山東省低碳房地產業發展存在的問題與對策

王怡紅 高珂強

(山東青年政治學院公共管理學院，山東濟南 250014)

一、引言

21世紀是人類社會從工業化社會邁向生態化社會的生態世紀，發展低碳綠色建筑和生態城市已經成為當今世界房地產業發展的總體趨勢。溫家寶總理在十一屆人大《政府工作報告》中明確提出，“要努力建設以低碳排放為特征的產業體系和消費模式。”山東是人口大省和經濟強省，同時也是能源消耗大省，目前正經歷著工業化、城市化快速發展的階段，人口增長、消費結構升級和城市基礎設施建設都對能源消耗、溫室氣體排放不斷提出剛性需求。因此，發展低碳綠色建筑和構建生態城市，不僅是未來房地產業的發展方向，也是山東省調結構、轉方式必須予以突破的重要內容。

二、山東省低碳房地產業發展存在的問題

(一)缺乏有效的政策激勵，抑制了參與各方的積極性

現階段，由于市場上低碳綠色建筑尚未形成規模效應，成本相對較高，在賣方市場主導下，大部分房地產開發商還是更多地關注短期收益，對低碳綠色建筑認識不夠，缺乏主動提升建筑品質和推行低碳綠色建筑的動力。在市場失靈的情況下，作為推動低碳房地產業發展的指導者、監督者和推動者——政府，應當適時地制定完備的政策法規體系，為低碳綠色建筑的推廣與應用提供良好的管理平臺。①楊杰:《基于利益相關者的建筑節能管理機制研究》，《山東社會科學》2010年第10期。山東目前已經頒布了相關的建筑節能技術標準、規范和政策，但建筑節能技術政策的收效并不顯著。缺乏實質性的對低碳房地產業的經濟激勵政策，在一定程度上阻礙了山東低碳房地產業的發展。畢竟政府的政策激勵和高度重視是成功實施和推動低碳綠色建筑的關鍵所在，因為恰當的制度安排可以將推行低碳綠色建筑的宏觀決策轉化為發展低碳房地產業的動力。

(二)政績工程、形象工程多，建筑使用壽命短

我國《民用建筑設計通則》規定:重要建筑和高層建筑主體結構確定的耐久年限為100年，一般性建筑為50－100年。但是，山東某些城市建筑的興與廢如同兒戲，不要說建筑使用壽命遠未達到設計使用年限，甚至有的房屋建筑還沒封頂就因為眾所周知的原因而被拆除。有統計顯示，山東建筑的平均使用壽命僅30年左右，這是一種巨大的浪費。造成這種浪費的主要原因:一是一些城市規劃變更頻繁、朝令夕改，一任領導一輪規劃，規劃隨意調整導致大量建筑被強拆;二是建筑維護維修不及時、損毀嚴重，影響使用壽命;三是建筑材料耐久性差，施工質量差影響使用壽命;四是一些地方領導在城市建設指導思想上急功近利，重速度、輕質量，搞政績工程、形象工程，與開發商的商業利益相結合，造成不該拆的房屋被拆除，勞民傷財、滋生腐敗。

(三)住宅產業化水平低，建筑方式原始粗放

多年來山東住宅產業化水平較低，一直是粗放式建設方式。集中表現在:一是生產效率低。住宅建設大部分原材料制作在現場進行，手工作業為主，工人勞動強度大、生產效率低。二是資源消耗比較高。住宅建設用鋼量平均比發達國家高出10—25%，衛生潔具耗水量高出發達國家30%以上。三是技術配套和集成度低。雖然住宅部品的工業化水平有了較大提高，但尚未形成系列化和規模化的生產體系，住宅技術和發展也主要以單項技術推廣應用為主，技術上和組織上缺乏有效的集成和整合，難以發揮技術應用的綜合效益。四是住宅生產和使用造成環境污染嚴重，粗放的生產方式、傳統的建造技術、建筑材料使用及質量問題造成大氣污染、水污染、室內空氣污染問題非常突出。

