重慶市房地產泡沫度研究

胡小渝

[摘 要]近年來，關于重慶房地產業存在泡沫的呼聲愈來愈高。究竟重慶房地產市場是否存在泡沫，成為當下研究的重點。本文基于重慶市2005年～2010年房地產業數據，測度重慶房地產業是否存在泡沫，并就分析結果提出相應對策建議。

[關鍵詞]重慶房地產業泡沫度

一、引言

1998年之后，中國房地產市場非常繁榮，房價一路攀升。2003左右，國內“房地產泡沫”的呼聲日高，“中國房地產泡沫是否存在”之爭成為一時焦點。多數人認為，中國存在房地產泡沫，政府應采取調控措施，避免走上日本經濟衰退的老路。

2011年7月，在國家嚴厲的調控措施下，全國房價終于停止了快速增長，公眾對房價上漲的預期終于結束了。但這一輪調控會不會引起房地產泡沫的破裂？重慶市這樣相對低價位的市場是否存在泡沫？這些問題值得進一步研究。

國內外關于房地產市場泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因與測度研究，研究方法集中于定性說明和定量測度。但分析重慶市房地產泡沫度的文獻相對較少。蒲勇健等（2006）、閆妍（2006）等在分析全國房地產市場泡沫時，將重慶市作為研究對象之一，均研究2005年以前的房地產市場情況。近幾年房價快速攀升后，重慶房地產市場是否存在泡沫，泡沫是否嚴重等均未有學者進行研究。因此，本文選擇重慶市2005年～2010年的數據作為分析模板，測度重慶房地產市場泡沫度，并就測度結果提出對策建議，具有一定的理論和現實意義。

二、研究方法

目前，房地產市場泡沫測度主要集中統計檢驗法、指標指示法、理論價格法。

基于數據可得性的限制條件，國內研究大多選取指標指示法進行房地產市場泡沫度的計算和分析。指標指示法分為：“單一指標法”、“綜合指標法”。

單一指標法是“指運用房地產泡沫測度的單個指標的實際值與測定的標準值之間的對比來判斷房地產是否存在或者泡沫大小程度的一種測度方法”。

綜合指數法是一種常用的指數合成方法，第一步是確定各單項評價指標的標準值；第二步是對各項指標進行無量綱化處理，消除單位量上的不同，即用各項指標的實際值與其標準值相比得到同度量指標；第三步賦予權重值；第四步進行加權求和，計算出綜合指數值。當房地產泡沫測度系數<100%時，表明房地產市場中不存在泡沫成分；當房地產泡沫測度系數>100%時，表明房地產市場中開始出現房地產泡沫，系數值越大，房地產泡沫的程度越嚴重。

在上式中，B表示應用指數合成方法計算得出的綜合指數值，Fi表示某單項指數的實際值，Ci表示某單項指數的臨界值，ωi表示各單項指數權重，n表示指數合成中所涉及的指數個數。

本文基于重慶市的現狀，參照李維哲，曲波的指標分類，選取消費狀況類指標房價增長率與GDP增長率的比值和房價收入比，以及金融類指標房地產貸款增長率與貸款總額增長率比值三個指標來分別測度重慶市房地產市場泡沫，并運用綜合指數法測度綜合泡沫度。

三、實證分析

1.單項指標分析

(1)房地產價格增長率/實際GDP增長率

房地產價格增長率/實際GDP增長率能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。大部分學者認為當房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，房價很不正常，孕育著泡沫。

由表2分析結果可知，2005年到2010年重慶市房價增長率與GDP增長率的比值都小于臨界值2，即重慶市房價正常，未孕育泡沫。

(2)房價收入比

房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根據美國和部分西方發達國家的經驗數據，房價收入比在3~6倍之間比較合理。考慮到我國居民收入中隱性收入比較高的情況，本文認為我國的房價收入比的臨界點定為6.0比較合適。

由表2分析結果可知，重慶市的房價收入比整體表現為上升趨勢，2005年~2009年的數據顯示，重慶市的房價收入比小于國際臨界值6，即房價在居民收入能承受的范圍內，不存在泡沫。2010年房價收入比第一次超過了臨界值6，在重慶市房地產市場繼續升溫，而人均收入水平沒有大幅提升的情況下，房地產市場孕育著泡沫。

