小產權房新政 強拆抑或轉正

王奇

今年以來，國家相關部門宣布整治小產權房，一些小產權房可能會遭到強拆，但也有一部分小產權房有望借此機會“轉正”。有專家建議：“治理小產權房要是非分清，合法規范，小妾的兒女也是人。”

一排排已經蓋好的房子，其大幅的促銷宣傳海報上寫著“地鐵口，不限購，最低40萬一套”。這是北京市昌平區在售的小產權房的一個縮影。

在售樓處門口， 于小海蹲在那里抽著煙，向《投資與理財》記者抱怨：“這個時候出臺政策，把我的計劃全打亂了。”這是他第三次來這里看房了，他去年就已經準備在這個小區買房了，但現在卻開始猶豫了。

今年2月下旬，國土資源部召開新聞發布會，宣布今年將選擇部分城市，開展小產權房整治工作。這也是于小海猶豫的最大原因，他這次來售房處，就是想看看開發商有什么好的對策。

5000萬豪華小產權房

在國土資源部宣布治理小產權房的一個月后，“單套5000萬，竟是小產權？”這條消息出現在各大財經網站的首頁上，曝光了北京市昌平區單套“四合院”高達5000萬元的小產權房身份問題。此后，國土資源部再次重申，小產權房不合法，要試點清理，并責成相關部門查處“天價”小產權房。

據《投資與理財》記者調查，目前北京的小產權房有10余個項目在售，主要集中在昌平、房山、大興、延慶等郊區的農村和城鎮。小產權住宅的售價主要在6000元至7000元/平方米之間，小產權別墅的售價多在9000元至10000元/平方米，相當于同等地段大產權項目價格的三分之一。

而在北京市昌平區鄭各莊村這樣的小產權房集中區，當地不僅建設了80余棟小高層，還在建養老國際公寓，并衍生出“水城御墅”四合院這樣的高端住宅產品。

十幾年都沒清理掉

為了進一步弄清現在市面上銷售的小產權房的真相，記者采訪了在今年年初購買了小產權房的田先生。據田先生介紹，自己雖然符合限購令下購房條件，但是有限的資金，只能買一套小的大產權房子，父母來北京的話，家里都沒有地方住。

“在購買之前，我也考察過一些其它小產權房，我現在房子所在小區已經有很多人買了。這里建房土地不是租給開發商的，而是村委會和開發商一起開發的，而且有很多當地的村民也在這個小區買房了。”田先生說。

對于可能整治小產權房的政策，田先生也說出了自己的看法，他認為如果選那些規模較大的小區，被拆掉的可能性就會小很多。小區內如果有一部分是當地的村民，這樣的小區也更安全。

據了解，田先生的叔叔、堂哥、表姐等一些親戚也在這個小區買了房子。在對田先生的采訪中，他坦言，賭的就是房子不會被拆。

對于今年小產權房可能被清理的問題，銷售人員這樣回答記者：“清理了十幾年也沒清理掉啊，再說我們這個不是占用耕地，不在清理的范圍之內啊！”

小產權房清理已經開始

今年2月，國土資源部宣布對小產權房予以清理，媒體隨即公開曝光了兩起與小產權房建設有關的刑事案件。一起是2月28日，北京市國土局懷柔分局執法監察大隊干部因查處小產權房違法占地不力，被以玩忽職守罪追究刑事責任。

另外一起是北京風景偉業房地產有限公司老總李風景，因為擅自在房山區建設并銷售“青龍湖莊園”別墅小產權房，且在政府部門明令禁止的情況下，仍然繼續銷售，被檢方指控犯有合同詐騙罪。3月31日這一案件被提起公訴，李鳳景因合同詐騙罪被北京一中院一審判處無期徒刑，使他成為首位因建設、銷售小產權房，被追究刑事責任的開發商。

小產權房利益難保障

2010年5月，懷柔區楊宋鎮水岸江南二期32棟小產權房全部被強行拆除。而此后，大興區黃村柳林園公寓和創玉朝公寓也遭政府回收。另外，小產權房交易中，買賣雙方還都承擔一定的風險，房價上漲時，賣方可以主張合同無效；而房價一旦出現下跌，買方也同樣可以主張合同無效。

如果小產權房“一房二賣”，那么兩個合同都是有效的，誰去辦了房產證，登記以后，這個房子就會判給誰。而沒有登記的那一方只能要求退款。如果小產權房出現“一房二賣”的情況，因為沒有住建部的登記， 在這方面的維權是很吃虧的。

清理試點將拉開序幕

國土資源部日前透露這次小產權房的清理思路原則：“分類、分步驟推進。其中，侵占耕地等違法違規的小產權房，尚未銷售以及新建、續建的小產權房都在清理行列。清理包括強制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等。”

此前有媒體消息稱，國土部將在北京、重慶、鄭州、海口等小產權房較密集的城市開展試點，更是顯示了國家清理小產權房的決心。

而上述四個城市較具代表性，北京郊區小產權房密集，高房價將大量剛需族逼向了郊區小產權房；重慶屬西部大城市，外來人口多，郊區面積大，小產權房分布零散；鄭州小產權房的城中村問題突出；海口旅游度假區存在大量小產權房問題。

部分小產權房有機會“轉正”

目前清理小產權房已是箭在弦上，但一切遠沒有想象中的樂觀，情況復雜、阻力大成為清理工作面對的最大難題。

有土地專家認為， 小產權房處理的難點主要在存量房的處理上。“一方面，由于其規模巨大，個別小產權房小區及其配套都已成型，全部拆除的難度較大，更多的是來自于地方政府和相關部委的阻力。另一方面，如果保留下來，將是對現行土地法律法規的沖擊。”

“ 部分地方政府、個別部委在地方的重大項目工程，部分存在違法違規用地情況，一旦摸底，地方違法違規的用地問題將無處遁形。”業內人士稱，“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規劃、質量合格的小產權房，在補交土地出讓金后‘轉正，或者轉為保障房。”

田先生也有著同樣的想法，“如果能交一部分差價，把房子‘轉正，我們也是愿意的，畢竟還是大產權房住著放心。”

“小妾的兒女也是人”

其實一直以來，小產權房都以“非法”的狀態存在。盡管國家明確禁止小產權房的買賣，但小產權房的規模仍在不斷擴大。根據全國工商聯房地產商會的數據，1995年-2010年，全國小產權房竣工面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。但國土部坦言，目前還沒有完整統計全國小產權房的數據。

盡管如此，一些機構對小產權房的存在價值還是頗為認可。相對一致的觀點是，小產權房成為農民分享城市化發展成果的重要途徑，同時在一定程度上解決了城鎮中低收入階層的居住需求。

持同樣的觀點的中國管理科學研究院研究員、著名經濟學家李開發表示，小產權房是老百姓對高房價不滿，用腳投票的一種選擇，治理小產權房要是非分清，合法規范，小妾的兒女也是人，不能讓弱勢群體再受傷害。“

再等等看吧， 等政策明朗了，再決定買不買。小產權房畢竟沒法律保障，還是謹慎點好。”于小海對記者說。