效率。區(qū)分所有建筑物牽涉的利益主體眾多，因此，為了確保重建工作的順利開展，各國立法例大多采用了多數(shù)決的重建決議方式，并建立了相應(yīng)的保護少數(shù)反對者利益的機制，以兼顧公平與效率。但我國《物權(quán)法》規(guī)定的重建決議程序卻十分簡單，不但通過決議的人數(shù)比例較低，與一般的業(yè)主會議程序無異，也沒有保護少數(shù)反對者利益的規(guī)則。這種決議程序不能反映最廣泛主體的利益需求，不符合民主的要求，也易導(dǎo)致少數(shù)人的利益被踐踏，無法實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)處理上的公平和效率。因此，我們必須建立更為嚴(yán)格的重建決議程序，以實現(xiàn)對眾多利益主體的平等保護。

（二）重建的費用問題

恩格斯曾指出：“人們必須首先吃、喝、住、穿，然后才能從事政治、科學(xué)、藝術(shù)、宗教等。”住房是一個人進行社會活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此，人們對住房的保護與管理格外重視。目前關(guān)于住房保障費用的法律、法規(guī)內(nèi)容主要涉及住房維修資金，其專用于住宅共用部位、公用設(shè)施保修期滿后的大修、更新和改造，因而有人戲稱其為住房的“養(yǎng)老金”。但對于住房在意外、年久失修等情況下的損毀、滅失所產(chǎn)生的住房重建費用，法律卻沒有相關(guān)規(guī)定。區(qū)分所有建筑物的重建工作本身就是一個耗資量巨大的工程，動輒涉及上億資金。很顯然，如果沒有事前規(guī)劃，短時間內(nèi)去籌集這樣一筆巨資是非常困難的。“我國今日的區(qū)分所有建筑物的住戶，少則數(shù)十戶，多則數(shù)百戶甚至上千戶，重建區(qū)分所有建筑物時，可預(yù)見其意見的分歧。且每個業(yè)主的經(jīng)濟能力不同，生活習(xí)慣有別，價值判斷互異，對于重建費用的負(fù)擔(dān)能力也有差別，欲取得重建共識并非易事。這一點會影響到有關(guān)業(yè)主是否贊成重建，并成為重建事業(yè)進行的最大阻力。”[1]而在重建費用的籌措方面，我國的立法尚處于空白狀態(tài)，我們亟需對重建費用的籌集和分配問題進行專門規(guī)定，以更好地解決實際問題。

（三）產(chǎn)權(quán)人之間利益平衡的問題

通過對物的利用來實現(xiàn)對物所有的價值，是民法設(shè)立用益物權(quán)制度的一個重要價值考量標(biāo)準(zhǔn)。因此，《物權(quán)法》第71條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。區(qū)分所有權(quán)人可以通過將專有部分進行抵押、出租、設(shè)置地役權(quán)等來行使自己對專有部分的處分權(quán)，以獲得收益。但這也導(dǎo)致了區(qū)分所有建筑物產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜化，不僅涉及所有權(quán)人的利益，往往還會因為抵押、出租等行為涉及第三人的利益。而住房重建的先決條件之一就是產(chǎn)權(quán)明晰，權(quán)利有保障。因此，在重建工作中處理好復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，平衡各產(chǎn)權(quán)人之間的利益，是重建工作得以開展的重要前提。而現(xiàn)行立法對于重建中的地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等如何消滅，抵押權(quán)人、地役權(quán)人和承租人的利益損失如何補償，補償金的計算以及在所有權(quán)人和使用權(quán)人無法就區(qū)分所有建筑物的重建達成協(xié)議時的利益協(xié)調(diào)問題等都沒有專門規(guī)定，在實際生活中常常引起矛盾，導(dǎo)致重建工作困難重重。

二、區(qū)分所有建筑物重建制度的比較法考察

由于區(qū)分所有建筑物權(quán)利人人數(shù)眾多且情況復(fù)雜，重建工作困難重重，因此，通過立法方式對區(qū)分所有建筑物的重建制度予以規(guī)定，是現(xiàn)代各國及地區(qū)立法的一個基本趨勢。目前，對此問題規(guī)定較為詳盡的主要有日本、法國等，我國臺灣地區(qū)也在作積極的嘗試。