(3)房地產企業貸款增長率/金融機構貸款總額增長率

房地產貸款增長率如果明顯高于金融機構貸款總額增長率，則說明銀行信貸資金高度集中于房地產行業，在缺乏必要的風險控制的基礎上，開發商的投機活動便有了可乘之機。同時，個人住房信貸的大幅增加，也會放大購買者的投機需求。其比率愈接近于1，則泡沫程度愈低；愈偏離1，則說明泡沫程度愈大。

表3 重慶市2005年～2010年房地產企業貸款增長率與金融機構貸款總額增長率的比值

數據來源：重慶市統計年鑒

通過表3分析可知，除2008年為-0.123外，其他年份該比率均大于1。2008年數據出現異常，與當時金融危機有一定關系。整體經濟下滑蕭條，房地產行業整體發展勢頭減弱，表現為貸款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年該比率已明顯超過2，大大高于1，存在嚴重泡沫。2007年重慶市被批準為統籌城鄉綜合配套改革實驗區，房地產市場發展前景看好，開發企業獲取貸款容易度提高。且2007年重慶市房價已呈現為快速增長勢頭，居民選擇在房價進一步上漲前買房，也從一定比例上增加了房企的貸款。2010年重慶市兩江新區掛牌成立，良好的市場氛圍為房企發展提供了外部支持，房企貸款額高漲。銀行貸款過度集中于房地產市場，為從事投機活動提供方便，從而導致重慶市房地產市場存在泡沫。

2.綜合指數分析

通過計算上文三種指數的標準值，并根據指數合成法的公式（*）計算，得到綜合泡沫度指數。本文將各個指數的權重賦為三分之一,得出重慶市房地產泡沫綜合指數如右表4所示。

由表4分析可知，重慶市2006年、2007年、2010年房地產泡沫綜合指數大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危機影響，房地產市場不景氣，房地產泡沫綜合指數小于1，基本不存在泡沫。

四、對策建議

重慶市2007年被批準為統籌城鄉綜合配套改革實驗區，房地產市場也隨著高速發展，房價飛升，房地產市場存在一定的泡沫。2008年金融危機從虛擬經濟到實體經濟都受到了重創，房地產市場也受到影響，房價上漲速度下降，泡沫也隨之基本消除。2009年開始，經濟開始復蘇，房地產市場也恢復其快速發展勢頭，尤其是2010年發展更是如火如荼，房地產泡沫再次明顯。

本文基于重慶市房地產市場目前發展勢頭迅猛，泡沫日益明顯的背景，對降低房地產市場泡沫提出如下對策建議：

1.加強公租房等住房保障制度的實施

公租房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。重慶市公租房建設發展勢頭迅猛，大量的公租房建設有利于解決市民的住房問題，減少了部分對商品房的剛性需求，可在一定程度上緩解由于需求過快增長而導致的房價上漲趨勢。

2.進一步完善房產稅等調控措施

重慶市是房產稅征收的試點城市，通過對別墅等高檔住房征收房產稅，一定程度上使房屋失去作為投資品的屬性，有效抑制大量投機資本進入房地產市場，從而緩解大量資本涌入房地產市場，削弱因大量投機資本涌入而產生的房地產泡沫。

3.加強監管和風險預警，控制房地產抵押貸款的風險

房地產抵押貸款不僅包括房屋購買者的按揭貸款，還包括房地產開發企業的貸款，加強監管和風險預警，可以有效控制房地產市場資產流向，保障房地產市場資本市場正常運轉。加強銀行等的風險預警管理，控制貸款大規模集聚于房地產市場，也可達到消除泡沫產生的作用。

參考文獻:

[1]劉琳，鄭思奇，黃英．清華大學房地產研究所．房地產泡沫測度系數的編制方法［J］．中國房地產，2003，（06）

[2]劉志松．我國房地產泡沫及泡沫測度的幾個理論問題［J］．經濟縱橫，2003

[3]謝經榮.地產經濟學[M].北京：北京大學出版社，2003:10-12

[4]李維哲,曲波.地產泡沫預警指標體系與方法研究[J]山西財經大學學報,2002(4):99-101

[5]王輝龍.房地產泡沫：理論分析與長三角實證檢驗.[J]南京師大學報,2009(3):51-54