2012買樓傻賣樓更傻

趙卓文

2012年，什么事情都可能發生。

一直不為專家學者們所看好的中國樓市，出現了“紅六月”、“紅七月”。“量價齊升”，已經不是個別現象，而是普遍現象。世界上所有發達國家和城市的經驗表明：經濟增速減緩，房地產需求會下降，租金和售價呈下降趨勢。

2012年的中國樓市卻提供了另外一個版本：經濟下行，房地產卻逆市增長。缺乏投資渠道和財富保值增值渠道的中國城市居民，在風雨中選擇了抱緊房地產。

2012年買樓傻。

理由一：當前樓價處于高位。以廣州樓市為例，2003年一手住宅均價為3888元/平方米，2012年的一手住宅均價為13000元/平方米左右，10年上升了4倍。高位入市，不是個好的選擇。

理由二：當前樓市存在泡沫。集中體現在空置率上升（廣州住宅空置率約10%，甲級寫字樓空置率約20%），租售比失調（廣州商鋪年租金投資回報率平均低于5%，住宅低于3%，甲級寫字樓普遍4-6%），嚴重缺乏投資價值。

理由三：2012年樓市不確定性增大。政府換屆，調控政策，貨幣政策等，都會對樓市造成極大影響。

理由四：中國樓市的遠景為多數人看淡。天下沒有不散的筵席。2020年之后，堅持計劃生育政策的中國，將迎來人口結構的拐點。人口紅利，轉為人口負債。未來樓市需求將大幅下降。

然而，中國房地產的牛市遠未結束，2012年買樓傻，賣樓更傻。

理由一：未來10年中心城市樓市需求將持續旺盛。中國當前城鎮化水平剛剛超過50%，未來10年將是城鎮化高速發展期，至少將有2～3億人進入城市。在城鎮化水平超過70%的珠三角地區，由于產業升級，城市升級，人口集聚程度還在提高。廣州當前常住人口已突破1600萬人，提前完成了“2020年”的指標，未來10年還將增加500萬人（控制指標）。中心城市的房地產需求仍然旺盛。樓市不但不會出現“崩盤”。政府還需要通過“限制”、“房產稅”等手段來抑制需求，控制房價。

理由二：地價仍處于上升通道中，廣東2011年經營性土地地價為2094元/平方米，是2005年的3.9倍；廣州2011年住宅用地地價為7225元/平方米，是2006年的2.5倍。由于城市土地資源稀缺，可供建設用地有限。廣州中心區的地價還將加速上升，廣州中心區物業價值仍將不斷上升。不管經濟如何波動，不管房產稅、限購等政策如何變化，聰明的廣州人都應堅定持有中心區物業。

理由三：房地產，已經作為城市居民財富保值增值的唯一可靠場所。

理由四：未來10年，中國樓市仍然樂觀。中國幅員遼闊，經濟的再生能力和創造能力，將超出大家的預期。如果人口計生政策及時調整，中國房地產將可在2020后再增加一個10年黃金期。

2012年，盡管以“單邊上升”為特征的中國樓市的黃金時期已經結束。但以“結構性行情”為特征的未來10年白銀時期，仍然值得期待，堅定持有物業，是明智的選擇。