日本關(guān)于區(qū)分所有建筑物重建方面的立法主要是《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》。該法對房地產(chǎn)權(quán)人之間及其與各相關(guān)權(quán)利人之間權(quán)益的調(diào)整方式、重建決議程序、重建執(zhí)行方式、重建費用分擔(dān)、不同意重建者權(quán)利的保護等問題都作了詳細(xì)規(guī)定。依據(jù)該法，區(qū)分所有建筑物的重建必須滿足主客觀方面的要件，即區(qū)分所有建筑物存在腐朽、損壞、一部分滅失及其他事由且基于建筑物的價格及其他情況產(chǎn)生的修復(fù)費用過高，同時，區(qū)分所有權(quán)人和表決權(quán)人各五分之四多數(shù)贊成重建。此外，該法還規(guī)定了保護少數(shù)反對重建的區(qū)分所有權(quán)人利益的請求讓售區(qū)分所有權(quán)制度和平衡相關(guān)產(chǎn)權(quán)人利益的權(quán)利轉(zhuǎn)換制度。這對于我們確定重建工作是否開展和平衡相關(guān)權(quán)利主體的利益具有重要的借鑒意義。

法國在《住宅分層所有權(quán)法》中設(shè)專章對重建問題加以規(guī)定，主要包括以下四個方面的內(nèi)容：第一，損壞建筑物的再建筑（重建）與修復(fù)；第二，損壞建筑物的保險賠償金優(yōu)先用作建筑物的再建費用制度；第三，超過原狀回復(fù)的改良和追加制度；第四，原狀回復(fù)不足時權(quán)利的清算和損害的補償制度。該法主要針對重建費用的籌措問題進行了規(guī)定，例如關(guān)于遭受損害的不動產(chǎn)，當(dāng)作為代表的被損害區(qū)分所有權(quán)人領(lǐng)受保險賠償金時，在對集中登記的債權(quán)人權(quán)利進行保留的情況下，應(yīng)當(dāng)將此資金優(yōu)先用于建筑物的再建。由此可見，法國立法對重建過程中的費用問題作了較為詳盡的規(guī)定，為我們解決該問題提供了很好的范例。

關(guān)于區(qū)分所有建筑物的重建問題，我國臺灣地區(qū)“民法典”尚無明文規(guī)定，主要是一些學(xué)者在進行積極的探討。在單行法方面，臺灣地區(qū)“內(nèi)政部營建署”于1987年草擬的“高樓集合住宅管理維護法（草案）”進行了有益的探索。其主要借鑒了日本關(guān)于重建制度的先進經(jīng)驗，并結(jié)合實際設(shè)置了一系列區(qū)分所有建筑物重建的相關(guān)制度，如規(guī)定重建決議需要全體區(qū)分所有人及有表決權(quán)的業(yè)主的三分之二以上出席，出席業(yè)主四分之三以上同意才能通過等，既保證了效率，又兼顧了公平。

三、我國區(qū)分所有建筑物重建制度的完善

孟子說過:“有恒產(chǎn)者有恒心。”住房是每一個公民最基本的物質(zhì)生活資料，對我們的重要性不言而喻。在房產(chǎn)改革的今天，住房問題日益凸顯。這對于我們解決民生問題，建設(shè)社會主義和諧社會無疑是一大阻礙。如前文所述，區(qū)分所有建筑物的重建問題并未引起立法的足夠重視，現(xiàn)行法律制度存在缺陷。因此，筆者在此提出幾點建議，以期從立法上進一步完善我國的區(qū)分所有建筑物重建制度。

（一）完善重建決議程序

首先，在重建表決比例上，現(xiàn)行《物權(quán)法》“經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的規(guī)定不太合理。筆者認(rèn)為，決議的通過比例應(yīng)當(dāng)占業(yè)主和參與表決人數(shù)的四分之三甚至五分之四，以實現(xiàn)更大范圍內(nèi)的民主。其次，在少數(shù)反對者利益保護的問題上，筆者認(rèn)為可以借鑒日本的經(jīng)驗，設(shè)置賣渡和買回請求權(quán)制度。“賣渡請求權(quán)是指參加重建者于一定期間內(nèi)，對于不參加重建的業(yè)主及其繼受人請求以市價賣渡其所有權(quán)及基地利用權(quán)的權(quán)利。”[1]設(shè)置賣渡請求權(quán)，既解決了由于少數(shù)業(yè)主的反對致使重建工作難以進行的問題，又不至于形成“多數(shù)人的暴政”，忽略少數(shù)人的利益。買回請求權(quán)是指在重建決議通過后長時期未得到執(zhí)行的情況下，已讓售區(qū)分所有權(quán)的原業(yè)主可以向該區(qū)分所有權(quán)的現(xiàn)有權(quán)利人提供相當(dāng)于買主所支付對價的錢款，要求買回該區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利。賣渡請求權(quán)的設(shè)置是為了重建工作的順利進行，但如果重建工作一直不開展，那么少數(shù)不同意者的犧牲就會失去意義。因此，法律上必須同時設(shè)置買回請求權(quán)，以保護在一定期限內(nèi)重建決議未得到執(zhí)行情況下少數(shù)主體的利益。這兩項制度可以有效解決少數(shù)主體的利益保護問題，實現(xiàn)利益平衡。

