精裝修 前路望新標

谷莉敏

隨著人們對現代家居環境的要求不斷提高，一步到位的精裝修受到越來越多家庭的關注。

隨著人們對現代家居環境的要求不斷提高，一步到位的精裝修受到越來越多家庭的關注。精裝修不僅反映了人們對現代生活的高品質要求，還是體現住宅內在品質非常重要的內容，可以說精裝成品房已逐步成為住宅業發展的大趨勢。近日，由中國建筑裝飾協會主辦的《住宅精裝修質量標準研討會》在北京甘家口大廈10層會議室舉行。會議對現在精裝修業所出現的問題做出了分析，各企業領導對裝飾行業、住宅裝修方面所欠缺的標準紛紛給出自己的看法。會上社會各界就已經提交的《住宅室內裝飾裝修的工程質量驗收規范》做了深入探討，精裝修的驗收新國標也被提上了議事日程。

早在幾年前為促進精裝修住宅的的發展進步，我國相關部門就已經頒布了相關政策來為其發展保駕護航。

住宅產業化政策助力精裝修住宅建設

2002年原建設部就出臺了《商品住宅裝修一次到位的實施細則》，提出了“精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成”的要求，并鼓勵取消毛坯房，推行精裝修房。另外， 2008年8月，住房和城鄉建設部又發布了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修，逐步取消毛坯房。深圳市在2008年初就提出強力推進住宅一次性裝修，2010年底前實現全裝修住宅銷售率100%。由此可見，國家政府對精裝修的發展給予高度重視，這就為精裝修的發展提供了政策支持。房地產開發商應該在政策給予扶植的良好前提下，抓住機遇，因勢利導，積極發展精裝修，同時必須要把質量關，真正把精裝修做實、做好、做精。

住宅裝飾裝修工程施工規范已經頒布并實施

早在2001年12月9日，原建設部和國家質量監督檢驗檢疫總局就聯合發布了《住宅裝飾裝修工程施工規范》，并于2002年5月1日起實施。我國現行的精裝修施工標準已經推行十多年，從目前的住宅裝飾裝修來看，這些已經頒布實施的國家標準能夠規范住宅裝飾裝修的施工。但是，標準的完善和修改還有很多工作要做。像萬科“質量門”這類現象的產生是部分開發商和施工企業不學習規范標準、不嚴格遵守規范標準要求而導致的。這就說明要想真正做好精裝修，開發商要嚴格遵守現行的裝飾裝修工程施工規范，嚴把質量關。

住宅裝飾裝修工程驗收新國標即將出臺

目前，精裝修房的驗房標準仍沿用毛坯房驗房標準，如《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》。中國建筑裝飾協會總經濟師王本明表示，《住宅裝飾裝修工程施工規范》主要針對的是施工標準和規范。精裝修住宅在交房時由于沒有國家強制執行的驗收標準，有的只是一些如《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》等推薦性標準，再加上裝飾材料的多樣性，給精裝修房質量問題添加了很多不確定因素。

早在兩年前，中國建筑裝飾協會就已開始組織編制《住宅室內裝飾裝修工程驗收規范》，現已報到相關部門。該標準主要適用于成批量的新建住宅，不太適用于既有住宅；部分內容不適合小家裝，尤其是涉及驗收問題的內容。

通過《住宅精裝修質量標準研討會》，我們了解到驗收新標準重點強調的是在兩個階段對項目進行驗收。首先是在工程的基層部分，就是在結構完工后和裝飾公司進場前交接時進行的驗收，合格的毛坯房是做好精裝修房的第一步，這樣既保證了基層與裝飾裝修部件的較好結合，又對最終的工程質量起到了保障作用。其次是最后的工程驗收，根據之前國家相關的驗收標準，分部分地進行工程質量的驗收工作。驗收新標準的特點具有相對先進的理念：分戶驗收，即“一戶一驗”。

由此可見，新的驗收標準在促進裝修驗收方面所起的監督作用是巨大，這就要求我們積極推動住宅裝飾裝修工程驗收新國標的出臺。只有這樣，才會使得精裝修的工程在驗收環節似的業主把好質量關。

精裝的風口浪尖

但是當前形勢下，精裝修行業出現的問題是不容忽視的。今年三月出現的萬科“質量門”、毒地板、甲醛超標等等問題，就將精裝修推向了風頭浪尖。這究竟是什么原因呢？這需要從精裝修出現的源頭說起。

