商業地產過熱必衰

張宇良

因工作原因，筆者最近幾年，實地調研北京、天津、上海等一線標桿城市，云南昆明、鄭州等二線城市，新疆烏魯木齊這樣的邊境城市，以及四川幾乎幾十個縣市。其4萬億刺激計劃投入基礎設施建設，比如道路、河道整治；而大多數投入以舊城改造為名義的地產領域，導致商業地產泡沫橫飛。

中購聯的《中國購物中心發展報告2012—2013》報告顯示，2011年底，北京擁有245家購物中心，但有216家是2004年至2011年開業的，645%的增速居全國城市首位。從數據分布上看，天津和重慶這兩個城市購物中心數量高于其他二三線城市，增速僅低于北京。

四川省商業地產聯盟的最新數據顯示，目前，成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右。近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在全國發展迅速。數據顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3至5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。

其實不然，據筆者掌握的情況看，未來3至5年入市的綜合體將達200個。當然，這是加上正在規劃未開工的項目。僅以成都市“退二進三”戰略為例，三環以內的專業市場系數外遷，西南食品城、家具廠、512建材市場、荷花池市場等等市場還未完全外搬，就市場上未來N個綜合體的定位和初步規劃早已出爐。而這些原址上的規劃商業，多以綜合體為主。

而綜合體，必有集中商業，言集中商業，必言百貨。即便無百貨之名，也有其中規劃的百貨之實。

但如火如荼的商業地產泡沫橫飛背景下，百貨卻已顯頹勢。……