（二）平衡產(chǎn)權(quán)人之間的關(guān)系

在平衡產(chǎn)權(quán)人關(guān)系的問題上，目前比較成功的做法主要是實行權(quán)利變換機制。“權(quán)利變換是日本在1969年制定的《都市再開發(fā)法》中所創(chuàng)設(shè)的一種重建機制，賦予政府機關(guān)、民間組織或重建開發(fā)公司可以在指定為重建地區(qū)內(nèi)實施權(quán)利變換。”[2]所謂的權(quán)利變換制度，是指“重建區(qū)內(nèi)所存在的土地所有權(quán)人、住房所有權(quán)人、他項權(quán)利人或者實施者提供房地產(chǎn)權(quán)、他項權(quán)利或資金，共同參與建筑物重建工作，在重建計劃實施完成后，按其重建前的權(quán)利價值及提供資金比例分配重建后建筑物及其土地的應(yīng)有部分或權(quán)益的制度”。[3]其具體包括以下幾個步驟：（1）由同意重建的業(yè)主討論通過重建決議；（2）重建決策人根據(jù)重建決議與住房所有人、相關(guān)他項權(quán)利人等商議權(quán)利變換方案，對住房所有權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益進行調(diào)整，如果協(xié)商不成，請求政府相關(guān)部門進行認(rèn)定；（3）公布權(quán)利變換方案及重建決議，實施重建；（4）按權(quán)利變換方案分配重建后建筑物及其土地的應(yīng)有部分或權(quán)益。權(quán)利變換機制已為眾多國家和地區(qū)所采納，我國也應(yīng)采用該制度，以更好地處理區(qū)分所有建筑物重建過程中復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

（三）完善區(qū)分所有建筑物的保障制度

現(xiàn)代社會保障制度是人類在20世紀(jì)最重要的社會文明之一，主要是指政府為保護全體社會成員免除因失業(yè)、年老、疾病或者死亡風(fēng)險而遭受損失所建立的一項制度。住房作為人們安身立命的場所，我們也要對其“生、老、病、死”進行保護，以更好地維護人們生存和居住的權(quán)利。但目前我國《物權(quán)法》和地方立法僅僅規(guī)定了住房的“養(yǎng)老金”，即住房維修基金制度，卻沒有住房的“安葬費”，即區(qū)分所有建筑物重建費用的規(guī)定，顯然是不完整的。因此，我們在進一步完善住房維修基金制度的同時，也應(yīng)該建立區(qū)分所有建筑物重建的專項基金制度。一方面，要在《物權(quán)法》中增設(shè)關(guān)于區(qū)分所有建筑物重建專項基金的條款，從總體上對基金的來源和用途進行規(guī)定；另一方面，要通過單行法的形式對區(qū)分所有建筑物重建費用的負(fù)擔(dān)、收繳的機構(gòu)、分配方法等事項進行規(guī)定，以便于實際操作。

四、結(jié)語

區(qū)分所有建筑物的重建為各國立法、學(xué)說與判例所廣泛關(guān)注。我國的商品房大多建于上世紀(jì)90年代進行住房商品化改革時期，大部分都比較陳舊，有的甚至已被損毀。由于施工質(zhì)量和建筑材料質(zhì)量的低劣、市場管理的混亂等原因，新建的部分商品房也存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。因此，區(qū)分所有建筑物的重建問題日益凸顯。《物權(quán)法》第76條難以滿足實踐的需求，因此，我們有必要借鑒國外立法中的先進經(jīng)驗，并結(jié)合我國的國情，建立賣渡和買回請求權(quán)、權(quán)利變換機制、區(qū)分所有建筑物的重建專項基金制度等，以從立法上進一步完善我國的區(qū)分所有建筑物重建制度。

[1]陳華彬.區(qū)分所有建筑物的重建[J].法學(xué)研究,2011(3).

[2]李連祺.災(zāi)后重建政策的國際經(jīng)驗和啟示[J].減災(zāi)論壇,2008(5)．

[3]李連祺.災(zāi)后建筑物重建制度：現(xiàn)狀、問題及對策——以物權(quán)法為視角[J].河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報,2009(1)．

D923.2

A

1673―2391(2012)05―0106―03

2012—04—22

馬穎杰，女，湖北武漢人，華中師范大學(xué)政法學(xué)院。

【責(zé)任編校：王 歡】