精裝修是由簡裝修發展而來的，簡裝修出現在上世紀九十年代的廣東，裝修標準較低級：頂面簡單造型甚至平頂，地面采用很低廉的拋光磚或瓷片，衛浴和廚房都作了非常簡單的裝修，在部品配置方面是采用未知品牌，櫥柜則是現場工人手工制作。這種裝修其實是因為開發商為了掩蓋土建的工程質量問題、謀取更大的利潤而出現的。

簡裝修的房屋在業主入住后，拆除工作量比較大，稍有錢的業主則全部拆除重新裝修。這樣就容易造成資源大量浪費，污染環境，還容易滋養劣質建材廠家的繁衍。

為解決這些問題，精裝修隨之產生。它在本世紀的上海出現并且有一定的裝修標準裝：房屋頂面要求有一定的造型并且要有一定的設計效果及風格，材質細膩環保；地面采用品牌玻化磚、仿古磚、或結合大理石等中高檔材料；衛浴和廚房兩大重點區域都是經過高品質的精細裝修，在部品方面基本上會采用知名品牌并保證售后服務，選擇工廠化廚柜。精裝修的房屋基本不會配置活動家具，因為人們在生活方面對于家具的個性化要求還是比較強的，精裝修配置家具及飾品基本上在現階段是行不通的。一般精裝修的房屋業主不會有很大改動，有了質量問題可以直接找開發商，開發商也不會再推卸責任給裝飾公司了。這樣不僅節省了個人裝修帶來的材料浪費，噪音環境等污染，還整頓了不規范的國內建材市場。

不難看出精裝修相對簡裝修而言是比較好的，這不僅是對業主來說，更是對開發商而言的。雖然表面看起來開發商似乎要為精裝房付出更多資金，承擔更大風險和責任，但對于整個市場來說，這不僅是必然趨勢也是利于他們的。

事實上，做精裝房，開發商的利潤空間還是有很大的。敢于做精裝修的開發商，都有批量的戰略同盟，質量肯定有保證；另一方面，因為是批量銷售，工廠也最喜歡這樣的客戶，肯定提供最優質量的貨品；而裝修施工隊，也會按照統一規格和標準進行施工，不僅減少了所謂個性要求帶來的一些麻煩，使進度更快之外，統一完成的裝修質量也會更有保障。這些都要比住戶自己裝修劃算很多。

既然精裝修對開發商和業主是雙贏的，那么市場上出現的種種質量問題又是怎樣產生的呢？究竟制約精裝修發展的關鍵因素是什么呢？

一、質量與規范體制是決定成敗關鍵

從市場反饋和消費者的心態來看，精裝修房一經市場推出就被一些消費者看成是開發商玩的賺錢把戲，認為開發商在裝修材料選取上會做很多文章，往往是中看不中用，甚至少數樓盤以次充好、以假充真來欺騙消費者，而精裝修房在交付使用后的投訴率也的確比較高。據相關機構統計分析，精裝修房消費者的投訴主要集中在精裝修房缺乏法律及合同方面的保障、精裝修不到位、家具板材質量不好、售后服務不健全等方面。質量無疑已成為困擾精裝修房市場進一步發展的一大障礙。

據浙江省的一項調查顯示，在已購精裝修房的消費者中，表示滿意、基本滿意和不滿意的比例分別為14%、57%、29%。根據調查發現，一些高檔樓盤已看出消費者對質量的擔心，采用品牌化的方式來打消消費者的顧慮，但由于消費者在裝修過程中沒有監督的渠道，所以難以做到真正放心。此外，在建材質量上，也存在著比較多的問題，譬如使用高端品牌中的低端貨充數。這些都讓消費者對精裝房望而卻步。

那么如何解決這些問題呢？精裝修質量是否能過消費者的心理門檻，是決定精裝修推行成功與否的關鍵。 應該說，除行業自律外，制定嚴格有效的法規和監管體制是保證質量的基石。據了解，我國精裝修房市場起步較晚，與國外精裝修房達到70%以上的市場份額相比，國內的精裝修房才剛剛興起。而這個階段的市場特征是：缺乏嚴格的行業標準和行業誠信自律，缺乏權威監督機構對裝修材料和質量進行把關。

此外，對精裝修房的驗房和毛坯房完全不同，目前還缺乏精裝修房的驗房標準。業內人士普遍認為，精裝修房必須注重對細節的追求，細分消費群體，根據特定群體的消費習慣和欣賞習慣來確定標準。