(四)土建裝修一體化進程緩慢，二次裝修浪費驚人

早在1999年，國辦發72號文件就明確要求新建住房推廣一次性裝修和菜單式裝修，但至今山東建筑市場上銷售的住房大多數仍為毛坯房，土建裝修一體化比例不到10%。只有進行二次裝修才能滿足使用要求，粗放型住宅建設特點非常突出。有數據顯示，2009年我國城鎮竣工住宅面積7.88億平方米，按照平均每戶105平方米來計算，根據現下購房者的二次裝修率，將有近675萬戶需要裝修。二次裝修平均每戶大約產生建筑垃圾1.5－2噸，總計約產生1000萬－1350萬噸。換算成標準煤，這些浪費約為288萬噸標準煤，由此增加的二氧化碳排放則有720多萬噸。同時，家庭裝修的噪聲擾民、裝修材料帶來的環境污染和更改管線造成的安全隱患等問題也很突出。

土建裝修一體化推進緩慢的主要原因:一是開發企業一體化推進積極性不高。開發企業認為全裝修成品房會增加質量投訴，而且稅收政策不配套，目前房地產開發企業的營業稅稅率為5.5%，裝修企業的稅率為3.3%，建設成品房會使開發企業多繳營業稅;況且國家對建設成品房無強制性要求。二是消費者對全裝修成品房認同度不高。居民住房消費觀念存在偏差，盲目追求個性化，認為成品房不能滿足其要求;購買全裝修成品房需多繳契稅;購房者對全裝修成品房質量信不過。

(五)低碳環保意識較差，沒有形成低碳消費理念

社會公眾的消費模式會引導市場的價值取向，并最終催生出一種適應這種消費需求的經濟行為。近年來，山東消費者的低碳環保意識有所提高，但低碳環保意識的提高，并不代表其接受低碳環保能力的全面提高。我們《建設以低碳排放為特征的山東房地產產業體系及物業消費模式研究》課題組曾隨機對500位具有較高知識水平與較高收入的“雙高”人士進行了“物業消費模式問卷調查”，對42個問題進行了問卷，其中有關低碳綠色建筑的問題:

其一，“消費也是一種責任”已經成為全球共識，低碳消費你愿意接受嗎?55%的人回答“愿意接受”;20%的人回答“與我無關”;25%的人回答“我想接受但消費能力有限”。

其二，全裝修住房減少碳排放，能減少二次污染，使用方便，拎包即住，但價格較高，全裝修住房與毛坯房你更喜歡購買哪一種?90%的被調查者回答“購買毛坯房”;只有10%的人回答“購買精裝修住房”。

其三，你認為全面實現低碳生活面臨的障礙是什么?58%的人回答“很多城市居民生活方式依然很粗放，不顧生態成本;城市化建設過于追求“高、大、全”;缺乏有效引導，不知從何開始低碳生活方式;消費理念虛榮，過于追求寬大、奢侈;42%的人回答“低碳生活是一項系統工程，僅依靠市民自身力量難以實現”。

其四，你購買商品房時，主要考慮哪些因素?85%的人回答“考慮價格、地理位置、交通、小區環境、周邊配套、開發商品牌和物業管理等因素”，只有15%的人回答“也要考慮購買綠色低碳排放保護環境的住宅”。

以上調查表明，山東消費者還沒有全面形成低碳節能的消費意識和生態理念，從消費者對低碳節能住宅的需求來看，承受能力與認識程度都很有限，社會公眾總體的低碳節能意識和參與程度都比較低，倡導綠色低碳消費，政府、媒體、開發商、消費者還沒有形成合力。

(六)低碳建筑材料的開發應用水平有待提高

資源環境的硬約束，催生了世界節能、環保領域的技術研究與開發。但是，山東在低碳建筑材料的開發應用方面還存在薄弱環節。首先，低碳建筑材料的研發能力不足，專業人才缺乏。低碳建材是低能耗、低排放、低污染、綠色的新型建筑材料，它的研發需要大量的專業技術人才以及相應的研發條件，但由于某些政策、法規和制度的制約，致使低碳建筑材料的研發受到阻礙，該引進的人才難以引進、該落實的政策沒有落實、該推廣的技術得不到推廣。其次，低碳建筑材料的推廣應用動力不足。低碳建材的推廣應用，既有市場的推動，也離不開政府的引導。目前在建筑節能方面我國相關的財稅政策還不完善，應當借鑒發達國家的經驗，盡快建立科學有效的建筑節能財稅政策體系。①牛犇、楊杰:《基于開發商視角的建筑節能經濟激勵制度研究》，《山東社會科學》2011年第7期。在低碳建材的推廣應用方面，山東地方財政也有許多工作要做，也有許多路要走，要通過有效的經濟政策激勵，積極推動低碳建材的推廣應用，同時政府采購有責任向低碳綠色建材傾斜，以起到示范、引導作用。

