房地產信托的意外之熱

張碩

◆資本的追捧，令房地產信托產品發行迎來一陣意外的小陽春。

◆然而隨著調控持續，哪些因素會成為推倒房地產信托資金鏈斷裂的多米諾骨牌，猶未可知。

“剛收到平安財富佳園(35)號集合資金信托計劃推介資料，感覺產品不錯，30分鐘后正準備花300萬元投資，卻被告知它已經賣完了。”平安信托客戶陳剛(化名)不敢相信，在當前房地產調控趨嚴情況下，一款認購規模2億-3億元的房地產信托產品不到1小時竟然全部售完。

“簡直瘋掉了。”當聽說一位上市公司原始股東將大部分股票套現，轉而購買房地產信托產品時，陳剛發出一聲嘆息。

陳剛的遭遇并非個案。3月起，平安信托連續推出的幾款房地產信托產品均意外熱銷。其中規模為2億元的平安財富佳園(39)號集合資金信托計劃(下稱佳園39號)與3億元平安財富聯合創盈投資之清水灣項目集合資金信托(下稱清水灣信托產品)均在一天內全部售完，即使是認購規模約在30億元的平安財富安富1號房地產基金集合資金信托產品(下稱安富1號)，銷售周期也只有2-3天。

資本的追捧，令房地產信托產品發行迎來一陣小陽春。據普益財富最新統計數據顯示，僅3月份就有56款投資房地產信托產品順利發行，環比增加60％，房地產領域產品當月募資規模超百億元，平均成立規模達1.94億元，環比上升20.33％。

那么，誰在“逆市”追捧房地產信托投資熱并促發收益倒掛?

一位平安信托客戶經理向記者分析說，目前購買房地產信托產品的資金五花八門，有客戶拿著到期信托產品的資金認購，也有部分從股市資金取出數百萬元轉購房地產信托，還有一些高端投資者原先打算投資PE，但發現PE投資回報率持續下滑后干脆轉投房地產信托。

然而，仔細觀察佳園39號等房地產信托產品推介資料，陳剛還是發現信托公司為成功營銷“頗費功夫”。

如佳園39號擬投資的江蘇省宿遷市恒大華府項目，是當前宿遷市唯一的精裝修樓盤，且鄰近市中心與城市核心商圈。每個城市都有高端住宅的剛性需求，目前恒大華府項目已建樓盤從去年7月起已銷售30％的成績，已表明上述樓盤項目銷售前景良好。

事實上，在一家信托公司財富管理部負責人看來，真正推動房地產信托逆勢熱賣的，或是房地產信托產品高收益率，“現在高端投資者普遍認可的房地產信托產品年化收益率至少在10％以上”。

記者發現，佳園39號、清水灣信托產品與安富1號設定的年化收益率均在10％-13.4％。為了確保信托投資本金利息按期收回，平安信托在上述產品推介資料注明嚴格資金監管措施。如在富力1號推介資料里，平安信托要求融資方廣州富力房地產股份有限公司(2777.HK)在信托計劃到期前三個月內向信托計劃保證金賬戶存放保證金，且累計存放資金在信托計劃到期前的第三個月，第二個月與最后一個月不得低于優先投資人本金余額的20％、50％、100％。

“列舉詳盡資金監管措施，在以往房地產信托產品推介資料中不多見。”陳剛指出，讓他更加意外的，則是房地產信托產品推介資料用量化數據預測方式，揭示房價跌幅對信托計劃投資收益與本金所面臨的潛在損失程度。

不過這種預測值是否準確，卻是未知數。

上述信托公司財富管理部負責人表示，真正衡量一個房產項目價格波動趨勢與銷售前景，取決于這個樓盤能否從城市居民的剛性住宅需求“獲利”，某些地段良好，交通便捷的樓盤即使在房地產調控期間依然價格堅挺銷售良好，但這種對項目銷售前景的判斷卻很難反映在推介資料中，這也是投資者熱捧房地產信托產品背后隱藏最深的風險。

值得一提的是，房地產信托逆勢熱賣，也令平安信托轉而做起“買斷”房地產信托產品的新生意。

在陳剛拿到清水灣信托產品推介資料時，除了得知擬投資項目是貴州省安順市竹園·清水灣項目(該市目前最大的城市建設項目及國家1000萬套保障性安居工程重點支持項目之一)，還意外發現其中附加條款注明“交易對手是金谷信托”。

經過詢問，他了解到清水灣信托產品原是金谷信托設計發行，后來可能被平安信托“買斷”，目前購買這款信托產品的客戶是直接和平安信托簽訂信托投資合同的。

不過，清水灣信托產品的主要風險控制條款仍然由金谷信托設計，其中包括金谷信托的大股東——中國信達資產管理股份有限公司旗下房地產資產管理平臺信達投資有限公司承諾信托到期時受讓特定資產收益權。為了突出后者資金實力，推介資料特別注明信達投資有限公司2010年業務收入達到58.76億元，凈利潤為8.09億元。

在一位接近平安信托的人士看來，平安信托敢于買斷清水灣信托產品，可能是4月份平安信托推出的房地產信托產品數量并不多，但客戶投資需求旺盛。

“此外在價格談判過程，平安信托也應該具有某種優勢。”他說道。畢竟，原先金谷信托設計的清水灣信托產品風險控制條款，有著太多關聯交易的痕跡。如產品設計發行方金谷信托的大股東是中國信達資產管理股份有限公司，信托計劃“擔保”機構又是信達資產管理股份有限公司旗下信達投資有限公司，這可能是金谷信托有意轉讓清水灣信托產品的原因之一，以引進第三方機構監控信托產品風險。

但平安信托“買斷”后，又如何監控產品資金鏈風險，需要另一番大智慧。