論“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用性

單 吟

（西北政法大學(xué) 經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，陜西 西安710000）

論“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用性

單 吟

（西北政法大學(xué) 經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，陜西 西安710000）

《合同法》第229條揭示租賃合同對(duì)第三人的對(duì)抗性和承租人對(duì)新的所有權(quán)人的對(duì)抗性，所以應(yīng)將其解釋為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的運(yùn)用空間和將來(lái)在實(shí)踐中所產(chǎn)生的作用是積極的，并且是必要存在的。條文規(guī)定的簡(jiǎn)約使得其適用有著極大的爭(zhēng)議性，必須對(duì)其予以完善。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃；租賃合同；租賃權(quán)；租賃物

一、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的法律內(nèi)涵

租賃關(guān)系存續(xù)期間，房屋可能因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)移所有權(quán)。這時(shí)，租賃合同的一方當(dāng)事人已不再對(duì)租賃的房屋享有所有權(quán)。那么，原租賃合同是否有效呢？這個(gè)問(wèn)題牽扯出一個(gè)重要的規(guī)則——“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是現(xiàn)代民法的一項(xiàng)重要制度，是指在租賃房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合中，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán)不應(yīng)因房屋買(mǎi)賣(mài)而受到影響，房屋受讓人仍應(yīng)繼續(xù)遵守原租賃合同的規(guī)定。這就是說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移并不導(dǎo)致有效租賃合同的結(jié)束，而只是產(chǎn)生租賃合同的變更效果，原合同在變更后的主體與原承租方之間繼續(xù)履行。一句話概括為：出租房屋的轉(zhuǎn)讓不影響租賃關(guān)系的效力。故此，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是指在租賃關(guān)系存續(xù)過(guò)程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對(duì)取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人可主張其承租權(quán)，此即對(duì)抗力。此時(shí)，受讓人或他物權(quán)人都負(fù)有維持原有租賃合同的義務(wù)，而無(wú)需另訂契約。

二、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用要件

在適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則時(shí)，人民法院應(yīng)采“三要件說(shuō)”：第一，同一標(biāo)的物上存在買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同，而且買(mǎi)賣(mài)合同與租賃合同均有效成立。如果任一合同無(wú)效，就按照無(wú)效合同處理。第二，租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于他人。若出租人在出租租賃物之前已將該物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，就不會(huì)發(fā)生“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。第三，承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則取得所有權(quán)。

三、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則限制適用的情況

（一）抵押權(quán)上的限制適用

“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。”①參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于適<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第66條第1款。在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。

（二）人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)上的限制適用

為了保護(hù)債權(quán)人的債權(quán)，或者為了保全債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，或者為了強(qiáng)制執(zhí)行財(cái)產(chǎn)查封，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)被查封后，原所有人或者原使用權(quán)人隨即喪失對(duì)被查封不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。如承租人明知為被查封不動(dòng)產(chǎn)，有隨時(shí)被拍賣(mài)抵債的風(fēng)險(xiǎn)，仍簽訂租賃合同，則不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。所以，在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該規(guī)則。

（三）破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中的限制適用

相關(guān)企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)申請(qǐng)破產(chǎn)后，其擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)必然將很快因破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的拍賣(mài)或變賣(mài)而發(fā)生變化。如在相關(guān)破產(chǎn)案件中，已宣布破產(chǎn)的企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)以其所有的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外租賃的相關(guān)合同，均不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。這一情況的時(shí)間段為法院對(duì)破產(chǎn)案件審理后宣告破產(chǎn)及之后對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的處理過(guò)程。

（四）在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的適用情況

依《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒(méi)有對(duì)租賃物進(jìn)行限制，其可以是不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn)。從字面上看，不論是不動(dòng)產(chǎn)，還是動(dòng)產(chǎn)，都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”。但是，如果將這個(gè)概念運(yùn)用到《合同法》第229條，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第229條將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此，第229條中“租賃物”一詞應(yīng)限定為不動(dòng)產(chǎn)如房屋等更為妥當(dāng)。盡管司法習(xí)慣是這樣做的，但并沒(méi)有法律條文明確說(shuō)明。

四、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是否是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的例外