而這種細分又并非是普通大眾理解層面的所謂個性化表達，需要在滿足共性需求上追求個性化。實際上，精裝修相比毛坯房而言，是一種非常先進的生產方式，對于私人的個性化發展也留有充分的余地，而且空間也是靈活的，我們可以通過精致的裝飾和家具或一些后期的配式設計出個性化的居住空間。目前國家的政策標準還相對比較簡單，但相信一定會在未來出臺更細化的精裝修房建設標準和交付使用標準，從而保證市場的健康發展。

二、兩大硬傷影響精裝修房的裝修質量

精裝修房的裝修部分質量緣何難以得到保證？業內人士分析認為主要是由于缺乏獨立第三方監督和無強制性驗房標準兩大因素造成的。

按理說，與自行裝修相比，購買精裝修房可謂是省錢省時省力。省錢主要表現在以下幾個方面，其中材料因為批量采購，可以減少7.5%～10%左右，統一施工也會讓人工費降下來，可以降低3%左右，此外，還能減少垃圾清運等費用，總共可以節省20%的費用。而自行裝修卻要耗費大量的時間和精力，雖然無法用金錢來衡量，但這也是不能忽略的成本。此外由于精裝修房是統一進行的，也減少了噪音污染。

與自行裝修不同，業內人士表示精裝修房的裝修過程完全處于失控狀態。這主要表現在兩個方面，一方面是業主無法對裝修過程進行監督，另一方面是開發商一般不會主動聘請監理公司對裝修公司進行監督。由于目前市場上的裝修公司的資質良莠不齊，不排除會發生偷工減料的情形，因此勢必造成裝修質量難以得到保證。此外，缺乏獨立第三方的監督機制，還會使得開發商在材料選用方面不按合同辦事，甚至不能排除以次充好的現象。

目前，上海裝修工程完工之后驗收具有強制性標準，即修訂后的上海市地方標準《住宅裝飾裝修驗收標準》，對室內空氣質量以及裝修質量等方面做出了具體約定，但該標準對于精裝修房而言則絲毫起不到規范作用。因為質監部門驗收的重點部分是土建工程，而裝修質量方面則未作過多涉及，只要土建工程沒有質量問題，一般都能夠順利過關，因此這也使得開發商并不會太在意裝修部分質量問題。

由于房地產市場的發展以及國家政策的大力支持， 精裝修必將在未來家裝市場中占據主導地位，這就迫切需要新國標來規范精裝修的市場秩序，只有這樣才能保證精裝修的良性發展。其實，精裝修在國外市場已經趨于成熟，但是在國內精裝修還處于發展階段，部分需要裝修的業主還不能接受這種精裝修方式，主要是擔心裝修過程中的一些材料和價格上不能接受，尤其是在個性化需求方面更是無法滿足購房子者對于設計一套屬于自己特有住房的要求！因此，要想使得精裝修真正深入民心、進軍房地產市場，就要整合國家、社會、開發商以及業主的綜合因素，多方協調，積極配合。只有這樣，才能真正找到中國精裝修的出路，真正讓精裝修進入千家萬戶。

機遇與挑戰

住房和城鄉建設部政策研究中心主任研究員秦虹

在房地產調控以后，精裝修面臨前所未有的機遇和挑戰，住房和城鄉建設部政策研究中心主任研究員秦虹表示，調控后精裝修面臨著新一輪的機遇和挑戰，能否真正把握機遇及時應對挑戰是事關精裝修發展的關鍵所在。

居業：新調控下，精裝修面臨的機遇是什么？

秦虹：調控以后，原有的盲目擴張式的盈利模式已經改變，品牌和專業化能力成為各類企業盈利的關鍵；另外，市場競爭加劇，購房理性升級，全成本和全壽命理念得以加強，企業將提升品質和創新作為升級轉型的切入點；同時在技術進步的催生下，結構、屋面、外墻、門窗、內飾等一體化技術產品越來越豐富，這就表示在消費結構升級的趨勢下，高品質住宅的需求市場將繼續擴大。

居業：房價調控也是一把雙刃劍？

秦虹：精裝修也同樣存在很大的挑戰，隨著業主對住宅品質的要求越來越高，那么精裝修勢必要朝外在精美與內在品質相一致的方向發展；另外，在注重發展的同時也要注意隨時創新，提高住宅產業化標準，提升產品的市場認知度。只有在機遇面前主動把握，在挑戰面前敢于應對，精裝修才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。