三、山東省發展低碳房地產業的對策建議

低碳生態城市建設是人類文明進步的標志，是未來城市發展的方向。建設低碳生態城市要以發展低碳綠色房地產業為突破口。低碳節能建筑是未來山東房地產業發展的主流，因此建立和完善山東低碳房地產業的發展機制，是山東房地產業快速健康發展的重要保證。具體對策建議如下:

1.樹立科學發展觀，增強可持續發展意識。低碳節能是未來房地產開發的核心價值體現，樹立科學發展觀，是統籌山東低碳房地產業健康發展的重要保證。首先，各級政府要在低碳房地產業發展過程中，加強組織領導，綜合考慮低碳節能建筑與生態城市特點，系統優化低碳節能建筑的經濟功能、生態功能和社會功能，以低碳和節能相協調為基礎開展生態城市發展規劃、計劃編制與推廣執行，促進山東低碳房地產業的協調發展。其次，深刻了解建筑與資源、環保的關系以及國際發展動向，積極推進全省范圍內的綠色低碳行動。對山東低碳節能、建筑環保和污染耗能現狀展開全面調研，通過各種公共傳播手段對傳統建筑產品耗能和環境資源污染等現象展開社會討論，組織各方面專家對揭示出來的問題進行深入的剖析。同時，摸清山東建筑節能綠色環保產品的生產、使用和推廣情況，總結好的作法。再次，開展各種形式的宣傳普及活動，利用各種宣傳媒介進行綠色環保節能知識教育，引導綠色消費，推廣普及綠色建筑，增強全民可持續發展意識。

2.完善法規政策體系，為低碳房地產業提供制度保障。發展低碳節能建筑和建設生態城市，最大的挑戰不是技術問題，而是制度環境與政策法規。因此，必須加快與低碳節能房地產開發相關的法律體系建設，完善各種政策法規，用法律和制度來保證低碳節能、環保生態的房地產業的高效平穩發展。建議起草制定山東省地方促進低碳經濟的行政法規并完善現有的低碳環保能源法規。借鑒與學習重慶市出臺的《低碳建筑評價標準》，豐富山東地方發展低碳經濟的成功經驗以及立法嘗試，加大對低碳節能房地產業的支持力度。在低碳節能房地產業的發展過程中，要結合各地的實際，積極探索、積累經驗，杜絕低碳概念炒作和為政績工程、形象工程而過度投入，推動低碳房地產業的健康發展。

3.加大各類激勵措施，以健康環保贏得市場。低碳經濟包括低碳生產與低碳消費兩部分，低碳生產方式是前提，低碳生活方式是實現低碳房地產業發展的關鍵和目的。因此，在保障建筑品質的基礎上，對消費者購買低碳節能建筑，除了積極引導與鼓勵以外，還應輔以經濟、社會的激勵。不僅要對購買低碳節能住宅的消費者實行一定的物質獎勵，對建設開發低碳節能建筑的開發商也要實行稅收優惠和社會表彰，以此推動低碳節能建筑向全行業、全社會，向生態城市建設發展。一個令人欣喜的現象，盡管近年來國家持續加大對樓市的調控政策，山東省的濟南、青島、煙臺、威海等大中城市的房地產價格有所回調，但高端節能健康環保的精裝修住房項目仍然是一房難求。這說明，高端節能健康環保的精裝修住房已經被廣大的消費者所認可。

4.制定科學的評價標準，完善房地產低碳節能評價體系。發展低碳房地產業需要建立符合可持續發展要求的低碳節能評價標準，據此，監管部門有法可依、房地產企業有章可循、消費者有據可選。

開發低碳房地產需要全面的低碳技術體系作支撐。如，采用低碳技術和零碳技術乃至負碳技術策略，加速發展天然氣、核電、風能、太陽能、水能、地熱能和生物質能等可再生能源，改變建筑用能及能耗結構，通過整體優化設計，在建筑全生命周期內實現“3R”與“四節”，即“再利用、再節約、再循環”與“節地、節能、節水、節材”。只有大量創新和使用低碳節能新技術，同時按照標準評價體系的要求予以監督，才能整體的形成低碳房地產業的良性循環。因此，我們在致力于突破低碳能源、節能建筑、生態環境、治污減排等低碳生態核心技術的同時，也應盡快建立和完善相關的低碳節能評價標準，以此推動山東低碳房地產業的健康發展。