通說(shuō)認(rèn)為，房屋所有權(quán)人將其所有的房屋出租后又出售給第三人的，在買(mǎi)受人取得該房屋所有權(quán)后，承租人仍然可以對(duì)該第三人享有所有權(quán)的房屋主張租賃使用權(quán)。我國(guó)學(xué)界從新房主即租賃關(guān)系的第三人對(duì)房屋的所有權(quán)后位于承租人權(quán)利出發(fā)，將這種現(xiàn)象視為“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的唯一例外，也有人將其歸于“物權(quán)債權(quán)化”。對(duì)于同一種事實(shí)或現(xiàn)象，從不同的角度出發(fā)可能得出不同的結(jié)論，這本是一種正常現(xiàn)象。但在這里需要解決的一個(gè)問(wèn)題是：承租人對(duì)承租房屋的使用權(quán)為何被認(rèn)定為債權(quán)？依當(dāng)前學(xué)界通說(shuō)，債權(quán)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)是特定人對(duì)特定他人享有的請(qǐng)求權(quán)，即對(duì)人權(quán)。但承租人對(duì)承租的房屋享有的使用權(quán)為何也被劃歸到對(duì)人的權(quán)利之中？即使依學(xué)界通說(shuō)，物權(quán)是指權(quán)利人支配標(biāo)的物的權(quán)利，承租人對(duì)自己租住并直接使用的房屋的權(quán)利也完全符合物權(quán)（使用權(quán)）的特征。同樣是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，若從新房主即租賃關(guān)系的第三人對(duì)該房享有的權(quán)利的性質(zhì)出發(fā)，則又出現(xiàn)了另外一個(gè)問(wèn)題：依“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，新房主不能以租賃合同是前房主所訂為由收回房屋，承租人的占有、使用房屋的權(quán)利，不論是從債權(quán)的角度還是從所有權(quán)的角度都難以解釋?zhuān)矣植辉趥鹘y(tǒng)的他物權(quán)之列。許多學(xué)者稱(chēng)之為現(xiàn)代社會(huì)物權(quán)法的一個(gè)趨勢(shì)：租賃權(quán)物權(quán)化。

五、完善我國(guó)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則

（一）公示規(guī)則

租賃權(quán)作為一種物權(quán)化了的權(quán)利，必須在登記公示后才具有公信力。也就是說(shuō)，將租賃登記強(qiáng)制作為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用條件，對(duì)于維護(hù)買(mǎi)受人的知情權(quán)及平衡承租人、善意物權(quán)人和債權(quán)人等權(quán)利主體之間的利益，從而實(shí)現(xiàn)法律的實(shí)體正義和公平均具有重要意義。

（二）交付規(guī)則

在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的構(gòu)成要件上，其他國(guó)家和地區(qū)幾乎均在法律中明確規(guī)定了三個(gè)要件：其一，租賃合同有效；其二，出租人將租賃物的所有權(quán)讓與第三人；其三，租賃權(quán)需要以交付或登記的方式對(duì)外公示。但僅從我國(guó)《合同法》第229條的字面意義上看，其構(gòu)成要件似乎僅有前兩點(diǎn)。理論界一致認(rèn)為，在未建立租賃登記制度且未將租賃登記作為構(gòu)成要件的情況下，應(yīng)將交付作為適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的要件。其理由主要如下：（1）邏輯上的必然性。在租賃物被交付前，承租人享有的租賃權(quán)與一般債權(quán)無(wú)異。而在租賃物交付后，承租人才得以對(duì)租賃物使用、收益，從而處于一種類(lèi)似于用益物權(quán)人的地位。此時(shí)，才有通過(guò)強(qiáng)化租賃權(quán)的效力來(lái)保障承租人的必要。（2）使租賃權(quán)具有公示性，以保障交易安全。租賃物被交付前，租賃物上是否存在租賃權(quán)并無(wú)公示，第三人也難以知悉。而租賃物被交付后，承租人取得占有，公示方法已臻明確，公信力可以確定，賦予承租人以物權(quán)化之租賃權(quán)于交易安全已無(wú)妨礙之虞。筆者完全贊同將交付作為我國(guó)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的構(gòu)成要件之一。

[1]史尚寬．債法各論[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2001．

[2]康臨芳.買(mǎi)賣(mài)不破租賃相關(guān)問(wèn)題探討[J].法律適用,2005(11).

[3]項(xiàng)麗鶯.買(mǎi)賣(mài)不破租賃芻議[J].浙江工商大學(xué)學(xué)報(bào),2004(6).

[4]喬楓.“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在房屋轉(zhuǎn)租期間的適用[J].中國(guó)房地產(chǎn),2006(11).

[5]周道航,姜振國(guó).“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則之探析[J].中國(guó)檢察官,2006(9).

[6]龔國(guó)偉,李楠.論“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則[J].廣東商學(xué)院學(xué)報(bào),2003(5).

[7]楊會(huì).租賃權(quán)的善意取得[J].安徽理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2005(1).

D923.6

A

1673―2391(2012)05―0115―02

2012—02—15

單吟，江蘇金壇人，西北政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院。

【責(zé)任編校：王 歡】